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第187回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、1年目に知るべきボロ戸建て不動産投資②ということで、お話ししていきたいなと思います。
今回ですね、このシリーズでは不動産投資ということで、もともとですね、断捨離を始めて、心の豊かさを求めてですね、自由とかお金とかを稼いでいきましょうよということで、断捨離メインでお話ししてたんですけれども、
今回からですね、このシリーズでは不動産投資、サラリーマンでもできるですね、不動産投資のお話をしていきたいなと思います。
私自身ですね、断捨離してですね、部屋がすっきりしたところに流木を拾ってですね、飾るというようなですね、本末転倒とも思えるような、ただそれがですね、逆に心の豊かさ、お金じゃないよ、物はですね、物の価値はお金じゃないですよ、物がなくなってすっきりしたところにですね、
この流木かっこいいなと思って飾る、そういう人生にしていきたいなということで、なんのこっちゃということですけど、今回は不動産投資ということで、サラリーマンでもできる不動産投資ですね。
前回はなぜ不動産投資ですかということで、副業でもできる仕組みができている不動産業者さんとかですね、リフォーム業者さん、客付業者さんですね、全部委託ができるのでやりやすい。
あとはレバレッジが効くということで銀行、お金は銀行に借りてですね、あと全部仕組みは周りにやるという、これをですね、全部まとめたワンルーム投資とかっていうのがはめ込まれるということですね。
全部リスクを相手に回すとお金だけ引っ張られていきますよということですね。
ですので歴史がありますので司法が確立しているということで賃貸に出すということですね。
あとはですね、賃貸、家賃というのはですね、田舎だろうが都会だろうがそんなに3倍も4倍も変わらないので、田舎でですね5万円の家賃だとして都会だと10万5万3倍ぐらいですかね多くても。
ただ田舎でもですね、5000円とか1万円とかっていうのはなかなか場所によってあるかもしれないんですけどもないですので、そういうのは選んでやっていけばですね、それの積み上げた金額っていうのが物件金額、それとリンクしているはずですので、そこの差異期をですねしっかり見極めていきましょうよということで本題ですね。
今回は何が、どのパターン、こだてとかアパートとかマンションとかワンルームとかあるけどじゃあ何がいいのっていうことですね。結論から言いますとこだて、それからアパートですね。出世後みたいなもんですね。
こだてからアパートになってマンションになる。こだてだと一軒家なんで一人に貸す。アパートであれば4とか6とか8とかですね部屋があります。
マンションであればですね、40、50、100とかありますけれども、出世後のように増やしていくということですね。ざっくり計算ですけどね、こだて一軒でですね、だいたい300万円ぐらい。
経費とか全部込みでですね、300万円でいければいいかなと思います。で、家賃を5万円と設定してですね、年間60万円であれば、利回り20%ってことはですね、5年でですね、回収元が取れるっていうことですので、これ一つの目安に。
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アパートであれば4部屋あればですね、1200万円、単純に4倍してですね、月の家賃が20万円で年間240万円ということで、これも同じく利回り20%ってことですので、アパートの方がですね、管理はしやすいですし、契約なんかも1回でいいですけれども、その反面ですね、入居率、4部屋あってもですね、半分しか埋まってませんよっていうことであれば収入が半分になるし。
で、アパートの場合はですね、もしかしたら学生さんだったら3年、4年とか。で、他の人でも5年とかになる。で、1軒家の場合はですね、1回住むと5年、10年、下手したら20年とかって言って住んでいただくことが可能かもしれないですので、その辺のリスクがいろいろ分散しております。
まあいいデメリット、メリット、デメリットがありますよってことですね。それ以外に、こうやって見るとですね、結構ざっくり計算してですので、こだてで、ボロこだてで300万円で全部できるんだったら、まあやってみてもいいのかなというふうに思います。で、私1年目、去年ですね、1棟買ったのが140万円で、リフォーム込み、処刑費全部足して235万円で、家賃は4万円ということで、まあ利回り23.5ぐらいでしたかね。
で、やっておりますね。やっぱり5年ぐらいで、まあペイできる。まあそこから売ってもいいし、まあそこから貸し続けても、まあ全部利益になりますよ。まあその分ですね、先に235万円払っているので、そこがリスクになってますし、入居者さんがつかなければ、そのままずーっと、まあ垂れ流しということですね。返済も200万円、今後で借りてますので、返済がですね、月2万1千円かな、ですので、まあ家賃が入ってくれば4万円なんで、1万9千円のキャッシュフローという計算になります。
で、まあ今言いました、こだてとアパートありますけれども、それ以外ですね、築年数とか、エリア、スケール、構造上の違いですね、いろいろあります。築年数、もちろん新築の方はですね、長持ちしますので、木造であれば22年、RCであれば鉄骨ですね、47年。
で、利回りが新築の方がやっぱり低いですね、物自体が高いですので。で、中古とかボロこだてと言われるものは、やっぱり利回りが高い分ですね、修繕費のリスクだとか、まああとは人気がないとかですね、ボットン便所とか、そういうのがあります。で、エリアもですね、都会であれば高いですし、まあ土地代がもともと高いですからね。で、地方であれば土地がタダみたいなものということで、まあ家の上物ですね、と言われるものはまあ47年とか2、30年でゼロに近づくので、
