00:08
4日大山レイリオです。いつも東方のレイリオをお聞きいただきましてありがとうございます。
この番組のスポンサーですけれども、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベステージン氏、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、石川県金沢市宿泊施設、金沢鉢旅、カスタムゴルフクラブ一等ごりのMTGスタジオ、
以上各社の提供でお送りします。
今回は昨日になりますけれども、私が再生しました2物件の巡回管理に行ってきました。その話をしたいと思います。
昨日のツイッターにもちょっとあげたんですけど、北関東のT県にあります再生物件ですね。
一つがN市。これ北関東の最大の観光地にあるんですけど、3DKの8個の物件ですね。それとK市ですね。
こちらが3DKの12個という物件ですべて全国で取得して、という形で再生した物件になります。
K市の物件につきましては2018年に取得した物件ですね。N市の方が2020年に取得した物件ですね。
こちらの2物件というのが思い入れがあって、一番最初にお話したK市の3DKの12個。こちらが再生物件を取り組むきっかけとなった物件なんですね。
地区36年のARC3回立て3DK12個ということで、再生して利回りは80%。
タンポ用化が取得再生を含めて、今年産税の評価額の7、8分の1ぐらいの価格で取得してますね。
03:01
ですからね、守っても良し、いずれタイミング見て売却しても良しという物件かなとは思ってますね。
こちらの物件は一番最初にサラリーマンを辞めて、1棟は神奈川の方に木造のアパートを取得したんですけど、その後にどういう風にやろうかということで、
非常に煮詰まってた時に再生をやろうということで格を決めてやった物件ですね。
全空ということで、1年半から2年くらいは空いてから期間が経っているような物件だったので、インフラとか不安なところがあって、
私なりに外壁とか屋上とか、早期には手をかけなくて済むかなということで取得を決めた物件になりますね。
こちらは当初再生する時に、全部のお部屋を私の方で掃除して、きれいにした上、それでリフォームをどこまでやるかということを管理会社さんと打ち合わせしてやった物件ですね。
取得してから全部掃除してきれいにするまでは、私も何日か泊まり込んでということで、寝袋を持参してそういうことをした物件になります。
その当時資金もちょっと潤沢ではなかったので、物件の取得をして、資金の方が潤沢にはなかったので、最低限のリフォームで貸してみようということで始めた物件になります。
畳み寄っても交換して、浴槽がバランスが合っているということで、
織田木付きの旧トッキーのポリバスに交換してということをやった物件になります。
おかげさまで、こちらの方は家賃を安く設定していますけれども、満室が続いております。
ただね、この3月に大凶が出たということで、2つ立て続けに大凶が出まして、現在空室が2つあるような状況ですけどね。
高稼働はしていますね。
2018年に取得して、2019年に再生しましたけど、投資した、そこに突っ込んだ資金はすでに回収済みという感じで、
あとはどのタイミングまで持ち続けるかという部分を考えているところです。
それとですね、昨日ツイッターに写真を上げた物件、これがN市の物件なんですけど、3D系の8個の物件です。
こちらは軽市の物件を、全空の物件をその2年前に取得して、いけるなということで、手応えを感じて取り組んだ物件なんですね。
北関東の観光地のN市というと、賃貸の需要とかよくわからなくて、軽市の方でお世話になっている管理会社さんがエリアということで確認をして、
06:11
他の仲介の会社にも確認しましたけども、そのN市は賃貸の需要と供給のバランスが取れていなくて、
需要が大きいんだけど供給が少ないと、そういうエリアなんですね。
ということで、私も最初ここのエリアどうなのかなということで不安に思っていましたけど、取得に踏み切ってやってます。
こちらの方が2020年に取得して、取得価格がだいたい小手産税の評価額の1⅞とか1⅛くらいなんで、
これも再生の1棟目の軽市の物件と同じように持っていても、いずれ売却してもということで出口は取れるのかなと思ってますね。
これが地区36年で取得した2階建ての3DK8個ということで、
この軽市とN市の物件につきましてはいずれも繊維面積が50平米以上あるということで、繊維面積が広いんですよね。
その3DKのものを、このN市の物件につきましては、私が1年間かけてセルフリオンをしました。
2LDKもどきということでやったんですね。
壁、天井、ペンキを塗って、床はOSBボードを貼ってという感じでちょっとやりました。
あとバランスカーバー、浴槽を交換して、織田木付きのものにしました。
こちらはそういった物件なんですけど、今は移室ですね。私が自己所有してまして、
私がT県に行くときに泊まったりとか、あと道具を置いてたりとか、移室を使ってますけど、
それ以外の部屋は全部Nマンスということで、
こちらは手をかけて利本しただけあって、入居率がいいですね。
回転もちょっと少ないですね。
ここ最近、私が再生物件をやってる中では、生命積が広い物件をずっと取得してますので、
比較的、他にもワンルームの3点ユニットの立地の良い物件なんですけど、そういうの持ってますけど、
回転は少ないのかなというふうには思ってますね。
こちらも高稼働してるというような物件ですね。
ただね、こちらの両方の物件というのは一つは、N市の物件は敷地面積が3000平米ありまして、
K市の物件につきましても1500平米ということで非常に土地が広いんですね。
駐車場とかありますけど、それ以外の土地も結構広くてですね。
この時期、今4月になってきてだいぶ暖かくなってきたんですよね。
09:02
草がね、雑草がちょっと伸びてくるということで、毎回ね、こちらに草刈りに行くというような感じで、
これからの時期はね、6月とか7月とか、この辺はね、もう本当に2週間ぐらいですぐ伸びてるという感じで、
ただ、防草シートを敷くにもね、ちょっと非常に広いので、ちょっとそれもなかなか難しいということで、
毎回ね、物件の巡回管理を含めて行ってるような形ですね。
ということになりますよね。
基本的にはね、今は私管理会社さんにリフォームとかね、見積もりを取ってお願いしてということでやってますけど、
教養部の清掃も管理会社さん、もしくはシルバー人材センターにお願いしてますけど、
私が行った時にはね、草刈りと教養部の清掃ぐらいはね、管理の確認ということでやってますね。
そんな感じでね、昨日はやったんですけど、結構ね、久々に体を動かすとですね、いいですね。
適度な疲労感というのがちょっとあってですね、昨日ちょっと暑かったもんですから、
その後ね、いつものようにスーパーセントに行って、サウナに入って、いわゆるサカツっていうんですかね。
それをちょっとね、何年もここ続けてますけど、そういうのもね、楽しみかなという感じですよね。
適度な疲労感とサウナに入って、食事を取ってみたいな感じでね、ちょっとやってますけど、
楽しみながらね、不動産やっていけるというのもね、いいんじゃないかなというふうにも思いますよね。
もちろんね、いろんな勉強とか、いろんな業種さんとの付き合いとか、いろいろ不動産って難しい部分もありますけれども、
そういう楽しみもあってね、一ついいんじゃないかなというふうには思いますよね。
ということで、今回ですね、私の再生した、再生2物件ですね。
こちらについてですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
