不動産業界の生存率
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。改めまして、将来はノマダワーカーを夢見る、アシスタントMCの阿部麻里です。
北海道地所の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、経営者として10年以上業界に魅惑、株式会社北海道地所代表取締役の山崎昭信さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼だからこそわかる、なかなか表に出づらい不動産の仕事とお金の実態について、リスナーの皆さんに紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
今日のテーマなんですけど、山崎さんが今まで見てきた不動産会社の中で、生き残った会社とそうでない会社の分水嶺というのを、今日はポイントを語っていただきたいなと思います。
データがあるんですけど、ベンチャー企業の生存率っていうのが、1年目から5年間で81.7%で、10年後ですね。
10年間生き残る会社は、ベンチャー企業だけで見ると6.3%かなり少ないというデータがあるらしく、
その中でも北海道自社では、今年15年目で間違いないですよね。
15年間続いているっていうので、そこのどういうポイントがあったかだったり、他の会社との企画みたいなところも、山崎さん目線でお聞きできたらなと思います。
終わりました。
このデータが本当に確か、10年以上続いている会社、もうちょっとあるのかなみたいなのが、肌感はありますけどね。
山崎さんの周りでは、意外とそんなことないというか。
企業は伊藤さんっていうのは、あんまり感覚がずれるところはあるんですけど、
まあまあでも一定、継続していくっていうことの難しさみたいなのはあるんでしょうというふうなのは思います。
会社が継続できてきたポイントみたいなところでいくと、
僕の中ではダーウィンの進化をしています。
僕は生態学出身なんで、生態学時代とかでそういうのを学んだんですけど、
ダーウィンの進化というのは何を言っているかというと、生き残ったものが強いわけじゃなくて、変化し続けられたものが生き残ったんですね。
動物ってもともとものすごく多様化していっているんですよ。
新種の動物とかって、いろんな動物同士が交配していくんで、
遺伝子の分散をどんどんしていくんです。
種が多様化していくという方向に進んでいるんです。
多様化すれば多様化するほど、あらゆる環境に対応できるんです。
地球が熱くなりまくったみたいな状況があったとしても、熱さに強い種は残るじゃないですか。
逆に氷河期が来たとしても、寒さに強い種は残っているとか、
土の中で100年くらい冬眠できる種は生き残ったりするみたいな感じがあって、
地球がどんな環境になろうとも、なんだかの種は生き残ると言われていて、
環境に対応できたものが強いんだ、みたいなのがラウンジの進化の年あって、
経営もそうだなというふうに思って、経営の環境とかってもう凄まじく変わっていく。
今後そのスピードが、それはどんどん変化のスピードが速くなっていくというふうに、
思っていると言われているでしょう。
その時に一つの事業だけで何十年もやれる時代じゃないですかね。
その事業を今にあったものに適切に変化していける、みたいな企業が強いと思って、
変化できなかった企業が潰れて、変化できる会社が生き残る。
私も会社を創業して15年なんですけど、
15年同じ事業をやってきたからってそうじゃなくて、
一番初めは不動産会社向けのウェブマーケティング事業をやって、
その次にシェアハウスみんなで共同生活する住宅事業をやって、
その次にホテルをやって、
コロナがドーンと食らったので不動産事業をやって、
常に変革してこれたというところが、うまく生き残れたところで、
実際にコロナがあったじゃないですか。
コロナがあったときに民舗会社ってやっぱり潰れてましたね。
そういうイベンチャー界隈の話で、民舗企業が潰れたというのはあるから、
僕らはそこで何も手を打たなかったら潰れてたんですけど、
僕らはピーポッとして不動産事業をやり直した。
民舗事業のまま生き残ったところもありますけどね。
コロナのときは宿泊客もお客さんがとにかく、
泊まれないという状況だったからっていうのもあって、
そのまま確かにそこだけ民舗シェアハウス。
住宅とかホテルとか。
そうですよね。観光に関わるものをずっとやってたら、
確かに潰れるところも絶対多いですよね。
今日のポイント、変化っていうか、この2文字で。
そう思うんですね。
会社を長年経営していくっていうことを考えたときに、
変化していける会社、事業もそうだし、経済もそうだし、
変化していける会社が強いと思うんですね。
三菱商事、三菱物産って、
もうすごいミャクミャクと生き残り続けているじゃないですか。
すっごいいろんなことやってますもんね。
消費者も全世界で。
あらゆる市場であらゆる事業をやってるみたいな。
それは潰れようがない。どっか上手くいってるじゃないですか。
たぶんその中では随時撤退してる事業とかもたくさんあると思うんですよ。
なんだけど、どこかを生き残り続けるから成長し続けられるっていうところ。
たぶん私の知らないところでも、いろんな事業が展開されてるってことですよね。
僕らは新規事業企画開発会社であろうという意味で、
常にいろんな畑に種を植えた。
毎年新規事業を込めて社内にやってて、
その事業を提案された事業を何個かトライするんですけど、
ほとんど上手くいかないんですよ。
もう年に2、3個ぐらい新しい事業作るわけなんですけど、
常に畑に種をまき続けて、そうするとどっかが上手くいく。
そしたらそれを今は動産事業で成長してますけれども、
それが頭の内になるときに新しい事業が育ったら、
外的要因と企業の変化
成長計測できる。
それが10本ぐらいあれば、
会社としては特に潰れるみたいなことにはならないので、
選択と集中で一点突破していく部分がありつつも、
入力があるときに分散していくみたいな、
分散、かなり分散じゃなくて、
それぞれの事業ごとがシナジーであるような形での再投資みたいなのは、
できるといいんだろうなというふうに思います。
というのが、正解です。
生き残るための正解は変化し続ける。
会社は変化し続ける。
会社は大きくしないみたいなこともあるかもしれないですね。
生き残るっていうことをゴールにする。
大きくなることがいいとは限らないってこと?
