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第570回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、不動産投資の講義で話したいこと、ということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれないお金のルールを大人になって勉強した私がですね、実践したことを日替わりのテーマで語るトーク番組です。
ということで、毎週金曜日は事業投資、ビジネスのお話、副業のお話なんですが、ここ最近のもっぱらのテーマは不動産投資となっております。
来週ですね、私が所属しておりますコミュニティオンラインコミュニティサロン、コミュニティオンラインサロンの不動産投資の講義をすることになりましてですね、
今週は雑談会、来週が不動産投資の講義ということで、私なんかがですね、していいのかと思うかもしれないんですけど、
立候補してですね、不動産投資のお話をしたいですよということなので、ちょっとゆるっとした講義になっております。
その資料はコツコツと積み上げて作成をしておりまして、大枠はできたんですけど、
ちょっとあとですね、伝えるときの練習とかしながら、実際この内容でいいのかなというのを練りながら、また最後に修正していきたいなと思います。
あと1週間あるんでですね、今週の雑談会でちょっと最後の修正の方向性だけ決めてですね、本番に向かいたいなと思います。
ということで、結論ですね、さっきも言いました、広島のオフィスでですね、今週日曜日に雑談、来週土曜日に講義をしますよということです。
来週の講義内容をしっかり作り込んで発表するぞという意気込みとなっております。
講義はですね、どんな人に向けてやるのかということですけど、不動産投資に興味があるけど何から始めればいいのっていう、全くやったことのない初心者の方とかですね。
あと実際にやってみた人の話を聞きたいという方ですね、いらっしゃるかと思います。
私は大体2020年からなんで3年目になっておりますが、大体4棟5棟ぐらいの物件を持っておりますが、それぐらいの規模感。
多分20棟30棟のですね、メガ王屋の話だともうちょっとですね、雲の上の人みたいな感じなので、あまり現実味がない。
一歩二歩先行ったですね、先輩たちがどんな転び方をしたのかとか、そこで気づいたこととかが実際に今の自分に役に立つんじゃないかって言われるということでですね、聞いてもらえると思っております。
ちょっとしどろもどろになっておりますが、そんな感じですね、一歩二歩先行った先輩の実感したことを知りたいということですね。
あとは今の自分がやってること、不動産都市始めてるけど、今のやり方であってんのかなっていうですね、これは私もよく思いますし、
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今回ですね、共同企画人の2人います。計3人でやってるんですが、メインは私が話をすることになっておりますが、
残り2人のですね、情報なんかも聞きながら、同じくですね、だいたい2,3年の経験で、だいたい3,4棟持ってるんですけども、
その片方の1人の人はですね、都市部のこだて。で、片方はですね、都市部で、ちょっと郊外かな、ですけどアパートとかですね、1軒家を持ってるような大屋さん。
だいたい3,4軒ぐらいの物件なんですけども、だいたい2,3年で、利回りがやっぱり都市部だとちょっと落ちるんですね。
私のところはほぼ空き家なので、利回りが20とか25%とか出るんですけども、やっぱり都市部なので15%とかですね、20%以内になっております。
その分ですね、売却するときの物件の価値っていうのは高いので、そっちのほうが有利だったりしますし、
初期投資がかからない私のほうがハードルとしては低いのかなというのもありますし、ハードルが低い分ですね、修繕箇所が多かったりとか、
土砂災害の警戒区域だとかですね、空き家問題と戦っていかないといけないとか、戦い方が少しずつ変わってくるのかなと思いますので、
そのへんがですね、非常に面白いなと思います。
3人いてもですね、私は全部有志で借り入れをしてます。700万ぐらい借り入れしてますけども、残り2人はですね、全部自己資金でやってる。
そういうところもですね、大きく方向性が違うなということで、
勉強になるなとか、そういうやり方もあるんだなという、
知ってはいるけど実際自分がやってる方法と違うやり方をやってる人の話を聞くっていうのは、非常に勉強になるなということなので、
その講義もですね、そういった感じで聞いていただけたらいいなと思います。
講義のポイントですけどもね、さっきも言いました、自分の戦い方を見つけるということで、
築フルなのか新築、新築はなかなか利益が出ないんですけども、
