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第375回ひでだん実験レディオ。今回のテーマは、不動産投資2年やってみてわかったこと、ということで、今回は不動産投資の回、事業投資の回ですね、個人でビジネスをやって、お金を稼ぐ力を身につけていきましょうということで、不動産投資をですね、2020年から始めました。
最初はですね、ホームを読んだり、YouTubeを見たりしてですね、基本的な知識と、やってはいけない投資っていうのがいくつかあるので、それをやらないようにコツコツやっていこうということで、ボロこだてですね、いわゆるボロこだて、畜振るの物件を投資、まあ投資といってもですね、今から話していきますが、まあ投資といっても買って終わり、株式投資みたいにですね、買ってそのまま蓄えて、それで価値が上がっていくっていうものではないので、
まあ自分でそれを育てていくということで、わかったことを3つお話ししていきたいなと思います。で、3つですね、ザザッと言っていきますが、1つ目が投資といえど事業ですね、先ほども言いました。
まあ投資っていうのは物件を買って、まあそれでもうすぐお金が入ってきますよっていうことではなくて、まあ事業としてですね、まあ自分でやりくりしていかないといけないですよってことですね。
で、2つ目が5年10年の長期スパンですね、長期目線で考えることができると。まあ考えることができるというか、まあ考えないといけない。5年10年ですね。
だから200万円で買ったから、ああ借金をしてしまったっていう目線ではなくて、5年10年15年、まあマンションとかだと20年30年スパンでですね、まあ利益が出るかどうかっていうのを考えていくってことですね。
で、3つ目がまあやることが多いが学びも多いですね。まあやること本当にいっぱいあります。ただですね、まあやることはいっぱいあるんですけど、全部自分でやらなくてもいいというのが不動産投資で。
まあ例えばですね、お金を借りるって言っても銀行からお金、お金がないとできないのって言うんですけど、まあ融資でですね、お金を借りればお金を用意することができる。
で、物件はというと不動産屋さんから買うし、修繕はというとリフォーム屋さんにお願いするし。
なのでまあ全部自分で、例えばお金があるから自分の自己資金でやりますよっていう人もいますし、リフォームも自分でDIYでやっていきますよとか。
で、客付けもじゃあ例えばジモティとかですね、自分のコミュニティを作ってそこで貸し出ししますよっていうこともできるので、まあ全部が全部人に任せなくてもいいし自分でやってもいい。
まあこの辺ですね、まあやることいっぱい多いんですけどその学びが多いということで修繕するのであればですね、知識ゼロで丸投げするとですね、まあその辺が値段が高くピッカピカにですね、全然需要がないところにピッカピカの家を一軒作ったとしても賃貸需要がなければですね、そのリフォーム代を回収できない。
家賃から回収するっていうことなので、まあそれができなかったりするので、まあやること多いんですけどもその中でですね、いろいろ学ぶことが多いということですね。
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一つずつ深掘りしていきたいなと思います。一つ目ですね、投資と家土事業ということで、まあ買うまでにですね、いろんな、例えば物件の立地だったり、まあ環境ですね、周りの。
場所が海の近くなのか駅の近くなのかですね、まあ近くに働く工場とか、まあ子供が通わせられる学校があるとか、生活のためのスーパーとかですね、病院っていうのがあるのかっていうところと、あとは間取りですね。
3LDKなのか4LDKなのか、まあ私がやってるような一軒家だとだいたい3LDK、まあ3DKから6DK、7DKくらいあるんですけども、間取りが広ければですね、まあもちろんなんですけどその分直すところが増えます。
畳の部屋も多かったり、フローリングだとか、全部部屋に壁紙があったり、雨漏りするところもあったりするので、トイレが2カ所あったりするところも、まあお風呂が2カ所っていうのはないですけどトイレが2カ所っていうのはですね、田舎の方の物件だと結構あるので、トイレが2カ所ってことはやっぱり水回りの場所が2カ所増えるので不具合が出る可能性が高いですね。
