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第82回ポッドキャスト。今回のテーマですけれども、戸建て不動産のすすめということで、何回かに1回はですね、戸建て不動産、ずっと断捨離のお話をしてまいりました。
中身はですね、いろんな本とかですね、戸建て不動産の話もしてきたんですけれども、私のですね、不動産投資をやるきっかけになったのはですね、今年に入ってお金の勉強をしっかり始めて、
youtube とかですね、本とかで見て、まあ資産投資をしてくださいよということで、まず貯金。無駄なお金を節約して貯金と。
ただ貯金の金利なんてもうクソほど知れてますので、まあそれを資産運用。資産運用って失敗するんじゃないの?とか投資とかですね、リスクがあるんじゃないの?と思うんですけども、
リスクはですね、ありますけど、やらない方のリスクの方が高いですよということで、まあいろいろやりましょう。兄さん、積み立て兄さん、井出子ですね、こういったところの税制の優遇を得てですね、本来は手数料2割ぐらい持っていかれるんですけどね、儲かった。
100万かけて、100万かけてというとおかしいですけど、100万円投資して20万円儲かりました。でも2割持っていかれます。4万円持っていかれます。賞味16万ですよ。
ただですね、井出子とか兄さんとかでいきますと20万丸ままもらえますよ。その代わり投資の金額が決まってます。積み立て兄さんであれば100万円かける4年だけな。積み立て兄さんであれば年間40万かける20年ということで800万円。
井出子の場合はですね、25万ぐらいなんですけど、会社のサラリーマンとかですと会社がいくら払ってる。私の場合ですと1万3千円だっけな、会社で払ってるので残りが1万2千円。これを個人で居室年金ということで年金として貯めることができて、それを資産運用できる。
それは税制優遇されるので儲かったお金に対しても税金が取られないんですけども年金の場合はですね、井出子の場合は受け取るときに税金がかかるということでちょっとこの辺ですね、詳しく知っておかないといけない。さらに井出子の場合は60歳までは出し出すことができないので途中でお金が必要になってもこれは出せないというところですね。
いろんなルールがあるんですけども税金というとですね、学校で全然教わらないので皆さんほとんど知識ゼロと。税理士さんとかフリーランスとか会社されている方というのは知識がある。7割ぐらい。完璧な人はほとんどいないので7割ぐらい。ゼロか100というかゼロか7割以上というところですね。
税金がわからないというと、覚えようとしてもなかなか得かかりもしにくいですし、サラリーマンだと厳選聴取とか会社で全部やってくれますので。ただいくら引かれているのかって見ると結構引かれている。ざっくりと35%ぐらいですね。年収500万円であったら175万円ぐらい持っていかれています。
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じゃあそれなんでだろうとかっていうことを知ることがですね、節税にもなります。節税というとちょっと脱税っぽい感じになるんですけど、やっぱりそれを知るとですね、手元にお金が残るということで。もちろんですね、サッカーとか野球とかですね、ルール知らなくてもですね、点がわーって入った、なんかみんなダンスしてる、なんか気球、なんかメガホンで応援してるとかってなると、
1点入ったなぁ、ホームランだと綺麗に打ったなぁ、サッカーだったらキーパーが止めたなぁ、シュート入れたなぁ、点が入ったなぁ、っていうのはわかるんですけど、税金の場合ですね、あんまりそういうホームランとかですね、あんまりない。ホームランというか脱税はですね、テレビとかで出るのでわかるんですが、あんまりそういうのがわかりにくい。
ただ、ルールを知らないとサッカーとか野球みたいにですね、ルールを知った方がですね、もちろん、バントがあったり、県制があったりですね、サッカーだったらオフサイドがあったりとかですね、BKがあったりとか、知ってた方がですね、あれ急に1対1になったよ、ゴールキーパーとシュートする人が1対1になったよ、なんで?とかってならないようにですね、税金も少しずつでいいと思いますので、自分の今の状況の税金のいくらかかってるかとかですね、
知ってた方がいいかなというふうに思います。
それでですね、本題の不動産投資ということで、2月ぐらいからですね、本を読んで、話がかなりそれましたけど、資産運用をしました。そこからですね、資産運用の中でも、ごめんなさい。
