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はい、フォーニッツ アムラディオ 大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、今回、公開収録ということで収録していきたいと思います。
今ね、ライブで収録をちょっとしておりますけど、
カラオケの方もね、今日日中、朝はね、非常に天気悪くて、
非常にちょっとあれでしたけど、今ね、聖書バイパスとかちょっと走ってるんですけど、
なんか、海側の方って結構晴れ間がね、出てきましたね。
それで、またね、なんか夜、天気が崩れるようですけど、
で、明日も昼間は曇り、で、明後日、夜は雨。
で、なんかそういう天気がなんか2,3日ね、続くようですよね。
ちょっと、何だかな、台風の影響か、非常にちょっと崩れやすい天気かもしれませんね。
で、どうですかね、お盆休みということで皆様ね、
旅行とか、なんかいろいろご予定があって、という感じかもしれませんけどね。
あおかれもんさん、こんにちは。
以前お話したようにね、うちはもう家族4人ですけどね、
まあ、もう家族全員で、なんかみんなでどっかっていうのはね、
人の人混みの、みんなが動くときに動くっていうのはほんとなくて、
で、今私はね、東海地方に行く予定の道中ですね。
で、家内はね、半農半芸で、義理の弟が農園やってますけど、
実家の方にちょっと帰りつつ、
農作業とかね、なんかそういうのを手伝うということで帰省してますね。
毎回年にどうですかね、4、5回、1週間くらい帰って、
実家の弟が今やってますけど、やっぱりなんか先日も東京でライブとかね、やってて、
農業だけではないのでね、なかなか人手が足りないとかっていうことで、
年に4、5回ね、1週間くらい帰って、いろいろ手伝ってますね。
秋の11月なんかほんと忙しいときは、
もちろん他にもパートさんとか入っていただいてやるんですけど、
そんな感じで手伝ってますね。
長男はと言いますと、今年ね、卓拳受験するということで、
ここの休みに集中してね、卓拳の勉強するという感じで頑張っているんです。
次男はね、サーフィンかな、ゲームかな、なんかそんな感じでゆるくやってますけど、
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先日ちょろっとね、君はどこに向かおうとしてるんだということをチラッと話しましたけど、
自分でちょっと考えてね、行動してもらいたいとこですね。
ちょっと自覚を促して、自分の足で立つと、そういうことをちょっと意識しないとね。
やっぱり大学生で時間あるから、やっぱり自分もそうだったんですけどね、
なんかただ無駄に時間を過ごすことって結構ね、そういうことってあるかと思うんで、
そんな感じでチラッとね、今これでいいのかと、
自分でちょっと頭で考えなさいということをね、話しました。
今回は別に子育てとかそういう話をするつもりではなくて、
先日ですね、2536回でしたかね、私の取引のある金融官さんに行った際に、
これから不動産を始める方がね、銀行さんとお付き合いしていく中でどういうスタンスでやっていくのがいいのかなということで、
アパートローンとね、保証協会付き融資の話とかね、
その同じ放送会では相続案件の話とかね、ちょっとあげましたけど、
後でちょっとリンク貼らせていただきますけど、
その時話した内容でね、補足というか、
そういう部分をちょっと銀行員の方との話をあげようかなと思ってますね。
で、金融官さんの方とね、
先日、私今ずっとプロパでお付き合いしてるんで、私の話ではなくて、
これから不動産を始める方が金融官さんとどういうお付き合いをしたらいいかということで、
やっぱりアパートローンだとね、やっぱり一回こっきりみたいなね、
いわゆるサラリーマンの年収とかそういうものを属性にね、
任せて融資してもらうパッケージローンということになるんで、
あんまりアパートローンに頼った買い方をしてると、
そもそも5000万とか1棟目だけですよとかっていう金融官さんって、
その借りた方が良くない状況に陥るというのを分かって融資してますよねっていう話をしたときに、
金融官さんは仲良くしてますんで、コインの方は仲良くしてますんでね、
いやそう思ってると思いますよということで、
銀行の趣向としては年収当てにしてやっぱり融資してるということですよね。
だから融資がつくから、パッケージローンで融資がつくから買うは、
私は正解ではないかなと思ってるんですよね。
やっぱりどうしても使わなきゃいけない場合も中にもあるかもしれませんよね。
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どなたか金融官さん紹介していただいて、
事業生の融資ということでね、相談したいんだけど、
なかなかその手もなくて、なかなか飛び込みだと難しいという場合には、
アパートローンもやむを得ない部分もあるかと思いますけどね。
ただ私のようにですね、それに頼り切って融資がつくからという形の買い方は、
お勧めできないかなと。