まあ住む分にはやっぱり2個トイレがあった方が便利だったりするので、例えば5LDK、6LDKとかで、会社とかでですね、なんか外国人の方をこう住まわせて車宅みたいな感じにするっていうのはありだと思うんですけど、まあそういう需要があればですね、そういう物件もいいのかなというふうに思うんですけども、間取りが広ければその分直す場所も増えるということで、まあ自分が住むっていうんだったらこんな家っていうのがだいたい明確になると思います。
家族4人であれば3LDK、4LDKくらい欲しいなとか、平屋の方が階段がなくていいなとかっていうふうに思うんですけど、そこにですね、どんな需要があるか、自分じゃなしにですね、一組でもいいので需要があれば、くそどい田舎に一軒家があるけど、周りに家がなくて静かにのんびり暮らせるなっていう都会からですね、田舎暮らしをこう憧れてくるような人にはいいのかもしれないので、そこで価値のある環境をとって、
整えてあげるっていうのが一つまた武器になるっていうのも面白いところですね。なので、投資といえど事業ということで、自分でですね、どういう商品を作っていくのかっていうのを考えるというところが、不動産投資の醍醐味かなというふうに思います。
2つ目ですね。長期目線で考えるということで、例えば物件ですね。自分の物件であれば2、300万ぐらいであります。いろんな税金とか手数料とか修繕費もあるんですけども、例えば200万円で全部完成しましたよって、私の1件目とか2件目とかですね、この辺ちょっと超えますけどね、大体これぐらいですけどね。
家賃が4万円で年間のずっと借りていただくと、年間家賃収入が48万円っていくと、利回り、年間の収入に物件の割合を出したものですね。これが利回りが24%というと、大体4年とかですね、5年いけばもう全部ペイできますよ。なので5年入っていただくと、もう物件の元が取れますよっていうことですね。
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はい。ということで、まあでも田舎だとかボロボロだとか駐車場がないとかっていう風に、まあ安ければ安い分だけですね、雨漏りがあったり、なんかちょっと土砂災害の危険性があるところだったり、津波の発生の心配があるようなところだったりするし、まあ200万円だとですね、駅の近くっていうことはまずないので、まあそこの近くにですね、学校があるとか工場があって、そこの労働者の人が借りてくれるっていう需要があるよっていうのがあります。
というのがあればですね、まあチャンスがあるのかなというふうに思います。で、家賃4万円のところは200万円。これで4年でっていうのが長期目線ですね。まあ5年、5年間の長期目線。まあ例えばこれは物件が400万円で、家賃が、まあバイトまでいかないんですけども、家賃6万円。1.5倍ですね。で、年間収益が72万円で利回りが18%。まあこれだと6年、7年ぐらいで回収できます。ペイできますよってことで、まあこうなるとですね、もしかしたら駅の近くだったりですね。
地区もそこそこだったり、まあ駐車場があったりですね。スーパーとか学校が近くにあるよっていう場合があるかもしれないんですけれども、まあ物件というのはですね、まったく同じもの、人と同じですね。同じものがないです。同じような作りの場所がですね、まったく同じってことはないので、隣、一軒隣ででもですね、日当たりが違ったりとか、なんかこう、環境が違ったりするので、まあ人間と同じなんですけどね。
とはいえ、まあそれでですね、マイナスばっかり探していく。ここはちょっと田舎だからとか、ここは家賃があんまり取れそうにないからとか、都会はちょっと高いからってなると買うものがなくなってくるので、その中でマイナスばっかり見ていくと買えるものがなくなるので、その中でまあいいところ、まあ武器になるようなところを探していくということ。
とはいえですね、物件にこう掘れ込んで、ここはなんか好きとかっていう風になってくると、利回りとかですね、修繕とかっていうのが見えなくなって、最終利益が出にくくなる。あくまでも回収する道具、ちょっと言い方悪いですけどね、商売道具ですので、まあこの辺ですね、ドライに物件の価値と提供できる家賃、いただける家賃の計算というのはシビアにやっていく必要があるのかなと。
いうふうに思います。なのでまあ5年10年20年、まあ蓄フルですと5年10年ぐらいで回収できるのがいいのかなと思います。なのでまあ蓄40年とか50年でもですね、家は6、7、80年ぐらい、まあ今でもですね、戦後経った家とかでも綺麗に住んでたりするとですね、家は結構痛みにくくなっておりますので、倒壊とかっていう可能性はほとんどないと思います。
