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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、賃貸住宅の今後ということで、お話をね、させていただきたいと思います。
私のこのレイディオを聴いていただいている皆様は、不動産賃貸業としてアパートやですね、住宅をたなごさんに提供してということでね、賃貸業を行われている方がほとんどだと思いますので、その部分についてね、ちょっとお話をね、させていただこうと思っております。
不動産はですね、基本的には、家賃とかですね、テナント料とかの賃料をいただいて、収益を期待してということがね、賃貸業と言われる部分だと思うんですね。
そういう収益不動産と言われるね、不動産を取得して、保有してというものになると思います。
で、昨今のですね、去年からの1年以上も続いてますコロナ禍にね、起きましては、非常にね、特に商業テナントとかは撤退が大都市でも続いてまして、非常にね、そのオーナーさん、企業につきましては非常にね、厳しい状況にあるかと今ね、予想されますよね。
で、家賃とかテナント料がですね、相場で変化してくるということを言えるとは思うんですけど、駅前などの大型不動産は動きが鈍いと言われています。
ただ、一方でね、住宅用の不動産は減価消却期間などによってですね、売買の可能性がね、高まっていると言えますよね。流通の可能性が今は商業テナントよりもね、そういう部分がね、多いのではないでしょうか。
一般的にはですね、そういう居住用のね、アパートとかそういうものっていうのは売買の取引が、中古の部分についてはあまり今、ネットのね、ポータルサイトとか見てても、物件情報自体が少ないんですよね。
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私もずっと十何年見てますけど、結構少ないなというふうには思いますよね。私の売買でお世話になっている仲介業者さんからも、あるエリアの物件なんかっていうのは本当に少ないんですよっていうことで、売りの物件が非常に少ないということをね、常々最近おっしゃってますよね。
そういう面で言えば、一般的な収益不動産は倍々が少なくてですね、中古の物件とかは。これから新規で不動産賃貸業に参入される方は、新築の物件を求めることが多いということを聞きますよね。
新規の物件が家賃相場に影響を与える側面というのもね、一つはね、あるかと思います。
それでですね、ここ直近の国交省による中古マンションの地域別の価格の指数の変化というのを示したものがあるんですけど、それによりますと2011年を100として見た指数で、グラフ化されているデータがちょっとあるんですけど、
東北、北海道、九州などの地方がですね、価格の上昇率、幅がね、非常に大きいというデータが出ています。
この2年ぐらいでね、上昇の傾向が不動産の融資の関係が厳しくなってきたということで、ちょっとね、上がる傾向から停滞止まっているような状態ではあるようですけども。
これもね、不動産の融資に関する金融庁の好転換とか、消費税の増税とか、そういう要因がね、挙げられるということで書かれてますね。
地下の傾向でもですね、三大都市よりもですね、札幌とか仙台、広島、福岡などの地方都市のですね、上昇率が、これインバウンドの影響あったんですかね、大きく伸びてきてたんですね。
これがね、直近のここ1年ぐらいで、コロナ禍の影響でちょっとね、伸びが止まっているということで書かれてますね。
コロナ禍でね、家賃保証などの政府とかが保証している部分が切れてきた後に、商業不動産などは退市者が増加したりとか、一時的に苦戦する可能性もね、あるということで書かれてますね。
コロナ禍においてですね、ここ半年ぐらいはね、非常に厳しい状況が継続するかとは思うんですけど、不動産のコロナ禍のですね、不況と不動産の変調のポイントということで、留意すべき点ということでね、ちょっとお話をしますと、
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利回りがね、マイナスでも売却益が期待できるという、そういうインカムではなく、キャピタルを狙った不動産の取得というのはやはりやめるべきじゃないかなと私は思います。
基本的には短期の転売は目線に置かず、まずはやっぱりインカムを取れると、間違いなくインカムを取れるという部分。
時期を置いて、長期上等とか、いろんな側面の中で状況の変化とかでね、売却という目線もあるかもしれませんけれども、まずはインカムあってという目線を大事にされた方が、私はね、いいんじゃないかなというふうに思ってます。
収益不動産のですね、価格が上がったり下がったりというのは、今のね、国の政策とか金融機関のね、情勢によって全然変わってくると思います。
一時期はね、このコロナの不況になる前は、金融機関がね、融資の姿勢が厳しくなってきたということで、もうこれからね、不動産の価格は下がっていきますよとずーっと言われてますよね。
ところが、こういうコロナのね、コロナ禍になりまして不況とかね、そういうことが継続している状況ですけど、国の政策とかでね、いろんな制度がありますけど、そういう部分でまだ不動産の価格自体は横ばい状態というような高く上がったところから、今ここ1年は横ばいの状態じゃないかなというふうに見えますよね。
こればかりはね、本当に国の制度とか、いろんな社会的な情勢だとか、そういうのも含めて誰にもね、ちょっと予測できない部分がありますので、やはり不動産賃貸業を行うにはね、やっぱり賃貸業というからにはインカムがメインでなければいけないと思いますので、そこの部分をね、私は強調してお伝えしたいと思います。
今回はね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東方のお礼入りをお聞きいただき、またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
