地主株式会社のビジネスモデル
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。
改めまして、将来はまもどワーカーによる ディジタントMCの阿部麻衣です。
北海道事務所の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、 経営者として10年以上業界に入力した
北海道事務所代表取締役の 山崎晃文さんをメインMCとしておりし、
そんな彼だからこそわかる、なかなか表に出づらい 不動産の仕事とお金の実態について、
知事の皆さんに紹介し続きます。 よろしくお願いします。
地主株式会社も社名がすごいじゃないですか。
まさに地主なんですよ。
地主株式会社は土地ばっかりを扱っている。 土地しか扱わないっていう、
めちゃめちゃニッチというか、 特化した不動産会社なんですよ。
今色々調べたものを見てるんですけど、 平均年収が1900万。
そんなにあるんだ。
1960万というデータがあって、これは何じゃこれ。
めちゃくちゃ広大愚ですね。
地主株式会社がまずどういう会社なのかから、 説明をぜひぜひお願いします。
わかりました。
こんなに年収がいいとは知らなかったんですけれども、
地主株式会社はその名の通り、 土地ばっかを取り扱う会社なんですよ。
逆に言うと土地しか扱わないっていうところで、 普通不動産って土地があるじゃないですか。
土地の上に建物を建てるんですよ。 人体マンションだったりホテルとかオフィスを建てて、
人に貸してその建物自体を長期で保有したりとか、 それを売却したりというのが、
一般的な不動産会社のビジネスモデルなんですけど、
地主株式会社は土地を買うじゃないですか。
建物を建てません。
この建てる土地を買って、これを大体ロードサイドなんですけど、
ロードサイドっていうのは幹線道路沿いというか、 結構交通量の多いような、
札幌で言うと石山通りだったりとか、 北五条通りでいろいろあると思うんですけど、
イオンがあったり、スーパーが建て並ぶような。
そういうロードサイドって、結構交通量が多いから目立つじゃないですか。
集客しやすいんで、いろんなテナントが借りたいんですよ。
例えばコンビニだったりとか、小さいスーパーとかもそうだし、
ホームセンターとかドラッグストアとか、 大体ロードサイドにあるじゃないですか。
でっかい通り沿いにあるじゃないですか。
ああいう土地を買って、ロードサイドの土地を買って、
建物、店舗を使いたい人に土地を貸すんです。
建物はテナント側が建てる。
ホームセンターだってコンビニだったりとか、 ドラッグストアが自分たちで建てる。
あるいは投資家に建ててもらって、それを買うんですけれど、
自主株式会社はただ貸すだけ。建物は建てない。
この賃料を土地を貸して、土地からの賃料を得るっていうのが、
売買益と賃料収入
一つのビジネスモデルですね。大切な方法。
もう一つはこの土地ですね、賃料収入がある土地を売るっていう、
売却をするっていうところで売買益を取るというのが、
もう一つの収益モデルになってます。
そうか、その売買益っていうのは土地を所有するよりも、
一気に利益が得られるっていうメリットがあるってことですか?
そうですね。
この賃料収入、例えば月100万円で貸してましたってなると、
毎月100万円が入ってくるんですけれども、
そうすると年間1200万円ですとかっていうふうになるんですけれど、
これをリマーリ5パーセントで売りますっていうのは、
リマーリ5パーセントって何かっていうと、
20年間で回収できるっていう意味なんですけれども、
20年間で回収で売るっていうことは、
年間1200万円じゃないですかってことは、
かける20なので2億4千万円で売るってことなんですよね。
これをいくらで仕入れてるかにもよるんですけれども、
大体は何年短期で売却してしまった方が、
その年の利益としては大きくなるっていうのが、
当然だから大きくなると思います。
その売買と賃料収入をミックスさせて売り上げを作ってるっていう感じです。
さらにもう少し説明させてもらうと、
この売却先っていうのが、
その自主株式会社っていうのは、
自分たちの会社とリートっていうのを持ってます。
Jリートって言ってて、
こっちも上場。
自主株式会社はプライム上場企業なんですね。
上場してるかどうかちょっと知らなかったんですけど、
上場してるみたいですと。
上場していて、
この投資家からお金を集めて、
その資産を運用する会社も上場してるんですよ。
上場してるリートのことをJリートって言うんですけど、