まあやっぱりですね、7、80年経てばですね、素材的にはちょっと結構くたびれてはくるかと思うんですけど、住めなくなることはないかと思います。今は古民家っていういいキラーワードがありますので、うまくそういうのを使っていけばいいのかなというふうに思います。
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で、3つ目がですね、やることが多いが学びが多いということで、物件を見るところからですね、もう何を見るか、水回りを見るか、天井を見るか、外壁を見るか、それとも庭の、庭どこかですね、あとはもう建物の作りとか、それから間取りとかっていうのを見ていかないといけないですし、まあ4LDKだったらファミリーだなとか、1人暮らしだったらワンルームでいいけど2人だったら2DKは欲しいなとかっていうふうになってきますので、
そこと、あと周りの環境とかもあります。先ほど言いました田舎だとか都会とかですね、バスが通る道なのか電車が通る道なのかですね。で、それがなければ車の駐車場は何台停められるのかっていうのを見る必要もあるし、まあ自分の住む家だったらですね、もう絶対これは譲れないってあるんですけど、需要の場合はどの人が気に入るかっていうのはわかんないですけど、あまりにもですね、ニッチな需要だとちょっと難しいのかなというふうに思います。
あとまあ湿気だとかですね、土砂災害水害地震とかっていうリスクもあります。まあ地震なんかですね、日本全国どこでもありますけれども、まあ土砂災害とかですね、川の近くっていう水害っていうのはある程度予想できたり、まあ過去の歴史を聞いてみたりすると、ここはちょっと水害が多いなとかっていうふうになってくると、あとはまあこの辺はですね、でもまあ自然災害は保険でなんとかカバーできますので、まあその辺の知識とかですね、保険の知識もありますし、
建物の修繕の費用のコスト面ですね、雨漏れとか床とか壁とか、まあ何回か見積もり出してもらえればですね、畳の表替えとか壁紙やり替えるっていうのはだいたいどれぐらいっていうのが経験として身についてきますので、まあこの辺ですね、まあ水回りだったら100万円超えたり外壁なんかも100万円超えていきますけど、畳とかですね、床の張り替えだったらまあ10万円20万円ぐらいで済みますので、まあいくらまでならOKか、
まあそれ物件と修繕のバランスですね、買うだけでもこれだけありますし、買うとなれば融資を受ける銀行だとかですね、製作金融庫庫とかの審査もあったりしますし、書類の提出もあります、で買い付けするには不動産屋さんと契約になりますけども、まあいくらで買うかっていうところですね、いくらで買えばOKなのか、まあそれで買えなければ諦めるかとかというところですね、でもここはどうしても欲しいっていう風になればですね、先ほどの物件に惚れるなじゃないですけど、
そこらへんのバランス、であとはリフォーム業者さんにどこまで直すかですね、業者さんは綺麗に直すのはどこまででもやってくれますからね、騙される騙されないじゃなくて、どこまでのクオリティ、賃貸で出すんだったらこれぐらいのレベルありますよね、一軒家だったら防音はしっかりしてるけど賃貸だと割と壁が薄くてですね、隣とか2階とか上の階の人の音が聞こえたりっていうのがやっぱあるので、賃貸とマイホームっていうのは作りがちょっと違うのかなと、
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いうふうに思いますけどね、であとは客付けですね、客付け業者さんありますけど、どこのサイトでアットホームで出すのかアバマンショップで出すのかですね、そういったサイトの場所によってもですね、客付けの可能性も変わっていきます。
それから賃貸の貸し出しですね。で、家賃をいただいたりするっていうのも大屋さんじゃなくてですね、管理会社さんがやってくれますので、不動産屋さんなのか客付け営業者さんなのかその辺にお願いできると。最後に自分でやらないといけないのが確定申告、これもですね、税理士さんにお願いすることもできますけど、私ぐらいの物件の数だったら自分でですね、自己申告、自己申告じゃない、確定申告ですね。
まあ自己申告みたいなもんですけど、確定申告をしていくと経費とかですね、節税も出てきますので、この辺の法律の勉強にもなるのでザザザっとやってですね、アウトソーシングはできるんですけども、知識としては非常に自分の中にたまっていくし、それがまた武器になっていくのかなというふうに思います。