さらに今のですね、副業は何ができますかということで、ブログとかですね、ポッドキャスト、それから不動産投資とかですね、その中でも不動産投資というのは手堅いですよ。ただですね、1000万、2000万、3000万、住宅ローンであればそれぐらいですけれども、賃貸で出すようであればですね、蓄フルの不動産投資がいいんじゃないかということで、そういう本を10冊ぐらい読んだり、あとYouTubeでYouTube学習をしたりですね、
ブログ等々ですね、読んで失敗談とか、気をつけることとか、やる手順とかをいろいろ見つけて、覚えてですね、実際自分で物件を1,2,3,4,5件ぐらいですね、見ていって、ここがいいかなということで、9月に1個140万円の蓄フルの不動産を購入して、
自分でリフォームしたりですね、業者さんに頼んだりしてですね、リフォーム代が50万、DIYでですね、ペンキ塗りました。そんなに器用じゃないんですけども、ペンキぐらいは塗ろうかなと。流石に床の張り替えとかですね、キッチンの入れ替えとかはできないので、
キッチンの壁ですね、床がボロボロだったので、下に何を敷くこともなく、窓ガラスのところだけですね、養生テープというかマスカーっていうんですかね、養生テープにビニールがついたやつ、これでですね、汚れちゃいけないガラスのところの縁とか、排電板とか換気扇とかですね、そういうところを覆って、それ以外のところを塗ると。
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白のペンキですね。アマゾンで買いました。1万円ぐらいですね。14リットルぐらい買いまして、まあ14リットル、一斗缶の半分なんですけど、一斗缶の半分じゃないな。一斗缶が18リットルぐらいかな。あれ、投油缶かな。まあ14リットルなんで、正方形のですね、サイコロ状のぐらいのですね、ご機嫌用のサイコロぐらいの大きさのペンキを買って、白で塗って、
塗る前に1回拭いてですね、1回塗って2回塗って3回塗ってですね、2日間で3回塗ってですね、綺麗になりました。塗りムラはもちろんあるんですけど、白なんでですね、ほぼ綺麗になった。もともと油汚れで茶色かったのが綺麗になったかなというふうに思います。
壁以外もですね、木枠だとか、天袋の収納ですね、釣り戸棚というんです。そこの木の部分もガシガシ塗りましたので、若干垂れているところがあるので、そこら辺がですね、若干不気味になっているんですが、白なので、これが真っ赤とか真っ黒だとちょっと気持ち悪いんですけど、その辺はうまくできたんじゃないかなと思います。
14リットル半分くらい使ってですね、あとベランダとかも塗ろうと思ったんですが、ちょっと心折れまして、とりあえず清潔感の出たキッチンを見て満足。床も張り替えてもらって綺麗になってですね、リフォーム代で50万とか処刑費とかで20万、トータルで240万くらいですね、かかりまして、これから入居者さんを入れるということで募集しております。
不動産投資で表裏回りですね、表裏回りと言われるものがだいたい木造だと20%以上、これがですね、一棟もののマンションとかだとですと3とか5とかですね、下手したら2%、3%、その代わりですね、30年40年50年、これで銀行の金利に比べればいいよということなんですけども、
資産もそんなにない、3000万4000万もないですし、ローンも融資も引っ張れるということで、小立不動産ですね、やっていく。
一棟じゃですね、正直言って月々のキャッシュフローでいけば、本当ざっくりなんですけども、ローンの返済で2万円、家賃が4万円、2万円ずつのキャッシュフローで1年で24万円のプラスと、それが5年で120万。
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120万のところでだいたい物件代ぐらいをペイできると、そこからですね、例えば販売とか売却して、200万円であれば200万円プラスになったときにですね、トータルで440万円ということで、それだけ利益が出ますよ、うまくいけばですね。
これはもちろん入居者さんが入らなかったり、途中でですね、家がぶっ壊れたり、雨漏れしましたよ、床が抜けましたよとか、絶対じゃないですけど出てきたりしますので、入居者さんも1年で出ていきます。また次の方入る方の前にリフォームがかかります。10万円かかりますという持ち出しもあるかもしれないですし、火災保険もあります。
固定出産税もあります。不動産取得税もありますとかっていうのもあるので、その辺ですね、ある程度ある程度ですね、ざっくり見て見通しをつけてからやられるのがいいかなと思います。もちろんですね、もう完璧っていうのはないです。もう新築じゃないので、築45年、自分の体と一緒ですね、どこが怪我するかわからないというレベルです。
どこがまあ例えば最悪、病気になるかもしれない、胃痛がストレスで会社に行きたくないとかっていうのと一緒ですね。このあと5年、事故が起きないという可能性もない。可能性がゼロというわけは絶対ないので、その辺も見越してですね、やっていって、あとは件数をですね、5等10等と、5件10件か、増やしていけばいいのかなと思います。