ここは何かって言ったら、
投資家からたくさんお金を集めますと。
その自主株式会社が買った土地なんで、
テナントが借りてる土地だけを持つ、たくさん持つというリートを持ってて。
なので単純に第三者に売るっていうのは多分あると思うんですけど、
自分たちが土地を買ってテナントを誘致しました。
その土地を第三者に売却するんじゃなくて、
ほとんどが自分たちが管理できる身近なリートに
売却してってるっていうような感じなんですね。
テナント誘致能力の優位性
なので将来的にはもしかしたら、
このテナントが解約をしたみたいな話とか、
別のテナントを誘致したければいけないみたいなときに、
また買い戻したりとか。
財布が2つあるような状態で、
どんどん資産を増やしていってるっていう。
そんな会社です。
なるほど。
例えば、星野リゾートってあるじゃないですか。
星野リゾートは、星野リゾートリートっていうのを持ってて、
そこは何かっていうと、
星野リゾートが開発して、
すごいでっかいホテルとかコンドミニアムみたいなの作るじゃないですか。
すごい金がかかるんですよ。
どんどん借り入れが膨らむんですけど、
なのでそれをずっと持っていると、
次の新しいチャレンジができない。
次の借り入れができないというふうになるんで、
それを売るんですよ。
それを銀行、
それを星野リゾートリートっていうところに売ると。
それは銀行じゃなくて、
投資家がお金を出し合って作った会社なんですよね。
そうすると何がいいかというと、
さっき言った借り入れが減るんですよ。
そうするとまた新たな借り入れができて、
新たなプロジェクトを開発できるというようなことがあるんですよ。
そういったお金で資産を増やして、
そのお金で次のホテルだったり建物を建てるということですよね。
実際、星野リゾートって別に運営ができればいいわけですよね。
必ずしも所有にこだわっていないわけですよ。
そういった所有ということと運営、経営というものを切り分けていることによって
BSが軽くなって、
どんどん新たなプロジェクトを作っていけるというようなことがあるんですけど、
それの土地版です。
というのが地主と地主利益との関係性という感じです。
分かりました。
だいたい上場企業の不動産会社で上場しているところは
利益と思っているところが多いですね。
この2本柱で自分たちの財産を使って稼ぐというのと、
自分たちが作ったものを買ってくれる法人を作って、
そこに投資家からお金を集めるというような、
この2本の財布を、2つの財布を使い分けながら成長している会社が多いです。
あえて自社のリートにするメリットって何でしたっけ?
自社のリートにするっていうのは、
メリットとしては、
まず特に自主でいくと、
自主のリートが好きというか、
この自主リートってめっちゃ安定するんですよ。
めちゃくちゃボラたりという変動が固定賃料で決まっているから、
もう本当に平気預金みたいなものです。
銀行預金みたいなもの。
銀行預金って金利って0.0何%みたいなものじゃないですか。
それと同じようなものなんだけど、
配当リマリア4%とかあるわけですね。
超安定資金の投資家からすごい好まれるんですよね。
っていうふうな人たちをたくさん集めれるっていうところ。
そういう人たちをたくさん集めれるってことは、
配当が低くてもいいんですよね。
それを好んでくれる人が多ければ、人気であれば人気があるほど
受給のバランスなんで、リターンが低かったとしても人が集まる。
言い換えると高く売れるってことですね。
自分たちが作った商品を一番高く買ってくれる。
都合のいい箱があるっていうところがメリットは多分一つだし、
もう一つはさっき言ったみたいに出入りがあるんですね。
例えば周辺の土地がまともって再開発をすることになったとか、
あるいはテナントが開発になってしまって、
新たなテナントを探さなければいけないみたいなことになったときに、
こっちに戻ってきて、もう一回ここで作り直して、
また売ったりみたいなことができるっていう感じで行ったり来たりとか。
これが第三者のものだったら、本来はちゃんと独立してるんで、
そんなにいくらでも好きなようにできるっていうふうにはなってはないんですけど、
実際それは本音と建前みたいなところもあって、
実際に行ったり来たりしながら、
自分たちである程度コントロールできるっていうメリットがあります。
絶対買ってくれるって最高ですよね。
そうなんですよ。
そうですよね。テナントいなくなったら戻せるっていう。
そうです。
ざっくりまとめると、まずは地主株式会社がロードサイドのところの土地を買って、