築アサなのか築フルなのかもう廃墟なのかとかですね、
こだて、一軒家なのかアパートですね、アパート物件というのはなかなか見つからないんですけども、
その分ですね、規模感の拡大が要因になってくるので、戦い方をいろいろ見つけてみると。
2つ目のポイントがリスクとリターンの幅を考えるということで、
新築であればノーリスクだけれどもその分お金が出ていきますよと。
築フルであれば投資の金額は抑えられるけれども修繕箇所がちょっと気になる。
さらに廃墟ですね。空き家、ボロ、こだてとなると、
初期投資が100万円未満で買えるけれども直すところがどれくらいかかるのっていうのが、
木産ができなければその分利益が吹っ飛んでしまう可能性もあるということですね。
3つ目はリスクはコントロールできるけど、最後に売るまでわからないということですね、不動産投資の。
最終的には、なんか家賃がいっぱい入ってきたぞと思っても、
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最終的には物件自体が売れなければ家賃収入だけですね。
さらに空き地、さらちにするために物件を壊したり、
固定資産税もタラタラ垂れ流ししていかないといけないことにもなり得ますので、
この辺売らないと。
なので結構高かったなとか、家賃がほとんど入らなかったなと思うかもしれないですけども、
500万円で買った物件が800万円で売れればですね、
最近物件自体の価値が上がったことによって利益が出るという方法もありますので。
田舎ではですね、この辺の値上がり利益っていうのは出にくいし、出ないと考えておりますので、
この辺を取れない分ですね、家賃収入で取っていくということですね。
なのでそういったリスクがあります。
例えば100万円で買ったけど入居が全然つかないとかですね。
安く買ったけど全然入居がつかないっていう可能性もありますので、その辺のリスクとか。
逆に500万円買うのにかかったけど10年以上入居者がついてくれるし、
売却したときも500万円が400万円ぐらいの値下がりですんだよっていうのであればですね、
家賃収入プラス物件利益ということで利益が大きく伸びるということですね。
じゃあそもそも不動産投資っていうのは今言いましたキャピタルゲインとインカムゲインですね。
物件自体を500万円で買って800万円で売るっていう儲け方もできます。
これはですね、素人では難しいとされております。
500万円のものを10年後はですね、100万円200万円っていうのが当たり前ですので、
この辺をですね、インカムゲインのうちの家賃収入で取っていくと。
なのでインカムゲインで家賃収入を取りながら最後はキャピタルゲインで物件を売っていくというやり方になっております。
なので500万円で買って300万円で売るまでに500万円の家賃収入を得るとかですね。
そうなればほとんど家賃収入で物件自体の価値をペイできると。
最後に売った300万円分が丸々利益になりますよということですね。
不動産投資のメリットとしてはフル懐中ができるということで、
お金も銀行で借りられますし、物件も不動産屋さんが探してきてくれますし、買うこともできます。
登記も司法書士の方にお願いしますし、リフォームもリフォーム屋さん、公務店さんにお願いできるし、
客付けも客付け業者さん、賃貸の管理会社もあります。
この辺全部ですね、あとは電気水道ガスなんかインフラなんかも全部電話一本でやってくれますので、
この辺のですね、家事だけを取れば、主軸は自分で取っていかないといけないんですけど、
フル懐中できるし、あとは自分でもできるっていうところですね。
頑張ればDIYも素人ながらでもできたりしますし、専門の知識を身につけていけたり、
道具をいろいろ揃えることによってクオリティの高いリフォームもできるようになると。
その分自分の時間が奪われていくので、その辺のバランスかなと思いますし、
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今回はやらないですけど、司法書士の登記ですね、
なんかも自分でやればできないことはないというふうに言われておりましたので、
ちょっとですね、今の副業の枠ではちょっとできないので、サラリーマンをもし辞めたらですね、
司法書士の登記のところもやってみたいなというふうに思いますので、
一回全部やってみればですね、いやこんなめんどくさいことは7万円8万円かけても、
だいたい司法書士の登記がですね、7、8万円ぐらいかかりますけど、
ちょっと高いなといつも思っているんですけど、この辺自分でやればですね、
あーこれぐらいだったらできるのかなとか、車の車検みたいなもんですね、
なんか15万円かかるけど、じゃあいざ自分でやってみたらどうなのかっていう感じですね、