当面というか最初の目標としてはですね、青色申告特別控除65万円の基準である5等10室ということで、1等ものの1軒家であれば5件ですね。アパートとかになると10室ということで、5部屋、5部屋は何か4部屋だと2等3等ですね。あれば12室ぐらいになるので、そういったところをもう一つの目安にしていこうかなというふうに考えています。
ですので、例えばこだてはですね、1、2件買って、あとは4室のアパートは2件買って、これでOKですけど、こういった形ですね、進めていけばいいかなと思います。
一つ一つはですね、結構もう地味な感じです。物件、インターネットで見てですね、安い300万、200万ぐらいのものを探して、400万、500万でもですね、写真でといって値引きしてもらえればですね、200万、300万で買うことも可能ですので、その物件をですね、まず目星をつけて、それから実際に見てですね、土地に行ってその土地の周辺の雰囲気と空気と、それから建物の中ですね。
間取り、とかに変な間取りもありますし、もうちょっと生活感がありすぎるものもあるし、全く手つかずですね。地区20年なのに状態が良かったり、逆に地区10年でもですね、もう全然手入れがいなかったりもします。
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4、50年の物件とかでもですね、結構やっぱり差が出ます。もうなんか綺麗に、廊下とかですね、木なんかやっぱり拭いていくと艶が出てたり、古いけど年季が、年季は出て良い感じにビンテージ感があるようなものもありますし、逆にもうちょっとふかふかで、ふがふがでですね、床が。もう絶対張り替えないといけないぞっていうものもあるし。
で、あと建物の外壁とかですね、やっぱり骨組みのところですね、歪んでたり、今回私が買った物件も歪んでたんですけど、そういうのもありますので、どの程度やりかえにかかるか、やっぱり水回りがお金がかかったり、で、あと外壁とかですね、雨漏りっていうのはやっぱり見えないリスクというか、どれぐらいかかるかっていうかっていうのはもうバリバリでも張り替えたら綺麗に治るっていうのが大体もう、
例えば7、8万で治るよっていうのが決まってますけど、雨漏りっていうのは5万で修理してもやっぱり漏れてくるとか、で、もう一回やりかえて5万とか、最終屋根瓦もやらないといけないよってことは10万とか。で、外壁とかだとですね、足場を組んだりなんだりしないといけないので、まあ100万とかかかっちゃったりするので、その辺のコストをですね、しっかり目星をつけて計算してですね、最終リスクが取れるなと思えばやっていければいいかなと思います。
まあ日本の場合はですね、新築3000万で買った家というのは20年後にはもうほぼ半額以下、3分の1以下になるのが筋です。アメリカだとですね、50年100年っていう家が丈夫だということで、まあ価値が上がっていく。
3000万の家を10年住んで4500万で売ったりとかっていうのもビジネスモデルというか資産運用のモデルとしてはあるんですけど、日本の場合はそういうわけにはいかないですし、これから高齢化社会か、超高齢化社会、少子高齢化になっていきますので、まあそういったのも見てですね、今ある私の田舎の方でもですね、安い物件ありますので、田舎は田舎の特権を生かしてですね、そういったもの。
まあ都会であればですね、都会のこう生活の良さを生かしてですね、物件もあると思います。駐車場がなくても大丈夫ですし、田舎であればですね、まあ駐車場があって当たり前、庭があって当たり前、まあ逆に平屋とかだと足腰の悪いお年寄りには便利だったりする利便性もあるので、そういうのも見てですね、実際にまあ何件か物件を見るっていうのがいいかなと思います。
まあ部屋探しもそうですが、物件探しもですね、実際に部屋にこう行って、想像でこう生活してみるっていうのがやっぱりいいのかなと思います。この収納は便利だなとか、このドアの付け方ちょっと変だなとか、ここちょっと通りにくいなというのもありますので、まあそういったものを含めてですね、見られるっていうのもいいかなというふうに思います。
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ということで今回はですね、ちょっとダラダラのお話になりましたけれども、不動産投資の進めということで、まあ進めというか、やった方がいいよっていうことですね。お金の貯金と投資、それから事業投資ですね、それの一環として不動産投資をお勧めしてまいりました。これからもですね、こういった感じで不動産投資のお話をしていきたいと思いますので、また次回。