そこにテナントを誘致して、それを持つか売るか。
それを持ち続けて賃料を収入を得ることもできるし、
それを売るっていう選択肢もあって、
地主エリートに売る。
です。
ですっていうのがあって、
なんでそんなことができるのみたいな話ですよね。
はい。
そこは最後にも話したんですけど、
テナント誘致能力がめちゃくちゃ高いんですよね。
とにかく地主、そればっかり特化してるんで、
それの能力がすごいんですよ。
例えばじゃあ、うちってホテルも運営したりとか、
シェアオフィスも運営したりとかっていう風になると、
地主と同じことをやろうっていうようになったら、
当然ね、セブンイレブンとかローソンとかね、
そういう、あとはサツドラとかツルハとかって、
ああいうところとのネットワーク当然あるんだけれども、
それ以外の、じゃあ山小屋と繋がりありましたっけみたいな話とか、
そういうラーメン屋さんだったりとかファミレスだったりとかって、
もう様々あるじゃないですか。
ジムもそうだし、携帯ショップとかもあるじゃないですか。
ああいうところのネットワークが少ないんですよ。
はい。
ってなると、じゃあ僕らは10社しか繋がってない、
そういうロードサイドにテナントを持ちたい人。
で、地主はそればっかやってるんで、
一点突破でやってるんで、1000社とか何千社って知ってるわけですよ。
ってなると、10社から一番高い賃料出してくださいっていうよりも、
1000社から一番高い賃料出してくださいっていう方が、
当然1000社から一番高い賃料を出してもらった方が高い賃となるわけです。
はい。
ってなると、じゃあこの土地を用意どんで買いましょうってなったら、
そこに貸せる人の方が高い金額で買えるんですよ。
はい。
なので、買い勝てるっていうところが、
そこに一点突破してるがゆえに、テナント顧客をたくさん知っていて、
その結果、ちゃんと高く土地を買っていける。
それに高く買った土地、高く買った土地としても、
最終的に自分たちのリートに、いまわり4%で下ろせるっていうのが決まってるんで、
経営戦略の基本
それも強いですよね。出口もしっかり持ってるっていうところがあるんで。
マイケル・ポーターって結構有名な経営学者みたいな経営学者がいて、
本とか出してるんですよ。
ポーターの、さまざまな経営戦略のことを解説した本があるんですけど、
その中で企業が取れる戦略は大きく3つしかないっていうので、
1つはコストパフォーマンス戦略。
とにかく安く、たくさんのものを割安で売るみたいな戦略と、
あとは差別化戦略と特化型戦略っていう、
ちょっとこれ似てるんですけど、この3つしかないっていうユニットで、
差別化戦略と特化型戦略の何が違うか。
差別化戦略は広いマーケットの中で差別化された商品を出しましょうみたいな。
ターゲットは広いですね。例えばMacかiPhoneとか、
ほとんどのスマホユーザーは対象になるじゃないですか。
その中でもちょっと使いやすさとかブランディングみたいなところで
差別化しているっていうのはこれを差別化戦略。
特化型戦略は何かもう1つの分野に特化する。
例えばスーパーコンピューターみたいなやつ、
めちゃくちゃエンジニアしか使いこなせないようなパソコンを作ったとしても、
それは対象がすごい特定されてるじゃないですか。
それは特化型戦略っていうふうに言うんですけど、
地主は特化型戦略、とにかく土地だけに特化して、
超ニッチなものだけを扱うっていうところをやる手で
ポーターショーっていうのを取ったっていうところがあるんですけど、
まさにお手本に戦略戦術のお手本のようなビジネスモデルっていうのが
地主がやっていることですね。独自のユニークな戦略を取っているというところが
ユニクロとかスターバックスジャパンとかサイバーエージェントが
受賞しているらしいんですけど、そこに聞いたことあるじゃないですか。
地主って聞いたことない。そんなに超有名な会社じゃないけど、
ビジネスモデルとしてはすごい優れているというところで表彰されている。
すごい会社ですね。
地主のビジネスモデルの強み
これはやっぱり真似できないものなんですかね。
かなり真似しづらくなっているっていうところですよね。
やっぱり最終的に1つの差別化要因、大きく差別化要因が2つあると思っていて、
1つはそれに特化しているので、さっき言ったとおりテナント誘致能力が半端ない。
一番高く借りてくれる人たちを探してこれる。
結果、高く買えるっていうところと、
あとやっぱり最終的にリートに下ろせばいいっていうところを持っているという感じで、
リートって上場会社なんですよね。
上場会社ってめちゃくちゃ上場維持するのにすごいお金かかるんですよ。