とは全然限らない。
何をしたいかですよね。
どんな会社が潰れていったかみたいなところでいくと、
不動産業界とかでいくと、
リーマンショックは15年以上前ですけど、
2007年と2008年ですね。
メリー・マンブラザーズっていうアメリカの
証券会社ですよね。
証券会社じゃなくて、
信託化という投資系の企業が潰れて、
それに連鎖するような形で、
日本の不動産は直接的には関係なかったんですけど、
印象の問題で不動産はみんな買わないみたいなタイミングで、
新興企業が潰れたっていうのはあったんですよね。
そういう外的要因みたいなのがドーンとくると、
そのタイミングでわざわざ潰れるみたいなのはありますよね。
それに関わらず、
ちょこちょこ潰れていく企業みたいなのもあって、
僕も調べてみたんですよ。
最近は公務店とかハウスメーカーの不動産業っていうか、
カテゴライズするかどうかを言っておいて、
そういう企業を潰れてるなと。
ハウスメーカーと公務店?
そうです。
ハウスメーカーは家を建てたいっていう需要が減ったからっていう感じなんですかね。
そうなんですよね。
過去数年、資材の高騰みたいなのがあって、
建物、家を建てるのにすごいお金がかかってるんですよ。
元々2000万円くらい建てられたのが、3000万円くらいになってしまってるんですよね。
本当に50%くらいの不動産がこの5年くらいで上がっていて、
50%?
そうなんですよ。
5年の50%でえげつない。
もともと途中に建物を入れて4000万円作れたのが5000万円になりますよ。
そもそも4000万円の価格って知ってる人たちからしたら、
全然5000万円出したくないっていう感じ。
じゃあ一旦いいかなみたいな、
今資材も高くなってからもうちょっと落ち着くまで待とうかなみたいな感じで、
家を建てる人がすごい減ってるんですよね。
そういったところって、
ホーム店とかさんとかって大工さんと工事をする人はいるわけですね。
資材も注文があったときにすぐ建てれるように、
資材貨もある程度確保したりしてるんですけど、
固定費はどんどんかかるというようなところ。
だけれども発注がないみたいな形で、
お金も払わなくなってしまって、
お父さんをするみたいな事例は結構増えているようなところがあって、
そんなことでもうまくやってるか、ホーム店とかはいろいろあるんですよね。
だから全体的に見て、
ピボットできないっていう、
実行事業の軸をずらしていくことができている会社は生き残れているような気がしてて、
ピボットできない会社ってどういう企業なのかというと、
おじいさんですね。
一言で言うと。
おじいさんですね。
おじいさん経営者がピボットする新しいことを始めるとか、
アイディアもエナジーもないみたいなところで、
これまでやってきたことの延長を継続して、市場はなくなりつつあるのにも、
必ず変化せずに潰れていっているというのが、
大きく見えて、
外的に大きな要因でドーンと潰れているところでいくと、
そういう傾向にあるのかなっていうことですね。
確かに資材の高騰だったり、需要の減少というのは、
なかなかそこが増えることってあんまりない、今後ないですもんね。
そうですね。
減ることが予測されているというのは中で、
やっぱりそれを見えていても変えられないと、確かになくなりますよねというか、
併業せざるを得ないですよねというのは、分かります。
ベンチャーっていう括りで絞ったときって、また何か見え方違ったりしますか。
そうですね。うちみたいなベンチャーっていう、
急激に成長しようとしている企業っていうのは、
短期での借り入れ、銀行からの借り入れって短期と長期っていうのがあるんですよ。
それは何かと、長期は1年以上か1年以下の違いなんですけど、
長期って例えば不動産を持ちますと、
毎月の家賃から返済をしてきますっていうものが長期の借り入れなんですけども、
