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はい、フォーニッツヤマレディオ、お山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね。
今回のテーマはですね、元金の返済、これ抜け落ちてませんか、という話をしたいと思います。
はい、私のですね、スタンドFMでは、いわゆる仮処分所得をね、把握するという意味で、税引き後のキャッシュローを把握しましょうと。
そういう内容でね、お話しさせていただく放送会ってね、結構あるんですよね。
実際手残りがいくらあるのっていうことですよね。
それで、よく言われるのがですね、税引き前のキャッシュロー。
税引き前のキャッシュローというのはですね、満足点の家賃があって、空出率が例えば5%とかね、あってね。
それを差し引いて、あと、実際に不動産の賃貸業をやっていく中で、運営経費というのがありますよね。
運営経費、管理費とか水道高熱費とかもろもろありますけどね、保険料とかね。
そういうものを差し引いたりして、実際にそこから今度は返済の元利金ですね。
元金と利息、これを差し引いたもので、税引き前のキャッシュローということになってくるわけですね。
ここまではだいたいの方が、表面利回りだけじゃなくてね、ここの分までは多分シミュレーションの中でね、やってたりなんかすると思いますけど、
実際にお金の動き、これを考えていった場合には、各物件の損益計算書という見方で考えるとね、
売上高があって、売上総利益があってですね、半管費引いてですね、あと原価消却取った後ですね、これが営業利益ということになりますよね。
それに対して営業外の収益とか営業外の費用ですね、営業外費用の中には返済の利息なんかも含まれますけど、
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それを加味したものがですね、経常利益ということになってきますよね。またそれに対してね、特別利益とか特別損失、
例えば台風とかで大きな被害があって、大きな修繕が発生したとか、もしくは今のインフレに伴ったコストアップのコストが上がった部分ですよね。
ここの部分なんかも特別損失なんかに計上できるかと思いますけど、こういうのを加味してですね、税引き前の当期利益ということになってきますよね、損益計算書の中ではね。
これに対して法人税、税金がかかってきますね。2割だったり3割だったりね、その利益に応じてですよね。
初めて税金引いてね、税引き後の当期利益ということで、これが損益計算書の内容ですよね。
ですから税引き後のキャッシュローを出すということは、ここまでね、損益計算書の内容と一緒ということになってきますね。
実際の手残り、お金の流れということで考えますと、この税引き後の利益に対してですね、減価消却を足すわけですね。
そして返済頑本、頑金の返済を差し引いたもの、これが税引き後のキャッシュローということになってきますよね。
その中でやっぱりね、非常に忘れがちなところって、財務書表、決算書とか財務書表のね、
税引き後の利益までは財務書表の中で見えますけど、実際にその手残りというのは、減価消却を足して、
あと頑本の返済を差し引いたものということで説明しましたが、結構忘れがちなのってね、このね、頑本の返済ですよね。
これを把握してないがために、やったはいいけど意外と手元にお金が残んないなと、そう感じられる方もね、多いのではないかなと思いますよね。
私もですね、税引き後のキャッシュローまで出すように、ここ6、7年ぐらいになりましたけど、
その前までは、やっぱりここの部分が抜け落ちているがために、やったはいいけど意外となんか手残り少ないなとか、そういうことを感じていた人間なんですよね。
ですから、こういうふうな印象というかね、感覚を持つ方って結構多いのではないかなと思いますよね。
ですから、やっぱりね、税引き後の利益に対して、原価消却足して、頑本の返済を差し引いて、ここの部分までしっかり把握するということって大事ですよね。
実際に手元にいくら残るのっていうここの部分ですね、これを把握しない限りはね、やっぱりそういった以前の私のような感覚を持つ方も非常に多いかと思いますので、
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ぜひここまではね、やられた方がいいかなと思いますね。
実際に利益とお金の流れって違うっていうのをね、理解しなきゃいけませんし、その要因となるのってね、特に忘れがちなのが、頑本の返済とか、こういう部分になるかと思いますので、
ぜひね、そこの部分はシミュレーションなんかやるときも、やっぱり税引き後のキャッシュルームまでしっかり出したいところですね。
そうしないとね、実際の手残りを把握できませんので、ぜひそのようなことを意識するとよろしいかと思いますね。
はい、ということでね、今回はこちらの方でね、終了とさせていただきます。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらなので失礼します。ありがとうございました。
