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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。今回ですね、第22回ということでですね、テーマの方は、皆さん、不動産購入するときのCash Flowはどのように計算してますか、ということでお送りします。
はい、お話しさせていただきます。Cash Flowはね、よく不動産購入するときに検討されるかと思うんですけども、よく言われるのが、税引き前のCash Flowと税引き後のCash Flowということであるんですけども、
実は私も13年やってるんですけども、ずっとですね、税引き前のCash Flowの計算までで収支の計算ってですね、私終わってました。ついね、去年ぐらいから税引き後のCash Flowをですね、しっかり把握するような形で勉強をしてやってるんですけども、
驚くことにですね、その税引き前のCash Flowと税引き後のCash Flow、私の個人と法人で持ってます物件をですね、試算しますと、約700万も違うんですね。
700万、いわゆる税引き前のCash Flowの方が税引き後のCash Flowよりも700万高いってことですね。だから、まず700万も金額がね、家賃収入、Cash Flowが違うっていうことは、やっぱりその数字をですね、把握してないと、
不動産経営をね、賃貸業をやったと思って、これぐらいの税引き前のCash Flowが出るということで、儲かるとか利益が出ると思ってても、思いのほか利益は残らないと思うのが、不動産経営じゃないかなというふうに思います。
私もですね、想定してたものよりもね、だいぶ税引き後の計算をすると、そこまで金額が変わると思ってなかった部分もちょっとあったので、正直すごい驚いてますし、だからやっぱり、いつも手元に、思いのほか手元にお金が残らないなという感覚に陥ってたのは、おそらくそういうところなのかなということで思ってます。
まずね、計算の仕方、シミュレーションの方法ですけども、まずね、税引き前のですね、Cash Flowを求めます。
それはですね、まあ想定の家賃から空出存、例えば5%ですね、を控除して、それが運営、あとですね、運営経費の15%とか20%、こちらを引いたものですね。
それに、銀行、金融機関の借り入れの元金と利息の返済をしたものが、税引き前のCash Flowという形となります。
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指標としましては、DCRとかといって、DCRが1.25倍以上が保有し続けられる物件という、一時的なふるいにかける指標があります。
これからがですね、この税引き後の利益、税引き後のCash Flowを求める計算の簡易的なというか、おおよその概要となります。
まずですね、売上高があって、それから半還費ですよね、運営経費15%から20%を控除して、そこからは今回は現貨消却ですね。
現貨消却と返済利息ですね。返済利息を引いたものが、税引き前登記利益という形となりますね。
それに対して税金がかかって、税金を控除したものが、税引き後の利益という形となります。
ここまでというのは、決算書とかのですね、総益計算書と同じ流れの総益のシミュレーションという形となります。
じゃあ実際手元に残るお金いくらなの?ということで、実質Cash Flowの算出ということで、先ほど言いました、最後に言いました税引き後の利益、これに現貨消却費をですね、加えます。
これ現貨消却は、実際手元に残っているお金、外に出ていかないお金ということでプラスですよね。
そして、それに今度は銀行返済のうち、借りたお金の元金、こちらの方を控除したものが、税引き後のCashFlowという形となります。
実質の手残りと言われる部分になります。
ぜひ皆さんも、こういう物件、もしくは今後検討する物件のシミュレーションの方はですね、先ほど一番最初冒頭で話しましたように、税引き前と税引き後ではかなりの額がかかってくると思います。
理由は、現貨消却が加わるとか、あと税金の部分とか、借入金の部分とか、そういうところで金額の方が大きく変わってきますので、
ぜひ一度、自分の現状と、もしくは今度ですね、購入に検討する物件がどうかということをですね、検討していただくためにも、ぜひね、やっていただければと思います。
またですね、今回の説明だと、ラジオだとなかなか伝わりづらい部分とかあると思いますので、
動画、こちらの説明のですね、動画の方をこちらのスタイフ、それとTwitterの方にもですね、リンクの方を添付いたしますので、
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参考までにですね、見ていただければ、こちらの方の今回の収支のですね、計算の方ができるかと思いますので、ぜひご活用いただければと思います。
はい、ということで、第22回の方はですね、こちらで失礼いたします。
いつも最後までですね、お聞きいただきましてありがとうございます。
引き続き発信の方を続けてまいりますので、ぜひお聞きいただければと思います。
本日はありがとうございました。
