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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、ここ最近の私の不動産の取得の仕方ということで、
今回はお話をさせていただきます。
これまで、stand.fmで私の取得してきた物件の話とか、
私の考えているところをいろいろお話させていただいたんですが、
よくよく考えてみたら、どういう買い方をしているかという部分をあまり話していなかったかなと思いまして、
今回はそこにちょっと触れてお話をさせていただきます。
まず、ここ3年ですね。2018年ぐらいからですね。18,19,20,21、もう4年ですね。
3年超えて4年目になりますけど、最近の私の不動産の取得の仕方というのは、
不動産の物自体は現金で最近全部決済しています。
何度もお話していますように、私の取得する物件というのは、全空の蓄フルの物件になります。
したがってですね、例えばバランス窯を交換したりとか、和室を溶湿化したりとか、
すべて大掛かりな修繕、リフォームが必要となります。
修繕というか資本的支出になりますけど、そういった部分も含めてリフォームをして、賃貸客付けをしてということをやっております。
リフォームだけに限らず、結構蓄フルの物件でインフラの整備とかそういう部分もありますので、
そういったところをすべてリフォーム回収費用として見て、それに対して融資付けをしてということをやっております。
具体的に融資の方は広告さんですね。日本政策金融広告を使っています。
なぜ金融広告を使っているかというと、定等券を付けたくないということで、
要は現金で取得した物件に定等券を付けたくないということで、
広告でリフォーム費用を3等4等という形でまとめて融資してもらってということをやっています。
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ということで、最近私の取得している物件につきましては、
いわゆる定等券を付けていないということで、きれいな債務のないという形になっております。物件自体はね。
そういったところを意識しているというのは、他の物件を含めて金融機関さんからどう見えるかという部分を私は意識しているんですけれども、
定等券のない、残済のない物件が3等4等あれば、金融機関さんからの見え方もきっと良い方向に働くであろうということと、
担保評価の出る物件を取得していますので、そういった部分で金融機関さんも意識しているという形になります。
ちなみに何度もお話していますが、私が取得している物件というのは、例えば都道府県の県庁所在地とか、そういった都市にある物件ではないんですね。
地方の都道府県の県の中で4番目、5番目とか、もしかしたらもうちょっと小さい町で不動産を取得して、
リフォームするのに広告で融資を付けてという形でやっておりますけれども、あと取得する物件の都道府県というのは非常に意識しています。
というのは金融機関さんによっては、そういう都道府県のついていない物件を金融機関さんのエリアのないところで取得しても、結局それがゼロ評価になるということになり得ますので、
それを収益物件として評価してもらえる金融機関さん、これまでにお付き合いになる金融機関さんと、そういう形で取得する物件のエリアというのは意識しています。
ですから、私がお付き合いしている金融機関さん、あと高位金融組合さん、そういったところの視点がある都道府県で物件を取得するように意識しています。
そうするとプラス評価に自然的に見えてくるということがあります。
かけ目が入ったとしてもですね。そういった部分を私は最近金融機関さんが3年4年意識してやるようにしております。
ですから、サラリーマン時代には目いっぱいサラリーマンの信用というか、そういう属性を使って有志をアパートローンでしたけども、していただいて、
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ぶっちゃけ言葉は悪いですけど借りるだけ借りてみたいな感じで進めてまいりましたけど、
ここ3,4年独立して2年ぐらい経ってからは、そういった形で現金で不動産取得して、改修工事のリフォームに関しては有志を使ってということで進めています。
今後この進め方でずっとやっていくかというと、これももちろんですけども、金融機関の目線を意識しているということでお話したんですけど、
今後また有志を既存の取引になる金融機関さん、また新規で取引できる金融機関さんを開拓して、また新たに有志を引きながら進めていきたいがためにこういう手法というか考え方で進めているということでやっております。
今回は最近の私の3,4年ぐらいの不動産の取得の方法と、あとどういうふうな形を何を意識してやっているかという部分についてお話しさせていただきました。
いつも東方のRadioをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
