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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人、オットファーザー、 石川県金沢市の宿泊施設、
金沢鉢旅、カスタムゴルフクラブ一頭掘りの、
MTG スタジオ、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、賃貸経営の肝ということで、不動産のですね、
購入基準、こちらについてですね、ちょっとお話をしようかと思っております。
はい、今回はね、不動産の購入基準ということで、こちらのレイディオをお聴きいただいている皆様の、
不動産を購入する際の基準というのを決められているでしょうか。
いろんな指標とかありまして、
借り入れの条件とかね、いろんなそういう条件によっても、人それぞれ、資産背景によってもそれぞれね、変わってくるかと思うんですね。
あとエリアとかですね、例えばその、融資してもらうための金利がね、いくらなのか、自分が借り入れるとしたら金利がいくらなのか、
その物件に対してね、融資期間が何年なんだろうかとか、
不動産の利回りですね、収益性、これが何%以上とか、
あと税引き後のキャッシュローがね、何本なのかとか、
で、担保の評価ですね、銀行の評価がどれぐらい出るのかとか、いろんな部分に意識するところがあるかと思うんですけど、
私がね、今、重要視しているのは、まずはね、収益性においては、
税引き後のキャッシュローがね、この物件からいくらも上がりがあるのかという部分を意識しています。
それとあと銀行のですね、いわゆる自家評価という部分ですね、担保の部分ですね、こちらの方を意識して、
購入する際はね、意識してますね。
で、皆さんはね、どういう指標でね、いられてますかね。
IRRとかね、投資のね、購入時点から出口までをトータルで見てとかね、そういういろんな指標がね、ありますよね。
そういう中でね、自分なりの基準を持つというのは非常に大事なことかなと思いますよね。
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特にね、私も不動産を始めた初期の頃というのは、一応基準を目安というか基準は決めてはいたんですけど、
例えば今のような指標だとね、なかなかその自分の目線に合うものがないということで、結構ね妥協してね、
購入してたりしてたんですね、私が兼業でやってる際、兼業でやってる時はですね。
でまぁ、融資期間を延ばせばね、キャッシュローが出るということで、
担保評価を度返してね、購入して、というのを私はちょっと繰り返してたためにですね、
サラリーマン、勤め人を辞める時点では、大きく債務超過というようなね、
担保不足と担保割れの物件ばっかり買ってしまったと、そういう部分もね、ありました。
ということで、なかなかね、難しいことではあるんですけども、やっぱりあのある一線の自分の決めた基準というのはね、
簡単にね、ちょっとブレてはいけないんじゃないかなというふうには、やっぱりね、今になってもやっぱり思いますよね。
後々ね、苦労することを考えますと、そういう目線というのは自分の基準はね、簡単にね、こう、売れないように、ちょっとしっかりした数値をね、意識するというのが大事かなというふうには、私はね、今考えています。
自分がね、購入したいと思えるような物件が出て、なかなかね、見つからない場合には、無理して買わないというのも選択肢の一つだったと思いますよね。
ただまあ、時間を味方につけるという見方もね、よくね、聞きますけれども、それもね、一理あるかとは思います。
その中でね、じゃあどういうふうな見方をするのかというと、将来ね、この不動産の価値がどうなるかという部分ですよね。
例えばその、今ね、大して田舎かもしれませんけども、私のね、住んでいるエリアでもあるんですけど、将来的にですね、鉄道が延伸してくるようなね、計画があったりとか、将来的にそうなりますとね、今の現状のね、そのエリアの地価が高騰してくるようなね、可能性だってあるわけですね。
そういうものとか、あとはまあ、もうちょっとね、近い将来の話で言うと、この物件をね、リフォームして、コンバージョンとかね、リノベーションした上で高い家賃がね、収益性を見込めるとか、まあそういったね、ものですよね。
見込めれば、もっとね、不動産の見方というのも変わってくるかと思いますよね。
ということで、自分の基準に合ったものがない場合には、焦らずにね、待つというのも一つですし、あと隠れたね、そういう可能性というのをね、見つけ出すというのも一つだと思いますよね。
まあその辺をね、見込めるかどうかというのも非常にね、大きいんじゃないかと思いますよね。
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今はね、現状は収益物件としては稼働していなくて、例えば私よくやってます全空物件とかですけど、当然修繕してね、大規模なリフォームをして収益化をするわけですけども、そういう部分が見込めるかという部分ですね。
そこまで含めて、トータルでね、見てみるのがね、必要はあるんじゃないかなというふうにはね、私も最近はね、思っていますね。
今の指標を考えますと、なかなかね、オーナーチェンジとかではなかなか目線に合うものが少ないとか、実際にね、そういう良い物件というのは買える人のところに物件がね、行きます。
なかなかね、始めたばかりの方ですとか、私も含めて、なかなか本当に良い物件というのは自分のところまで降りてこないと。
よっぽどね、足を使って表に出ないようなね、情報を内々でね、故意にしている業者さんとかから紹介していただいて、それをね、買えるか買えないかとか、そういう判断もあるかと思うんですけど、いろいろね、そういうふうな部分というのは考えてみる必要がね、あるんじゃないかなと思うんですよね。
今回はですね、購入の基準ということで、具体的なお話ではありませんけれども、やはりね、ブレてはいけないという部分と、あと将来の可能性をね、どこに見出すかという部分でね、そういうものが見えれば、購入に値するかもしれませんし、その辺もね、不動産を探す場合に意識してみるのもね、よろしいんじゃないかなということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきまして、ありがとうございます。またですね、コメントやですね、いいねも頂戴しまして、ありがとうございます。大変励みになっております。ということで、今回はね、こちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
