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第46回のポッドキャストです。今回のテーマですけれども、新章、新シリーズ、不動産投資のはじめ方ということで、今までですね、
まあ断捨離とか、節約とか、健康、自己投資とか、資産運用なんかのお話をしてまいりましたけれども、まあ資産投資、資産運用の一つですね。
不動産投資ということで、たまにお話ししてきましたけれども、7月、まあ2月、もっと言えば2月ぐらいからですね、少しずつ始めてまいりました。
不動産投資。今回私がやろうとしているのが、戸建て不動産ということで、いわゆるボロ戸建てのところですね。
こちらの運用を始めていくということで、少しずつ形になり始めましたので、今回その話をしていきたいと思います。それでは行ってまいりましょう。
はい、ということで、不動産投資ですね。不動産投資にはですね、まあよく言われるマンション、アパート1棟とかですね、マンションの1棟というのはなかなか難しいと思うんです。
RCですね、鉄筋のRC1棟とか、まあ多くの単位になるんですけれども、あとは区分マンションといって、まあマンションの一室ですね。
まあ自分で使ったり、人に貸したりとか。アパートですと1棟、丸ごと。で、ワンルームですと、まあアパートだと4棟、4室、6室ぐらいで、まあ3人ぐらい、4人ぐらいのファミリーが住める感じ。
で、ワンルームだと、まあ学生さんですね。まあ8人とか12人とかいうところで、まあ対象の地区がいろいろ違うんですけれども、
まあもちろんワンルームであれば学校の近く、大学の近くとかですね。で、まあファミリー層であれば、まあそういった、まあ商業施設というか、まあ工場とかですね、商業施設、まあ駅の近くとか、まあいろんな需要が見込めます。
で、マンションですと、まあ都心部とかですね。振興住宅地みたいな感じのところ。で、こだて不動産というのはですね、まあ人が住んでたところですね。人のいるところ。まあもちろん都会もありますし、まあ田舎の郊外とかですね。そういったところですね。
で、私は住んでるのはまあ田舎なので、やっぱりですね、まあ駅から遠くて、まあ車は必須の場所ですけれども、自然が豊かで、まあそれはそうですね。都市開発が全く進んでないので、海が綺麗だったり山が綺麗、空気が綺麗とかですね。
まあ畑があって、田んぼがあって、まあ川があってという景観がすごい良いところですね。ですので、まあ地区で言いますと30年から50年。まあ私の年齢と同じぐらいですので、実家と同じぐらいですかね。まあこういった感じの40年ぐらい前後のところでいきますと300万からですね500万ぐらい。
新築で家を建てますと土地込みでだいたい3000万ぐらい。マンションなんかでも3000万とか3500万ぐらいしますので、まあそれを30年35年ローンで返していくと、まあ月頭7、8万ぐらいになるということです。
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まあ家とかの建物というのは10年20年20年するともう評価額はゼロということになりますので、木造だと22年でですね。まあ原価消却終わってしまうということですので、まあ木造ですと地区40年だとまあ家の価値はほとんどゼロ。
土地代ですね。土地代と言っても田舎なので、出元安価で言いますと5万円以下ですね。2、3万円から高くても7、8万ぐらいですかねぐらいになりますので、まあその価格で言っても2、300万という物件、まあ300万から500万というのはなかなかないですね。
地区20年でも7、800万ぐらい。まあもちろんまだまだ住めますから、日本だとですね、地区40年50年というとボロンになりますけれども、海外欧米とかアメリカとかですと100年以上の建物も多いですし、100年以上経つというのは耐久性の証明になるので、逆にこう家の価値というのは住めば住むほど高くなるというところで、
まあアメリカなんかの住宅のローンというのは買って、例えば5千万で買ったものを払いながら途中で売ると6千万とか7千万とかに売却できるというところも含んで、まああお互いみたいな感じですね。先にローン払いながら、結局そのローン払った分も含めて利益が出るというような感じになるんですけれども、
日本の場合は気候とかですね、まあ耐震とかそういった気候とかもあるんでしょうけれども、まああとは新地区がボコボコ立つというのもあるでしょうけれども、まあ評価額というのはどんどん安くなってくるので、地区40年ぐらいになるともう家の価値がないというところで、木造のボロ育てというのが一つの投資運用の目的としてターゲットになっているということで、まあアパート1棟を買いなさいみたいですね。
アパート運営運用というのも一つ手法ですし、まああとマンション1棟とかっていうのももちろんリスクもあるんですけれども、確実にもとでがでかいですし、資産運用の中で銀行が融資してくれるのは不動産投資だけではないんですけど、例えば株が買いたいですって言っても銀行は融資してくれないですし、
そういったのでいけば銀行が融資してくれる資産運用というのは、まあ事業投資も自分でビジネスを始めるという時も貸してくれるんですけど、不動産投資という限りなく不動所得に近い事業になり得るのに対して融資をしてくれるというのは非常にメリットだなということで、