なので不動産のですね、メリット、前も言いましたけどね、3つ。アウトソーシングできるっていうのとフロー所得にできる。あとは副業ですね。サブっていう副業もそうだし、複数のビジネスとしてもできます。専業でももちろんできるし、でアパート、マンション、こだてなんかも物件によって収益とかコストとか費用なんかも大きく変わってくるので、その辺のやり方っていうのも非常に多いのかなというふうに思います。
だから釣りみたいなもんですね、船を借りて遠洋漁業みたいなマグロ一本釣ってくるよっていう人もいれば、近くの小舟でですね、そこそこの魚を釣る。それからまあ、岸から竿を投げて、竿を投げちゃいけないな、岸からこう竿でですね、釣りをするっていうのもあるし、いやもう私は手掴みでいきますっていう人もいるし、
いろんな手法がやっぱりあるんですね。この辺どれにするかっていうところをですね、害虫が全部できますよと。全部害虫ができるんですね。なので、例えば東京に住んでても大阪の物件とか福岡の物件とか、うまくやればですね、全部害虫で業者さんにお願いすることができる。
まあその代わり全部自分が管理しないといけないので、手ぬかりがあったりすると、距離が遠いのでフォローが大変ということですね。買い付けと修繕、それから借り入れ、客付け、賃貸っていうのは全部アウトソーシングできます。じゃあこれをまあ全部まとめて丸投げできますよっていうのだと今度はめ込まれるので、ワンルーム投資とかですね、新築マンション投資っていう風に、このパッケージで買えば年利3%で運用できますのでって言って丸投げするとですね、そこからですね、
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費用が追加費用がどんどんかかってきて、最初は利益が出ると思ってたけれども家賃が今度は下落していくとかですね、そういうのが見えなかったりすると、どんどんどんどんマイナスになっていくっていう風にはめ込まれるっていうのが、いろんな悪質業者の手口になっておりますので、
不動産投資はですね、全部自分で把握しながら管理をして外部委託、外注するっていうのが非常にいいかなという風に思います。フロー所得ですね、もうアウトソーシングできて、賃貸の需要が決まったらですね、あとは自動操縦ということで、
オートクルージング機能ですね、高速道路手放しで、手放しはできないか、自動で運転してくれますよっていう車が最近あると思うんですけど、お客さんがついてですね、もう賃貸、家賃の収入がどこどこ入ってきたらですね、そこからはもうほったらかしでOKということで、ここからですね、フロー所得になる。
大挙になったりですね、また新たな客付けになれば、そこからまた手間がかかるんですけども、その間はですね、フロー所得ということで、不動産投資、メリットが非常に多いのかなという風に思います。
とはいえですね、いろんな業者さんいますし、投資家もかなり最近増えてきておりますので、競争が激しくなってきておりますので、この辺ですね、物件をしっかり見て、不動産業者さんといろいろ情報交換したりですね、新しい知識を入れながらですね、自分の考え方と方向性と、あとは自分の持っている武器ですね。
お金なのか、ペンキ塗ったりする、私のようにですね、ペンキ塗ったりとか、鉢の駆除はやめましたけど、自分で掃除したり、それぐらいならできますよっていうライトDIYぐらいの人なのか、いやもう全部自分でインパクトを買って、でんのこ、丸のこ買ってですね、切り張りして自分で家を作るんだ、建てるんだぐらいの感じの人はですね、またそういったやり方、戦い方もあるかと思いますので、いろんな戦い方あります。
子建てやっておりますが、そのうちアパートとかですね、マンションとかっていうふうにでっかくしていくのか、そのまま子建てですね、10棟20棟を増やしていくのか、今からわからないですけども、これもですね、物件との出会いに関わってくるかと思いますので、これからもですね、徐々にこう、逐次情報を発信していきたいなと思いますので、お付き合いいただければなと思います。
今回はですね、不動産投資2年やってみてわかったことということで、お話ししていきました。このポッ、このポッキャットでは、節約のお話、お金の話とかですね、または投資の、不動産投資のお話とか、あと資産運用のお話も織り混ぜながらしておりますので、よろしければ他の会員も聞いてみてくださいということで、不動産投資だけであればだいたい金曜日にやっておりますので、番号をですね、5の倍数であれば不動産投資。
でもですね、たまに格安シムのお話が割り込んできたりするので、そういった感じでつまみ食いしてみてくださいということで、また次回お会いしましょう。