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第134回ポッドキャスト。今回のテーマですけれども、300万円でボロ戸出して不動産投資をオススメする理由ということで、
ポッドキャストひでだんシャリ、ですね、ポッドキャスト。今回のテーマ、今週からですね、不動産投資のお話をしていきたいなと思います。
不動産投資ですね、どんな人にオススメっていうことでですね、マイホーム買っちゃったけど不動産投資をしたい人ですね。
まあ私のようにですね、マイホーム35年ローンを組んじゃったけれども、どうすればいいんですかということですね。
2つ目、投資したいけど資産はあんまりない、資金はですね、軍資金というのはあまりないですよということですね、まあ300万円ぐらい。
まあ300万円というと結構大金なんですけど、まあ最小ロットというか最低限ですね。
300万円ということで設定しております。で、3つ目ですね、まあまずローリスク、ローリターンで始めたいということですね。
まあいきなり大きいものはできませんよということですね。まあ300万円ですね。で、4番目、本ですね。
書籍いっぱい読んだんだけど、まあ一歩踏み出せないということですね。不動産投資の本、いっぱい出てますし、YouTubeとかですね、ポッドキャストで解説も出ておりますので、こういったものをですね、しっかり見て知識は、インプットはできたんですけども、アウトプットがまだできていません。
まあ一歩目ですね。0を1にするというのがなかなか踏み出せないという人ですね。でも今回の内容を聞くとですね、初心者の私、私もまだまだ初心者なんですけど、実体験0を1にしましたよという実績としてはですね、まあ一応ありますので、それは行動に後押しできたらなということですね。
まあ2つ目は、まあ実際の工程がわかるのでですね、手探りでやってきた私の体験をもとに、自分でもできるんじゃないかなということですね。
ということですね。まあ手順ということで、まず振り返って私のプロフィールですね。40代、43歳ですね。
まあ普通のサラリーマンですね。営業で不動産とは全く無縁の生活ですね。まあ一応資産運用としてはですね、積み立て兄さんと井出子を開始しました。で、あと子供のジュニア兄さんですね。で、不動産投資を始めようと。資産投資はですね、まあ1回セットできたら、あとすることがないので、そこからですね、できることということで、まあブログ、ポッドキャストとかですね、やっておりますが、まあそれ以外の不動産投資っていうのを始めようかなと思ってですね。
いろんな書籍を10冊ぐらい読んで、あとYouTubeで勉強したりですね、しました。で、まあ副業を探して、不動産投資に行き着いたということですね。で、まあ勉強して、情報収集をして、まあ手順いろいろあるんですけどね。その中で、まあアパート1棟を買いなさいとかという書籍を読んだんですが、やっぱりアパート1棟だとですね、地方でも1000万以上、まあ6棟ぐらいで、さっき言った通りですね。
で、そこそこの、やっぱり初心者が買うってなるとあんまり築古い、古い物件というのはちょっとなかなかリスクが高いですので、ってなると1000万、2000万ぐらいのクラスになりますので、いきなりそれをですね、買うっていうのはなかなか難しいんじゃないかなということ。客付けの部屋も多いですね。修繕する箇所も多いですので、ってなるとやっぱりですね、まあ空き家に近いような築古の1戸建てっていうのがまあ一番いいのかなというところですね。
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で、まあ誰かが住んでて出ました。まあ誰かが1軒入ればですね、そこで収益がということで、まあ1棟ですと300万円ぐらいで始められるものも地方だとありますので、そういうところですね。私は2020年、去年のですね、3月ぐらいから10冊ぐらい読んで、4月ぐらいからですね、2014年4月から内建を開始して5軒ぐらいですね。
6月ぐらいに1軒に絞ってですね、この中の一つに。で、まあリフォームの見積もりを取りまして、まあ物件があるんですが、物件例えば100万、200万だとしても、それに対してですね、いろんな処刑費がかかったり、手数料がかかったりですね、税金がかかったり、で、あと直すリフォーム代とかですね、登記費用とかっていうのはまあいろいろかかってきますので、それの準備をして、まあ試算をして、8月ぐらいに決断してですね、