このゼロに近づいたところをまあリメイクしてですね、リフォームしてですね、貸し出すっていうことですね。で、あとスケール、今言いました、こだてとアパート、それからマンションですね。まあ銀行評価はやっぱりこだてよりもアパートとかマンションの方が高いので融資が引きやすいですよと、お金を貸してもらいやすいですよってことですね。で、構造でいきますと木造とRC。まあ大体の意見は木造ですので、たまに鉄骨ありますけどね。
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で、それ以外だとRC、鉄骨ですね。鉄骨の方が対応年数が高い、長持ちしますよっていう感じなので、長持ちするよっていう評価なので融資も長く取れますよってことですね。
その代わり鉄骨の場合ですね、雨漏れとかですね、会社とかもそうなんですが、雨漏れの場合はややこしいですね。直しにくいっていうところですね。木造だと物理的にバッて被せればいいんですけど、鉄骨の場合はどこから漏れているのかわからないっていうところがありますので、良し悪しですね。
で、用途ですね。住宅用だったり商業用とかですね。お家の場合はですね、いろんな人が借りたいですけども、商業施設であればですね、お好み焼き屋さんなのか何なのか、一回決まれば結構長いと思う。そのお店がうまくいけばですけどね。やっぱり商業用だと不安定ですよ。で、あと間口も狭いので誰が借りてくれるのかわからないってことですね。少ないってことですね、絶対的に。
で、あと手段は現金。2,300万だったら現金でもいいですけど、買い進めていくんだったら、やっぱり融資がいいですね。銀行なのか、金融庫庫とかですね。あと信用金庫とかですね。そういうところで借りることができるということで。
ボロこだてでもですね、一つ基準とするのが旧耐震基準ということで、昭和56年5月。以前のものは旧の耐震基準を満たしてないので、あまり良くないよということなんですけど、私が買ったのも40、地区45年なんですね。これより以前のものですね。やっぱりそうなってくると値段が安くなるので、そこにチャンスがあるのかなというふうに思っております。地区40年以上ですね。
で、不動産というとちょっと取っつきにくいかもしれないです。例えばメルカリでいけばですね、例えば家の不要なものであれば、買った値段もあるかもしれないです。もらい物もありますので、そういったものはですね、例えば一定物だけども安かったり、ただだったりするということですね。メルカリで例えるならば、売れなくてもいいやとかですね。
その代わりメルカリでやるとですね、手間がかかるし、それで儲けようという人はあまりいないですね。部屋の片付けとかがメリットになってくるので、それでですね、儲かるというのはなかなか難しいですし、メールのやり取り、コメントのやり取りとかですね、値段設定とかも結構手間がかかる割には、なかなか物が減らないとか売れないということがあります。
これが例えば業者さんになるとですね、数いっぱいこなさないといけないという。その代わりですね、仕組みができればですね、同じものを20個、30個、100個買ってきてですね、売れる値段に設定しておけばずっと売れ続ける。で、もう流れのように作業ができるということで利益が出るということですね。で、その代わりですね、売れないものを100個仕入れてもリスクになりますよということで、こだてとアパートの違いかなと思います。
マンションになってくると輸入代行業者みたいな感じですね。もう自分でアマゾンの倉庫にぶち込んでみたいな。それがこだてアパートマンションの出世後みたいな感じになるのかなというふうに思います。
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で、まあやっぱり不動産投資ですね、いろんなルール、法律もありますし、税金の話もありますので、やっぱり本はですね、2、30冊読んだほうがいいなと思います。私もですね、本もしっかり読んだし、あとはYouTubeとかですね、もう見ましたし、参考のオーディブルも聞きましたし、まあその中でですね、やっぱり本を読むとですね、いろんな成功事例をわーって、こんなやり方もあるのか、自分でリフォームしたりするのかとか、もうなんかただ当然のものを、天井がないのにそんなのをリフォームしてやるのか。
みたいなやり方もあるし、逆にこう騙されましたみたいなですね、かぼちゃのスマートデイズみたいなですね、駿河銀行の問題とかもありますけれども、こういった形のダメな例もいっぱい学べるので、まあそういう本をしっかり見てですね、自分で頭の中で咀嚼しながらですね、こういう道筋があるのかなという、まあその中でですね、私も今でも読んでいるのが参考書籍として、
初心者から経験者まで全ての段階で差がつく不動産投資最強の教科書。投資家100人に聞いた不動産投資を始める前に知りたかった100の疑問と答え。という長い名前ですね。不動産投資を始める前に知りたかった100の疑問と答え。まあここだけかな。
タイトルとしては鈴木博文さんですかね。ちょっと名前が読み方がわかんないですけどもね。広瀬さん、関内博士の広瀬に歴史の詩ですね。博文さん、楽町コラムニストをですね活躍されている。この方の本はですね、やっぱりどの、まあ体系的に並べられているので、どの段階でも業者さんとのやりとりとか、物件を見る際とかですね、そういうのも見れるので非常に良かった本かなということで、まあ他のものはだいたい売ったり、
したんですけど、これはですね、手元に残しておりまして、その都度ですね、そのカテゴリーが気になったところですね、目次で見て、ここが気になるなと、ここをもう1回見ときたいなというのを見てですね、知識がそうになっていって、実体験と一緒になるということで、非常に良いのかなということでお話ししてまいりました。今回ですね、1年目に知るべきボロコダテ不動産投資パート2ということでお話ししてまいりました。
ということでまた次回お会いしましょう。