監査とかっていうようなところで、
阿部まりと食事に行ったやつは、これは社内メンバーのフォローだから、
これは経費として落とせるなみたいなやつとか、
それをでも1個ずつルール作って運用するってめちゃくちゃコストかかるんですよね。
それで承認フローがあったりみたいなことをやらなきゃいけない上場会社って、
そうすると数千万、倍によって数億円ぐらいかかるんですよ。
で、なると1億の土地を買いましたと。
そこから得られる収入が1千万円です。
それをリートに下ろします。
私もリートのコスト割れしちゃうわけですよ。
リートを維持するために年間1億円かかります。
だったら1億のものを持っているだけじゃ維持できないですよ。
じゃあそれじゃあ100億とか1000億とかっていうふうに持たないと、
そのスケールメリットが出てこないんですよ。
上場を維持するメリットが出てこないんですよ。
で、それっていきなり1000億のものを作れないじゃないですか。
積み上げて積み上げて積み上げて今の地位までいく。
から2割4%でも買ってくれるっていうところなんですけど、
なんで一足単に一足飛びにそれを作れないんですよね。
4%で買ってくれるっていう箱っていうのを作るっていうのは、
何年もかけて何十年もかけて作ってきたものなんで、
それを真似できないんで、
結果その金額で買い勝てないっていう形になるというふうなその
誘致能力の高さと出口の強さが2つあるっていう感じですね。
安定した利益の見通し
じゃあこの地主株式会社も、
創業した頃からこのスタイルを貫いて蓄積されてきた、
テナント誘致能力だったりっていう時間をかけたがゆえに、
唯一無二になってるっていうことですよね。
そうですそうです。まとめましょうか。
まとめますか。
はい。
私の感想なんですけど、
もうこの地主の形ができてしまったら、
もう崩れることがなさそうというか、
もう今後も安定して利益を出していけそうだなって思ったので、
それこそブレがない。
今後もブレないで稼ぎ続けられそうな会社だなって思いました。
正解です。
正解です。ありがとうございます。
マジでブレないし、
だからまあ滅びるとき、
推定するとすればロードサイドで店舗を出す人たちがいなくなるとき、
日本はそうなったときも、
地主どころじゃなくてみんな終わってると思うので、
最も最後に滅びるビジネスモデルかもしれないって思うぐらい、
めちゃくちゃ安定してるんですよね。
最後まで生き残ってる。
最後まで本当にもう誰もこのロードサイド借りないってなるまで生き残ります。
だってそのロードサイドの土地がなくなることは基本ないってことですよね。
ずっとどこかしら。
そうですし、
例えばどっかのオミレスが、
ロイヤルホスターもしかしたら万が一衰退するようなことがあったとしても、
じゃあフィットネスジムに活かすとか、
コンビニに活かすとか、
あるじゃないですか。
いい土地であれば。
っていうふうな感じで、
転用が効くんで、
それはもう満足なモデルだと思います。
ロードサイドで、
とにかく交通量があって人が来るっていうのが、
もう確定してるからこそ、
例えばロイヤルホストが潰れて、
また更地に戻して、
別のテナントを誘致してすれば、
そうですよね。問題ないですよね。
土地しか持ってないんで。
建物も作ってないから建物の投資もしてないんですよ。
だから損がないんですよ。
もしかしたらね、
いきなり倒産されたら解体費用とかって持たなきゃいけなかったりするのかもしれないけど、
まあ知れてるんで。
っていう最強のビジネスモデルを作り上げたっていうところで、
楽しいかなみたいな。
そこはありつつ。
年収1900万ですね。
すごい。
めちゃくちゃ儲かるビジネスっていうふうに言うこともできるし、
それじゃないと人はつまらないんかなみたいな個人の感想ですけどね。
個人の感想ですけど、高い年収設定せんとあかんのかなみたいなところも、
わかんないですけどね。
むしろ人気なのかなっていう見方もありますけど、
逆に。
それ以上はこの業界にまだ言いたいんで。
しばらく。
お客さんなんで。
多くはちょっと語らない。
語られないですけど。
地主株式会社のどのようなビジネスモデルかっていうのがわかりました。
はい。
ありがとうございます。
また次回もよろしくお願いします。
よろしくお願いします。
不動産ベンチャー談議、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
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