短期の借り入れって、この物件を買ってバリューアップして売ります。
それを1年に売り切るんで、1年間の間のつなぎ融資でお仕事されている、
短期の借り入れなんですけど、短期の借り入れってちょっとリスクがあるというか、
1年後に返済の期日が来るんです。
長期って毎月やっちゃい払ってればいいんで、毎月の例えば1億円の物件だったとしても、
仮に20年とかすると、年間の返済500万円で、
40万円、40万円ちょっとって感じなんですよ。
大きくないじゃないですか、1億でできるけど、40万円ずつって、
40万円ずつ大きいですけど、そもそも1億円の物件買っていると、
年間1千万円くらい収入が入ってくる。月々80万円くらいの収入が入ってくる。
可動率がちょっと悪くなったとしても、
値打ちが入ってきている中から40万円くらい返しておいて、
ほぼほぼそんなに負担ないんですよね。
仮に可動率が30%に落ち込んじゃったとして、値打ちが20万円にしか入ってきませんって話も、
自分で20万円追加で払えば、
いきなり全部返せって言われることはないので、潰れにくいんですよ。
なんですけど、ちっちゃい物件だったとしても、
3000万円の借り入れをしましたと。1年後の短期の延期になると、
3000万円返さなきゃいけないんですよ。3000万円ではそんなに大きくないんですけど、
10本重なると3億円とかになるんですよ。
それ結構大きくなってくるわけです。その短期の借り入れをしていると、
さらに相場が変わることってあるわけです。
相場が変わるんですか?
まさにオリーマショックの時にあったように、
不動産が売れない、みんなが一気に買いに帰るってなると、
不動産の価格が15%、20%バンと下がったことがあるんですよね。
全国的に。
そうすると、利益率10%で不動産企業をやっていると、
20%売り値が下がると、これ赤字なんですよ。
赤字ってことは3000万円借りていて、2700万円しか売れません。
300万円追加で払わないと返済できないんですよね。
っていうのが、その時のオリーマショック。
重なるとその300万円すら払えないみたいな感じで、
企業のリスクと融資
2700万円という意思決定ができずに、
動産するっていうことが考えられて、
ベンチャー企業であればあるほど、
そういった短期の資金を活用しながら成長しているところが多いので、
そういう意味でいくと、リスクは高いかというふうに考えられます。
うちもまさにそういうリスクを持っていくと。
短期のほうが借りやすいから、よく使うことが多いっていう感じですか。
そうですね。借りやすさもあるし、
長期じゃなくて短期で売り抜けるっていうのがある。
そもそもビジネスとして、
短期で1年後に売りますっていう物件に対して、
20年の融資って認可をしてくれないんですね。
そもそもしてもらえないというか、普通はしないってことですね。
結果短期になったみたいなことであればいいのかもしれないですけど、
基本的にはこれは長期で持ちますとか、
これは短期で売り切りますみたいなので融資をお願いする。
短期で借りた物で対して1年後に期すぎたときに売れてないと、
たまにうちもあるんですけど、
そうすると現金が減るわけです。
っていうのが本当に何個か、10個か重なっちゃうと一気にピンチになる。
ただピンチにならないように毎回うまく調整はしてるっていう、
そこがポイントって感じですか。
AIとビジネスの進化
そう、だから平時であれば何でも問題ないですよね。
その融資みたいなので、ですけど地震が来て、
災害が進みましたみたいな、何らかの理由で動産が効果はないみたいに言うか、
発生したときに一定程度の余力がないと結構いきなり動産するみたいなことはあると思います。
一つさっき聞いてて気になったのが、
今後のビジネスの仕方がどんどん変わっていくかもしれないっていう、
変化し続けないといけないって話で、
それってAIの登場とかも関係してる?