この私のレディオではね、いつも話してますけど、そこですよね。
先のことを考えるならばということで、
できることならやっぱり経営者の方から金融官さんを紹介していただいて、
事業生の融資、またはそれが難しい場合には保証協会付き融資、
こっちの方がその先があるかなということですよね。
仮の保証協会で一発目は融資を受けたとしても、
多分一元産だとなかなか融資出してくれないですからね。
ですから保証協会付き融資を受けたとして、
奨学のリフォームとかそういうところからスタートして、返済実績とかね、
例えば決算とかを一期二期とか、そんな感じでやった上、
ちゃんと認めてもらって事業生の融資に結びつけると、
それがやっぱり継続的な融資につながるのかなと思いますよね。
もっと言えば、今のこのご時世、金利が非常に上がってきてるんで、
私の考え、私が今本当にゼロから始めるのであれば、
法人でこだて一つ、二つと、そんな感じで買っていくと思います。
キャッシュでね。
で、やっぱり前の放送でも話したんですけど、
キャッシュで買っていれば金利って関係ないですからね。
今もしかしたらこのインフレとかということで、
現状今トレビ家賃よりちょっと高めに取っていくことも
交渉次第ではあるのかなと思うので、そういうやり方を考えます。
で、その後、補償協会付きであり、事業生の融資につなげていくという形で、
まずはやっぱり実績を積み上げようかなと思いますね。
これなぜかと言いますと、先日の銀行員の方と話した内容でもあるんですけど、
いきなり紹介があっても、法人がまだサラダの状態ですというところで、
持ってこられても評価のしようがないわけですね。実績ないから。
だから同じ不動産やってても、例えば私のように長くやってる人間と
これから全くゼロのところから法人の融資を受けようというのでは、
同じ不動産でもやっぱり違うわけですよね。全く。
ですから金融関さんはいいお客さんに貸したいわけですね。
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どこの、表現よくないですけど、馬の骨かわからない方には、
やっぱり相当今は渋い。これは間違いないですね。
前回の放送ではちょっと言葉濁して言ったんですけど、
はっきり言うと、銀行としても貸したはいいんだけど、
貸し倒れしては、やっぱり法人の方もサラリーマンですからね。
自分が融資したところで、そういった融資したところがうまくいかなければ、
法人の成績というかね、そういうのにも影響してきますよね。
だから銀行員としては、できる限り貸し倒れの引当金を積まずに、
そういうリスクが少ない、いいお客さんに融資したいわけですよね。
そういうお客さんを目指した方がいいということですよね。
ちょっと厳しい言い方になりますけどね。
だから最初のうちは1等2等というのは、私だったら今ゼロから始めるなら、
キャッシュでこだてを買って1期2期と。
2期あればね、銀行さんは格付けができると。
3期あればね、推移を見れるわけですよね。
もちろん決算書だけが全てではないですからね。
銀行さんって必ず評価を洗い替えしますんで、
単純に古いこだてを買えばいいかというと、そうではなくて、
土地の評価の出るやつ、それをできる限り安く持てれば、
銀行さんからしても資産超過という状態で見せることができればいいんじゃないかなと。
その先が続くんじゃないかなと思いますよね。
だからいずれにせよ、パッケージ論を使うなという話ではなくて、
1等目とかやむを得ない場合もあると思うんですけど、
そこで取得する物件とかね、物件の買い方、借り方、
これやっぱり非常に重要なので、パッケージ論を使う方には注意が必要かなと思いますね。
これ銀行さんの目線です。
これ私の主観では全くないので、そこはご理解いただければと思いますね。
そうは言いながらね、
一番やっぱりパッケージ論で私が引っかかるというかね、
今で言えば、やっぱり全然プロパーと違うという部分で言うと、
パッケージ論って基本やっぱり銀行さんが儲かる仕組みになってますよね。
分かりやすく言うと儲かるようになっているんですよ。
何かというと、
管理均等偏差なんですよね。
これって金融官さんが儲かるんですよ。
よくね、最初のうちはキャッシュローが出る管理均等でって、
皆さんおっしゃる方多いんですけど、
よくよく考えていただければと思いますけど、
不動産って5年10年持ってると古くなりますよね。
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そうすると取れる家賃も下がってきたりします。
適切な修繕とか設備とか導入しないとね。
で、その間に5年10年経って古くなってくれば、
家賃は下がる。
で、そのうち大規模修繕なんかもやらなきゃいけない。
で、それなのに管理均等だと、
デッドクロスってよく言われたりしますけどね。
最初のうちは利息払う分が非常に多いんで、
元本が減っていかないんですよね。
で、よく巷では勢いよくね、買えば何でもみたいなね、
売却すれば利益が出るんだとかっていう方も中にはいらっしゃいます。