いやこれなら任せた方がいいなとか、車の車検は自分でやることはちょっと考えたことはないんですけど、
司法書士の登記ですね、物件の登記なんかは自分でやってみるのも面白いかなと、
いうふうに思います。
自分で家事を取ることでリスクもリターンも全部自分のものになるということで、
リスクは受け入れるのはしんどいと思うかもしれないんですけど、
その向こう側にですね、リターンということで利益、不動産投資自体がそうですよね、
物件買わなければですね、リスクもゼロですので、何の危険もありませんけれども、
それだとですね、利益が見込まれないということで、物件を買えばですね、
家賃収入が入ってくると、家賃収入が入ってくればですね、
10年、15年、20年と済んでくれれば、その分お金が入ってくるというところですね、
そのリスクとしては、物件自体に歪みが出たり、雨漏りがしたりですね、
修繕箇所が出てきたりっていうのはありますけれども、
それを超えていくとリターンが得られますよということで、
ということで、こんな感じのですね、
講義で大丈夫かなと。
まあ、ポッドキャストでですね、これが一応練習になるのかなと思っております。
はい、で、今回のまとめとしましては、不動産投資3年目の私も、
私、こんな神々ですけどね、
まあ、落ち着いて、できるかな、どうかな、
まあ、いつも一人喋りなんで、これが人前、人から見られてるなと思うと、
まあ、まともに喋れないなというのが容易に想像がつくと思いますけど、
まあ、それもですね、楽しんでやっていければと思います。
まあ、失敗したところでですね、死にはしませんので、
友達に話す感覚で喋られたらいいなと思います。
ということで、今回のまとめはですね、不動産投資3年目の私でも、
人に教えることができるということで、
一時情報ですね、自分の体験談を話していくので、
まあ、もちろんその熱量っていうのは、おのずと入って、力が入ってきますので、
まあ、そこに価値があるのかなというふうに思います。
まあ、私がですね、先人たちの知恵をこう、つらつら喋ったところでですね、
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そんなの知ってるよ、だとか、
そういう本があったり、YouTubeがあったり、分かりやすいのはいっぱい出てきますので、
まあ、そういうのをさらりと生きながら、3年目でやってきたことをお話しできればなと思いますが、
まあ、3年目のですね、さっきも言いました、三者三用って言って、
まあ、あと2人いますけど、3人それぞれ違うやり方で戦っております。
同じような広島、中国地方で物件を探しておりますが、
それでもですね、買っている物件とか、周り回りとか、
まあ、もちろん物件なんて、物件なんて、物件なんて同じものは2つもないと、
2つもないですので、そこでですね、違いというか、
まあ、だからこそ、かわいいというか、自分の物件だから思い出がある、愛着が湧く、
だからまあ、丁寧に扱うというふうになってきますので、
この辺のですね、ガチDIYの人もいますし、私のように素人DIYでやっている人もいますし、
害虫でですね、きれいにされている人もいますので、この辺のお話ができたらいいかなと思います。
まあ、5年、10年でですね、まあ、やり方もそうですし、
まあ、物件の周り回りも大きく変わってくると思いますので、
一応、5年でですね、全ての物件は周り回りが出るように私は設計しておりますが、
実際ですね、5年後に、いやあ、予想通り、周り出たねとか、もっと出たねとか、なるのか、
いやあ、入居が全然2,3年つかなかったねというものも出てくるかと思いますので、
そういうのをですね、5年、10年後に集計していくとまた面白いんじゃないかなというふうに思います。
はい、まあ、このサンプル数1ですけどね、私の体験談が誰かの役に立ったり、
まあ、過去の私もですね、こういった生の情報が知れたら勉強になるなと思うと思いますので、
これをですね、丁寧にお伝えできればなということで、
まあ、一応来週、今週はちょっと練習みたいな感じですね、雑談を入れていきたいなと思いますので、
来週が一応本番となっております。
はい、先週はFPで1週間ぶち抜きましたが、来週はですね、不動産投資の資料作りに意気込んでいきたいなと思います。
ということで、今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
40代のサラリーマンでも物件をコツコツ買うことによってですね、
大屋さんに近づいて、大屋さんに近づくというか、まあ、大屋さんに一応なりましたが、
大屋さんでですね、ご飯が食べれるように開始進めていきたいなと思いますので、
そのプロセスをですね、発信していきたいなと思いますので、引き続きお付き合いいただければと思います。
ということで、また次回お会いしましょう。