むちゃくちゃそうですよね。
むしろそれって感じですね。
むしろそれって感じですよね。
なんかそのイメージが、3年後のイメージはかなりしてづらいっていうか、
AIの進化があまりにも急激だし、スピードがすごく速いんで、
3年後どうなっているのか、変わらない部分も結構あると思うんですけど、
スピードの領域がどんだけ進化してて、
どれくらい浸透していて、みたいなところは結構イメージできないっていうか、
3年前に生成AIが3年前くらいから出てきたじゃないですか、
こんなに使い勝手がいいものになるとは、
こんなにほとんどの人が日常的に使うようになるとは思ってなかったと思うんですよね。
AIが来るぞ、来るぞ、みたいなのを何度も見に来ていたんですけど、
生成AIがこういう形で浸透するんだ、みたいなのをクリアにイメージできた人ってほとんどいないはずなんですよ。
それによって僕らのビジネスの仕事ってすごい変わってるんですけどね。
いけてない会社はほとんどなんですけど、
僕らはそれを今最大に活用して、会社に優先をしようと思っていて、
一定程度でできてきているというものなんですよ。
それはすごいチャンスだから、僕らにとっては今のところ追い風にできていると思うんですけど、
じゃあそれが3年後のままになっているの?みたいなのって、
多分この3年の変化よりも大きな変化が来ちゃうと思うんですよね。
そうなると、すごく難しいよ、難しい。
未来を予測するのはすごく難しいから、
そういう意味でいくと本当にゲームチェンジが起こり得るだろうなというふうには思います。
僕らSUMOとかを検索しているじゃないですか。
ああいうの多分無くなると思うんですよ。
チャットGPTがもしかしたらその機能を搭載する?
チャットGPTを使ったら誰かが無駄かもしれないですけど、
言うことになったとしたら、
そういうものをSUMOに代わって作り出せた企業が、
SUMOにとって代わるみたいな。
今だってGoogleで検索したけど、あんまり使っていなくないですか、最近Googleは。
使ってないです。GPTはい、聞いてますね。
GPTレバー。
はい、GPTいってます。
そうなると思うんですよ。
SUMOで検索してできた、何万円から何万円でどれくらいでみたいな話も、
上回りが最近彼氏できたから、彼氏と一緒に住みたいところを探してますみたいな。
彼氏ここに働いてみたいなのを、タイムモードとかもあるじゃないですか。
はい。
タイムモードでおしゃべりしたら、
でもだったらこういう感じの雰囲気とかも、
よくない?
回りが盛り上がると思うよ、それどう?みたいな。
いいね、じゃあそういう感じで話したいみたいな。
だったらこう出してみるとか。
それに家具はこういうものを買った方がいいんじゃない?みたいな。
そこの提案までしてくれる。
いや、確かに。
そういうエクスペリエンスになってくると思うんですよね。
はい。
じゃあSUMOもう使わないじゃん。
新しいそういうサービスを提供した会社がどんどん伸びるし、
それを活用した集客、アジャストした会社が、不動産会社が伸びるし。
はい。
変化は、AI、ITによる変化が素晴らしく早かったし、
変化に強い企業の生き残り
さらにそこに生成が出てきて、さらに変化が早くなってきてるっていう感じがあります。
はい。
じゃあこれまでも過去も未来も変わらず、
変化できる企業が生き残るっていう結論で待ってます。
結論です。
ダーウィンの進化は。
はい。これが結論です。
成長できる、変化できる会社が生き残ります。
はい。
変化できる会社ってさっきも言ったんですけど、
若い人たちですね。
はい。
若い経営者が多いと生き残りやすい。
変化していきやすいと思うんで、
結果、生き残りやすい。
僕のうちの会社も今サックスセッションって言って、
私は45までに新しい経営者に引き継ぐって言ってやってますけど、
それができる、その意思決定ができる会社がいいと思います。
ありがとうございます。
安倍も変化していこうと思いました。
安倍まりなんて言うのも超絶若いんだよ。
めっちゃ有利だよ。若者に有利だよ。
だってさ、AIなんてさ、知らないんだ。
宇治さんも。
安倍まりもまた知らなかった。
いろいろ挑んでいったら絶対追いつけない。
ねー。
この1年でAIをどんな活用できるか。
安倍まりと私が勝負したとするじゃないですか。
絶対勝てないですよ。
いや。
でも、勝てる山崎さんが。
今、掛けてる時間が多いから。
掛けてるかもしれないけど、
同じ時間掛けたら絶対負けちゃうし。
でも、若者にどんどん有利になってるか。
経験、専門性とか経験がどんどん民主化されているというと、
だから、すごい若者に有利な時代です。
若いうちに変化歓迎しておきましょうっていう。
そうです。
ことですね。
そうですね。
まとまりましたね。
まとまった。
まとまったということでいいですかね。
やっぱり、
トータスは、
トータスの自然界においてもトータってあるんですよね。
どんどん絶滅危惧種とかってあるじゃないですか。
絶滅していっている種がたくさんあるんですけど、
もう新たな種類がたくさん生まれていて、
その変化に対応できている種が生き残ってきている。
ビジネス界でも同じこと。
変化に強い会社が長期で繁栄できるというふうに思っております。
ありがとうございます。
では、今回は。
以上で。
ありがとうございました。
また次回もよろしくお願いします。
不動産ベンチャー談義、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
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