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はい、第48回ポッドキャストです。今回のテーマですけれども、不動産投資のメリットとデメリットのバトルロワイアルということで、今回はですね、第3回目になりました。今週に入りまして、新章ですね、新シリーズになりまして、不動産投資のお話をしております。
不動産投資というとですね、もうちょっと金持ちの資産運用の感じがします。けれども、もちろんですね、そういった形でお金持ちの人たちは、そういった資産運用でですね、株式投資の売却益とか、配当金、それから不動産投資ですね、キャピタルゲインですね、家賃収入であるとか、売却益であったり、インカムゲインとキャピタルゲインですね。
インカムゲインが家賃収入ですね、毎月入ってくるお金。キャピタルゲインというのが物件自体の売却の売却益ですね。こちらで財を成して、もちろん運用して、その数ある財をですね、運用して、それでまたさらに増やしたりですね、維持しているということなんですけれども、私もですね、それにあやかろうというか、それを目標にですね、やっていきます。
不動産投資の手法にもですね、マンション経営とかワンルームとか、こだて不動産とかあるんですけれども、その中の一番コストが一番低く開始できて、手間はかかるんですけれども、不動産の流れを知ることもできますし、経験値を積むというところでは非常に有益な投資手法じゃないかなと思います。
本をですね、5冊以上読みまして、基本的な知識は身につけたつもりでですね、YouTubeとかですね、その他ブログとかで情報収集しながらですね、数ある失敗、先陣のですね、数ある失敗とかですね、気をつけるべきこと、マインドの設定とかですね、そういったものを取り入れながらですね、今回物件購入に至るという。
最終購入までは、今9月なんですが、今月中には完了しようというところになっておりますので、ほぼほぼ実現できるところまで来ております。
よほどのことがない限りですね、契約を破棄解除ということはないんですけれども、今回物件購入のプロセスとしてですね、物件の選定ですね、アットホームとか、ラクマチとかですね、地元の不動産業者の物件とかありまして、物件を毎日見ていくとですね、これいいなとか、前いいなと思ってたやつが消えたなとか売れたなとかっていう変化に、
毎日見ていくと気づきますので、そういった変化の中で自分の好みというかですね、これならですね、状態もいいし、お客さん、入居者もつきそうだなとか、あとこの室というか、例えば建物の状態であったりとか、立地の土地の場所とかですね、そういったものを想像してですね、これなら行けるだろうと。
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細かくいけばですね、地価とかですね、土地の値段とか、家屋の状態とかですね、例えば木造であれば22年の対応年数なので、22で割っていくですね、例えば2200万円であれば、11年経っていればですね、半分の1100万円の評価額になるだろうなとかというのを推測しながら計算したりするんですけど、最終的にはですね、投資物件ですので、いくら1億の物件があっても、
誰もそこに住みたくないとか、例えばそこの1億の家賃が100万円、10万円だったとして、10万円だったとしてそこに住みたいかというと、周りには崖しかないよ、水も来てないよっていうところ、誰も住みたくないですので、例えばその建物が1億円だったとしても、10万円の家賃の価値はないと。
逆にですね、もう地区50年だろうが60年だろうがボロボロでも中がきれいに生活できるようなリフォームされていればですね、100万200万かけてリフォームしていればですね、極端な話、立地が良ければ10万円で家賃が取れるということですね。
自分で所持するものと投資する物件というものはですね、例えばマイフォームと賃貸の物件では見る観点が違うというかですね、求められるところが違いますので、例えば立地であったりとかですね、中の住み心地とか間取りとかそういったものが作用してきますので、
実際にかかったお金がいくらというのは関係ないというところが不動産投資の不動産物件のですね、見方なんじゃないかなというふうに思います。
今回ですね、私が購入しようと思う物件は45年、地区45年ですね。
実家、ほぼ実家と、私42ですので、実家と同じくらいですね、実家も42年3年くらいですので、1回くらいリフォームしたかなというくらいで、土壁だったりリフォームして壁が板になったりフローリングになったり、トイレがですねウォシュレットについたりとか、中に住む人の趣向というか環境によってですね、少しずつリフォームされてたりするんですけども、
家はですね、使わないとダメになってしまいますので、雲の差あったりですね、床がバリバリになったりしますので、やっぱり人間が住んで窓を開け閉めして生活して掃除してっていうのを経ていけば50年60年持つんじゃないかなというふうに見ております。
物件をですね、今5件ぐらい見ましたけども、やっぱり地区何年とかというよりも、中に住んでた状態ですね、使い方によって非常に、地区20年代はやっぱり割と新しいんですけれども、4,50年くらいになってくると、中に住んだ人の生活によってだいぶ変わってくるかなと思います。
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今回の地区45年の物件、話を戻しますと45年の物件が当初190万で出てたのが160万に値下げされて、140万で交渉中と。手数料が35万円ぐらい。リフォームが50から80、ここですね、最終調整して、最終的に250から280万ぐらいですね。
家賃収入としては月4万円なので年間48万円。利回りで大体20%前後ぐらいかなというふうに思います。DIYの経験はほとんどゼロですので、ペンキぐらい、玄関とですね、ベランダの塗装を塗るぐらいで、あとはリフォーム業者さん、地元の公務店さんにお願いするような形になっております。
今週ですね、最終の打ち合わせをして、契約まで行こうかなと思います。入居するまでですね、募集かけるには1、2ヶ月ぐらいかかると思うんですけども、今年中に入居者の方がつけばいいかなというふうに思っております。5年ぐらいおめでとうに元が取れて、その後売却するなり、継続するなりですね、そういった形で進めていきたいと思いますので、また今後もですね、こういった発信をしていきたいと思います。
ということで今回はちょっと短いですけれども、以上にしたいと思います。ではまた次回お会いしましょう。
