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はい、フォーニッツ オヤマ レイディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレイディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回ですけれども、賃貸経営の肝ということで、
銀行の自家評価の不足している物件を持っている場合ということでお話したいと思います。
今回の内容になりますけれども、銀行の自家評価と言いましたけど、
簡単に言うと銀行の自家評価になりますので、
担保の部分ですよね。よく積算評価とかって言われますけど、
そういった部分で大きく売価に対して著しく不足しているような物件を取得してしまった場合ということでお話したいと思います。
このパターンというのは、私も当てはまっていたんですね。
このパターンでどういうパターンかと言いますと、
個人のアパートローンとかで財務者の属性で不動産を買った場合に、
こういった物件にも融資がついてしまうというのがアパートローンですよね。
財務者の年収が高かったりとか属性で買えてしまう物件ということですよね。
プロパーではないということですね。
こういったパターンにはまるとどうなるかというと、
私の場合を例に挙げますけれども、
アパートローンで担保の出ない物件を買い続けたために、
私は著しく取得した物件の売価に対して評価が伸びないんですね。
私がサラリーマンを勤めに辞める際には積算で1億5000円ぐらいショートしていたと思うんですね。
おそらく固定産税の評価額とかでは2億を超えていたんじゃないかなと思うんですけど、
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こういう状況になると次の融資がつかないんですね。
ですからアパートローンで融資がつくとしても、
他行に持って行った時にプロパーで金融機関さんが評価をした場合に、
その物件がどう評価されるかということを、
保有物件に関しても常に意識する必要があるかと思います。
これは不動産を購入していく上で意識していく重要な部分ではあるかと思いますよね。
もちろんそれには収益性があってという部分が、
収益性の部分と担保の部分、両方がということになりますよね。
ただ今回のお話というのは、
すでに不動産の売価に対して、
担保が出ない物件を取得してしまったという場合にどう考えるかということを、
今回はお話ししようと思っています。
ただ不動産の評価は著しく足りなくても、
現金とか株とか他に持っている土地とかそういうものがあれば、
それをトータルでひっくるめて個人と法人として見て、
どう見えるかという部分を把握する必要がありますよね。
もし金融資産の方が不動産のショートしている部分よりも大きければ、
債務超過という評価にはならないかと思います。
発泡ふさがりになるということはないと思うんですけど、
現金とか金融資産もなく不動産の方が大きくショートしている場合には、
まずは考えられるのが、
担保が足りない部分の繰上げ返済をするとか、
もしくはそれに相当する金銭とか金融資産を用意する必要があるということですね。
もしくは、これ私がちょっとやっているパターンなんですけど、
そのショートしている部分を補うために現金で不動産を取得していきます。
私もサラリーマンを辞めるときには7棟77室だったんですね。
そのほとんどの物件が担保的にはショートしているような状況で、
先ほど言ったように1億5000とか2億とかショートしているような状態で勤め人をやりました。
独立してから再生物件を現金で買うようにしておりますけど、
そちらの物件に関して言うと、現金で買っているんですけど、
小鉄産税の評価額で4500万とか5500万とか、あと3000万とかそういう物件を買い続けているので、
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今はほとんど現状の残債に対して小鉄産税の評価額でも上回っているような感じですね。
ですから積算だと大分大きく上回っているような状況になりますけど、
そういう部分というのは、やっぱり融資を引く上でも継続的に不動産を噛むために
融資を引くためにも意識する必要があるんじゃないかなということは、私はちょっと強く思っています。
こういうパターンというのは特にサラリーマンの方で年収が高かったりとか、
そういう方が初期の頃に不動産の知識とか勉強不足なまま入ってしまうと、
こういうパターンにはまってしまう可能性も高いかと思いますので、
ぜひ注意していただければと思います。
ということで今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