で、それについては、私の考えはね、
それは高く売れればねっていう話であって、
高く売れるかどうかなんてね、
その指標にもよるでしょうし、
購入する方の融資がつくかどうかっていう話にもありますしね。
それは確定したものではないんですよね。
だからやっぱり、銀行の融資の借り方って非常に重要かなと思ってますよね。
ですから、いつもこのラジオで言ってるんですけど、
相続案件とかそういうものはね、
やっぱり元金均等とかそういうものでね、
薄く引っ張っていってコントロールしていくっていう形ですよね。
逆に私のように持たざるものは、
やっぱり元金均等で元本をどんどん返済していったほうがいいですよね。
最初のうちはきついですけどね。
だから最初のうちに回れば後も回りますから。
あとは原価消却が切れるタイミングで利益が出ちゃうんでね。
その辺のコントロールとか、
その間にまた原価消却を生み出すもの、
いわゆる収益不動産とかをね、変えるのが一番いいですよね。
あとまでやっぱり銀行から借り入れをする場合には、
やっぱりその返済原資がどこにあるかっていうのは、
やっぱり非常に意識した方がいいですよね。
その前回のアパートローンと保証協会付き融資、
あと相続案件のところでもお話したんですけど、
銀行さんの借り入れの返済って原価消却、
いわゆる建物については銀行って出しやすいんですよね。
ところが土地については原価消却しませんので、
やっぱり土地の分を自己承認で持っていると、
そういういわゆる事務主さんですよね。
だから事務主さんには融資がつくんですよね。
だからそういうところを分かってやっぱりやっていかないと、
ただ融資がつくからとか、買えるからとか、
それだと浅いかなと私は思いますよね、個人的にね。
いろんなお考えがあると思うんで、
人それぞれ、経営者それぞれ、経営方針とか、
いろいろあると思いますけど、
あとね、やっぱりその後院の方と話してやっぱり非常に思ったのが、
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後院の方もおっしゃっていたんですけど、
単純に決算書だけポンと出されている経営者の方と、
私のように細かく説明して、決算書以外の防害資産とか、
他の銀行が見る洗い替えした数字のものを出したりとかしているんですけど、
それだとやっぱりもう全然評価が違うわけですね。
単純に帳簿価格がどうこうというのは、いわゆる定量評価になりますけど、
こういう話ができるできないって非常に大きくて、
ここの部分って訂正評価に影響してくるわけですね。
ちゃんと経営が分かっているのかどうか、
こういう部分が大きいのかなと思ったりしますね。
だからね、小手先のテクニックばっかり言ったっても、
うーんって感じですよね、私から言わせると。
やっぱり本質的なところを理解した方がいいですし、
ましてはね、私は金融官さん、支店長さんを紹介してもらってくださいと、
経営者仲間とか、親仲間から紹介してもらってくださいねということで、
お話しているんですけど、
紹介してもらったところで結局支店長と話して、
そういう話がやっぱりできないと、
数字的根拠とか経営について話せないと、
その先ってないんですよね。
紹介してもらえば融資が出るかというと、
それはまた別の話なんで、
結局行き着くところは、
不動産の賃貸業において事業性の融資を獲得しようと思ったら、
投資じゃないんですよね。
やっぱり経営者にならなければいけないと。
私はそういうふうにちょっと思いますよね。
今回は前回のね、
アパートローンと事業性の融資、
それと相続案件についてお話した収録がありますけど、
そこの部分の補足とですね、
ここだけの話、銀行員の方と仲良くしてますんで、
いろんなお話をさせていただいたんですよね。
やっぱり銀行員の方の本音の部分ですよね。
いいところには貸し倒れの引き当て金が詰まらなくて済みますんで、
やっぱり初めての方とかには保証協会付き融資というのは、
やっぱり一元さんというかね、初見の方たちとどういう状況かわからない。
あと銀行としてもあまりリスクを負いたくない。
だから保証協会付き融資を進めると、そういうことですよね。
そういうところについてお話させていただきました。
そろそろ20分近くなりますんでね。
今回の放送はこちらの方で終了とさせていただきたいと思います。
小枝晴さん、こんにちは。
そんな感じでね、特に内容を考えてませんでしたけど、
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つらつらと思うことをね、ちょっとしゃべりすぎてる部分もあるかもしれませんけど、
今回のお話は木深さんの本音ということでね、
銀行員の方の本音について少しお話しさせていただきました。
ということで最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。
貴重なお時間、私のこちらの礼儀をいただきましてありがとうございました。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