そこからですね、一応手元のお金はあるんですけども、やっぱりローンを組んだ方がですね、まあ金利はかかるんですけども、キャッシュフローという点でですね、5等10等を増やしていくときにですね、資金が枯渇しないように金融広報に借り入れの打診をしまして、9月の15日に決裁ということですね。
で、そこからすぐリフォームに入ってですね、直したところっていうのはキッチンがですね、床がバリバリになってましたし、床がねじれてたんでですね、板を直して張り替えて、あと畳の表替えですね、あとDIYでキッチンの壁紙をですね、油で抹茶色だったのを白のペンキで塗ってですね、修正しましたということで、
10月10日にリフォーム完成、そこからですね、不動産屋さんに、買った不動産屋さんにですね、客付けをお願いしてですね、まあ見事12月からですね、入居者がついたという流れになっております。
ザクッと書くとですね、結構順調にスピーディーにこなしているなというふうに思うんですけど、その都度その都度ですね、なかなか手探りでやってましたし、ホームセンターに行ってですね、DIYの用品を買ったり、書類とか見てはですね、ネットでググってですね、調べたりということもしました。
で、一番よくやったのが物件の中のですね、修繕ですね。メインの床とかですね、プロの業者さんにお願いしまして、トータル50万ぐらいですね、やってもらいました。キッチン、いわゆる高段キッチンという簡易的なキッチンですね。
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昔ながらの、ただ新しいのでですね、清潔感はありますけれども、それで床はクッションフロアといって板張りみたいな雰囲気なんですけれども、しっとりした感じのですね、ビニール調のやつですね。あとはですね、蛍光灯とか、蛍光灯も買いましたね。蛍光灯とかですね、お風呂なんかは、電球なんかは100均で買ったりですね。
で、あとはお風呂のパッキンとかですね、ひび割れ入ったところはですね、ホームセンターに行って、ひび割れのコーキングみたいなのを買ってですね、自分でペタペタ貼ったりしましたし、ふすまなんかが空いてるところはですね、障子の補修剤みたいなのをペタペタシールを貼ったり、あとは清掃ですね。
掃除なんかは、天井とかですね、電球とかの傘の辺も拭いたりして、最後は掃除機かけていうか、モップ掛け、雑巾掛けとかしてですね、やりました。で、トータルの値段を言うとですね、物件140万、処刑費がリフォームが50万、プラス処刑費で80万ということで220万ですね、トータル。
ですので140万の物件買ってもですね、賃貸に出すまでに220万円かかりますと、まあリフォーム代が結構50万くらいかかったので、これがなければですね、もっと安くいけるかなと思うんですけど、処刑費でですね、3、40万絶対かかりますので、この辺もちゃんと計算して、で、あと家賃ですね、家賃は4万円で設定してますので、年間48万円ということで、実利回りですね。
脅威回りでいくと物件価格に対してとかになるんですけども、経費とかも全部入れて実利回りで21.8ということで、まあ地区フルであれば20%以上あればですね、まあいいのかなと思います。これがまあマンションとかだとですね、5%とか7%とかっていう風になってきます。
まあもちろんですね、客付けができるリスクとかもありますので、で、対応年数もですね、この地区が45年ぐらいかな、私と同い年ぐらいの物件ですので、まあそんなに対応年数ないですので。で、200万円借り入れして月2万円。で、キャッシュフローですね、月々はまあだいたい1万9000円ぐらいですね、なっていきます。
まあ5年以降、5年でですね、21.8%なんで5年でまあペイできるということで、まあ5年以上持てばですね、もう同じそこからですね、50万でも100万でも売れたらまあその分は全部プラスになりますということですね。
えー、そういう感じで、まあお客さんが入って、入居者さんが入ってくれてるっていうのが一番安心感ですね。で、まあまとめになりますけれども、まあまずは安く買うですね。これもですね、物件自体は最初190万で出てましたけれども、値下げして160万になってたところをですね、最終140万で交渉して買いました。
で、まああとはリフォーム代ですね。リフォーム代を抑えるということで、業者さんに50万円、ほんとギリギリで50万円でやって、よくやってくれたなと思いますけどね、50万円でいろいろやってくれました。おまけでですね、板を貼ってくれたりですね、ゴミを捨ててくれたりっていうのもあるんですが、この辺もしっかり話し合ってやっていく。
