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本日は大山レイディオです。いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回は、金融機関からの見え方を意識しようというテーマでお話したいと思います。
今回のテーマは、金融機関から自分自身の見え方を意識しようというテーマです。
今回のテーマは、不動産賃貸業を行っていくには、まずは不動産を取得しないと、賃貸業としてはスタートできないという話になってくるかと思います。
不動産を取得してインカムを得てというのが、賃貸業のビジネスモデルということになるかと思います。
不動産を取得する上では、金額も賃貸業を始めるには大きいもので、基本的には私も含め皆さん有志を使って金融機関さんに有志をいただいてスタートするという前提条件になるかと思います。
最近の金融機関の情勢としては、物件価格の大体2割が自己資金、プラス処刑費7%から8%から9%と言われますが、
ざっくり1割と考えると、物件価格の3割ぐらいの現金を所有していないと、物件は取得できないという形になります。
うまくいけば、自己資金を抑える形で9割有志してもらってという金融機関さんもあるかと思います。
9割の場合には、自己資金1割プラス処刑費1割の物件価格の2割の自己資金が必要になるかと思います。
例えば、3000万の物件を取得しようとすると、自己資金2割プラス処刑費1割で900万、2000万で600万の自己資金が必要になるということになります。
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物件価格に対して、自己資金と処刑費を考えると、それぐらいの自己資金を持っていないと、そもそも不動産を購入することができないという現状が今のご時世の中ではあるかと思います。
そういうような自己資金を持っていないと、スタートできないという部分があるのですが、
先ほど言いましたように、3000万の物件であれば、2割プラス処刑費1割で900万の自己資金、2000万で600万の自己資金を必要とすると一般的に考えると、
なかなか不動産を続けてどんどん購入していくというのは、自己資金を作るという面からでも大変なことだと思います。
建て続けに不動産を買い続けるというのはなかなか難しくて、コツコツ1年に1棟、2年に1棟という形で、コツコツ積み上げていくものだなというふうには私は感じております。
融資あってという部分が取得するには大きいという部分があります。
私が半年くらい前まではずっと思っていたのが、私自身は不動産を地方に保有しています。
神奈川や東京というと2棟ぐらいで、他の物件は全て北海道であったり、北関東であったり、東海地方であったり、本当にバラバラのエリアに所有しているんですけど、
そういう面もあって、地元の親近さん、知人さんからの融資というのはなかなか土俵に乗らないということで、やっぱり私はドミナントでやるべきだと。
私は神奈川なので、神奈川ドミナントでやるべきだなと、ずっとそういうふうについ最近までは考えていました。
ただ、最近ちょっと私の周りのこれから始められる方とか、いろんなグループのお話、
不動産の賃貸業をやっている方のいろんなお話を伺いますと、神奈川のドミナントというと、
そもそも物件価格は非常に高いご時世でもありますし、エリア的にも高いということで、
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なかなかドミナントでやっていくのは現実的には厳しいというのは少し私は感じています。
最近ここ2、3ヶ月私が意識しているのは、取得するエリアとかそういうものは、
私の取引している金融機関さん、もしくは取引したい金融機関さんのいわゆる営業エリア、
支店があるとか所在地とか、そういう部分の都道府県を考えています。
ですから以前はドミナントでいくべきだと思っていたんですけど、
少しエリアを広く見ないと、今こういうご時世だとなかなか収支と担保の面とバランスとってというのが難しいのかなというふうには個人的に考えています。
もちろんこちらの方はドミナントが一番最良であることには変わりないと思います。
ただ選択肢としてそういう見方も金融機関さん目線の営業エリアで不動産を探すというのも一つの考え方ではないかなというふうに私は最近思っているところです。
また特に一都三県とかで今だと中古の不動産の価格というのが非常に高いために
アパートローンとかで金融機関さんが融資を出しやすいという意味では
新築の木造のアパートとかそういうのに5年収の高い方とかは融資が出やすいということで
そういう不動産を買われたりする方も非常に多いんですけれども
普通に考えて新築の木造のアパートとかだと物件価格の半分もしくは4割とかそれぐらいの担保評価の物件がほとんどですよね。
今回はそういう形で新築のアパートを取得することができるかもしれませんけど
その先が他の金融機関さんから所有しているそういう不動産とかを再評価したときに
どういうふうに見えるかっていうところを意識する必要があるかなというふうに私は思っております。
キャッシュフローも大事ですし資産性担保評価も非常に大事だという部分になりますけれども
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そういう新築の木造アパートを買うことによって大きくマイナスの評価になるのではないかという部分を意識考えていただけると
というふうにも思ったりしますよね。
その物件を3年5年という形で保有して
最後その出口をどういうふうに見るのかというと
ずっと持ちきるのかもしくは長期譲渡になるタイミングで売却とか交えながらという形で考えられる方もいらっしゃるかと思うんですけど
次の購入者のことを考えると
その半分しか担保評価が出ない物件に融資がつくのかという話になるんですよね。
当然私たちが購入する目線で次の方も購入を融資を使ってということを考えますので
そうすると担保評価の出ない物件というのは次の購入者が使う金融機関さんが融資を出してくれるような物件価格で売却売りに出せるのかという部分が一つありますよね。
だから不動産を取得する時点で出口をどういうふうに見せるかというのも非常に重要な話であって
そういう部分がありますよね。
特に新築の木造とかでアパートを購入する場合にはそういう部分を意識された方がよろしいのかなというふうにも思います。
私の周りでも子建てを現金で買われて2等3等という形で買われている方もいらっしゃいますけど
どちらかといったらそっちの方が金融機関さんからの目線からすると借り入れがなくて
逆に子建てを2つとか持っているとプラスに見られますよね。
そういう部分もありますので金融機関さんからどういうふうに自信が見られているかというのも非常に意識する部分でもあるかと思いますよね。
なかなか今このご時世とそれが3年後5年後でどういう状況になっているかというのは神のみぞ知るという部分がありますけれども
常に不動産賃貸業取得を前提で考えると金融機関さんから自分がどういうふうに見えるかという部分を意識する必要があるのかなと思います。
今回は金融機関からの見え方を意識しましょうというテーマでお話をさせていただきました。
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いつも東方のレイディをお聞きいただきまたコメントやいいねもたくさん頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