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私もですね、今回出かけたところの物件が家から車で20分のところですね、田舎の、そうですね、住宅が6棟あるうちの一番手前のところですね、ぐっと入ってて、周りは田んぼと、崖から近いわけじゃないんですけども山合いの、海から車で5分山合いの小川が流れる、
住宅というかですね、6軒ぐらいあるうちの一番手前のところでですね、地区45年。で、6SDKという、Sがですね、収納というか、スペシャルっていう、何度とか物置なんですけど、4DKか、4SDKか、4SDK、ダイニングキッチンとあと4部屋あるということで、間取りとしては広いですね。
で、玄関入って、洋室が6畳、それからもう一個6畳、それからキッチンがあって、2階に6畳と6畳かな、ということ、あと物置があります。2カ所ぐらいありますね。で、ベランドがさっきも言った12、12、さっき言ってないですね、ベランドが12畳ぐらいありますけれども、あります。
で、もう枯れ葉みたいにボロボロ落ちた、ペンキが剥がれたですね、塗料、塗装のベランダなんですけれども、こちらがあって、見た目的には結構45年という割には、地区45年というよりは新しい感じで、で、車も1台入るし。
で、駅から徒歩20分、30分、25分かな、ということで、あんまりこう、幹線道路からもちょっと車で5分というところで、景色はいいんですけれども、アクセスとしてはそんなに良くないので、車は必須かなというところで、近くに造船所があるので、そこの工員の方をターゲットにしているような感じですね。
で、これが物件として190万で出て、160万まで値下げされて、今回交渉140ぐらいになるかなというところなんですけれども、今からそれに処刑費が35万ぐらい、それからリフォームが今見積もりとってますけど50万からマックス80万ぐらい、100万はいかないので50から80ぐらいですので、全部足すと235から285万ぐらいの感じですね。
で、家賃の相場としては4万円前後なんで、年間家賃が48万円。利回りでいきますと、表利回りで18%か19%ぐらいですかね。
ですので、5、6年ぐらいでペイできるかなというところですね。
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で、最初の物件なんですけれども、最初の物件としては一番お手軽な感じ。100万円台の物件だとですね、結構ガタが来て、そこも結構ガタは来ているんですけど、キッチンなんかも床が悪いですし、ちょっと床が斜めになっているんです。ちょっと立っていると気分が悪くなるんですけど、そういうのは板張りのところで調整してですね、平均均衡をとって平均とって平らに水平でいけるというのは効いてますので。
その辺は問題ないんじゃないかなというところと、あと自分のDIYでですね、ペンキとか玄関のところですね、一番顔の部分になりますので、玄関のところを修理が自分でできるかなあとは業者さんにお願いしていこうかなというところで、これからですね、最終のチェックして打ち合わせをしていきたいと思います。
今後こういった形で具体的なですね、写真なんかもあげられたらいいなと思うんですけども、こういった形でお話ししていければなと思います。
今まではどちらかというとですね、段車輪もそうですし節約もそうですし事故投資もそうですけれども、いわゆる資産運用の中でも守りの部分ですね。
オリサートノーゼなんかもそうです。どちらかというと節税とかですね、自分の資産を守るような感じで、資産運用という攻撃力というよりも防御力を高めていくような感じですね。
鎧とか兜とか盾とかですね、そういった感じの防御力を高めるようなことをやってきたんですけれども、今回は初めてというか武器ですね。
初めての武器、武器の中でも割と小立不動産の物件価格から言っても輪回りとかですね、年収で言うと最大48万円ということで、なかなか武器としては弱い方ですので、
まあコンボあたりだと思うんですけど、銅の剣までもいかないなと思うんですけども、コンボあたり、日の木の棒コンボあたりですね。今回ちょっと実践していこうかなと思います。
もちろんブログとかですね、このポッドキャストもそうなんですけれども、YouTubeもそうですけれども、自己投資、自己ビジネスの中でもですね、投資がいらない中にいけば、それはいわゆる拾った銅の剣とかコンボだと思うんですけども、今回は初めて道具屋で買う、武器屋で買うですね、コンボとか日の木の棒を手に入れることになると思いますので、
今後ですね、こういったお話を具体的にしていければなというふうに思いますので、今回はここまでですね。はい、このポッドキャストでは断捨離、節約、健康事故投資、資産運用、資産投資など、今の暮らしをより良くするために情報収集と実践、検証したものを発信していきたいと思います。
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一人でも多くの方に有益な情報を今後も発信していくために、私も日々学習しておりますので、ポッドキャスト良かったなと思っていただけたらですね、ブログとかツイッターとかも見ていただけると、また今後の上足のエネルギーになっていくと思いますので、よろしくお願いします。ではまた次回お会いしましょう。