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まあ最初の段階で見積もりをある程度決めておくっていうのがいいですね。で、予約も決めておかないとリフォーム代重なることもあります。開けてみたらですね、実はもうちょっとかかるよとか、もうちょっとこうした方がいいんじゃないのってなればプラスでかかりますので。まあ一番目に安く買う、二番目にリフォームを抑えるってことで、まあ経費ですね。
トータルの今回私が買った220万円のところですね。140万円で買って、50万円で修繕したっていうところですね。ここをまあ安くするっていうことと、あとは三つ目はですね、入居者がつきやすいってことですね。まあこだてなんで一組、一軒、一軒でもいいので入ってくれればいいんですけどもね。あまりこう人気がない場所だったり、そもそも何するのこの場所でっていうところはちょっと厳しいですね。需要があったり。
あとはまあ離れててもいいんですけどね。離れ、近所とかがなくてもいいんですけれども、その不便さとかがなければというか、まあ車の場所であれば、車生活の場所であればですね、そんなに問題はないかなと思うんですけども。あとは日当たりだとかですね。まあ離れてるなら離れてるなりのこのメリットみたいなのがあればいいのかなと思います。
で、最後ですね。5年後以降高く売れたらラッキーということですね。いかに安く買って高い家賃を取るか。ここ重要ですけどね。家賃なんていうのはもう今相場がだいたい決まってますので、あとはですね、いかに安く買うか。相続で持たれている方もいらっしゃいますし、投資で売却する方もいらっしゃいますし、まあなくなく売却する方もいらっしゃいますし、まあ様々な理由ありますけれどもね。
こちらはですね、最後の着地をしっかり見据えて、軸をしっかり持ってですね、交渉していけば、その辺のリフォーム代とかですね、最後の利益というところまで結びつけるんじゃないかなというふうに思います。
蓄不露こだてはですね、秋葉原問題の影響で今後は増えてきますので、もしかしたらリスクじゃないのという一面もあるかと思いますけれども、不動産投資というのは過去からずっと歴史の深い投資方法でありますので、そういう場所によってですね、加速化が一気に進むところもあるし、今からですね、土地の値段がもしかしたら上がるかもしれないというところもあると思いますので、その辺はですね、自分の感覚と知識をしっかりつけてですね、
需要状況をしっかりチェックして、入居者がつくかどうか、想定家賃がいくらになるかというところですね。一等だとですね、成功失敗というのがもう100%出てきますけれども、これが例えば5等10等になればですね、リスクも分散できるんじゃないかなというふうに思います。
あとですね、お金が銀行から融資が得られるというのも不動産投資の魅力ですので、例えば株を買いたいですって言ってもですね、銀行では融資は出ませんので、自分のないお金、まあないお金というと借金みたいになるんですけども、やっぱりレバレッジを利かせるということで、資産300万でもですね、極端な話、1億円の物件を買うことができますということで、金利を相殺してもですね、利益が例えば毎月5万円ずつ出るんであればですね、それはしっかりとした利益になりますので、
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そういうところのしっかりチェックですね、お金の計算というのはしっかりやっていければいいかなと思います。途中出てきました利回りですね、田舎ですね、私が住んでいるような田舎なんかだと表利回りですね、25%以上は取っておったほうがいいかなと思います。
実利回りが15%以上、今回は21%なんでですね、それでいけばまあまあいいほうかなと思うんですけども、これは最終的にはですね、お客さんが入って、入客さんが入ってからこその利回りですので、まずはこの辺の計算をしっかりしてみていただければなと思います。
今回ですね、300万円で不動産投資ができる方法ですね、不動産投資というとやっぱり1,000万円、2,000万円、3,000万円、マイホームでもですね、2,000万円、3,000万円かかりますので、そういった中でいけばまあ安い方だと思いますね、300万円でボロこだての不動産投資をお勧めということでですね、やってみてもいいのかなというふうに思います。
参考になれば、またツイッターとかですね、この記事のブログも書いておりますので、こういった形で表現させてもらってますので、よかったら見に来てくださいということで、また次回お会いしましょう。
