00:06
はい、こんにちは、レディオ。
大山です。
いつもですね、東方のレディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す恩恵の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけども、今回のテーマはですね、
何を選ぶかで、手残りもね、変わってくるという話をちょっとしたいと思うんですね。
はい、えーと、4月に入りましてですね、いわゆる親業、賃貸業でね、
繁忙期がですね、1月、2月、3月と言われて、繁忙期をね、通り過ぎて、4月になったという状況ですよね。
それでですね、ちょっと今、ふと数字を整理して思ったんですけど、
なんか今年ですね、廃墟が非常に少なかったなというのが正直なところあったんですよね。
それでですね、私が99室あるんですけども、そのうちのですね、いわゆる1Kとかね、1DKとか単身物の物件というのが17室、
プラスあと1LDKでちょっと占有面積が40平米ぐらいなんですけど、それが8部屋。
これがね、いわゆる単身物と言われる物件なんですね。
で、その他につきましては全部ですね、私の場合は2LDKとか3LDKとかね、そういう占有面積の広い物件なんですね。
ですから、17プラス8ですから、25室が単身物と、残りの部屋がということなんで、4分の1が単身物ということですね。
4分の3がファミリーという感じなんですね。
賃貸住宅のね、いろんなサイトとか見てると、単身物というのがですね、大体周期として平均居住年数というのが2年から4年で平均3年ぐらいと言われるんですね。
で、ファミリーが4年から6年で平均5年と言われるわけですね。
ざっくりね、私99室なんで、ファミリーで全部見たとしても、年間20個ぐらいの大居があっておかしくないわけですね、平均5年と考えればね。
今年はですね、なんとですね、4部屋か、それぐらいなんですよ。
03:01
しかもですね、この大居がですね、4月に2つ来るというね、非常にちょっと悩ましいというか、少なくて本当にありがたいんですけども、まさかの4月に2軒大居とね、完全に時期ずれしだしてますけどね。
とはいえ、この2部屋というのはファミリーなので、年間通してね、客付きはできるかなというのがありますね。
今回の趣旨としてはですね、やっぱりね、今お話した通り、私ファミリーの物件が非常に多いですと言って、今年に関してもせいぜい3軒4軒の大居という感じで、非常に大居が少ないんですね。
長く住んでいただけるような、そういう物件を取得しているということになりますよね。
これ実はですね、私も初めてね、8年、9年、10年くらいまでは結構単身物を結構買ってたんですね。
1K、1DKとかね、1LDKとか、いわゆる単身物のアパートマンションを取得してました。
当然ね、単身物というのは利回りが高いので、非常に数字的には魅力的に見えるんですけど、まあとにかくね、大居が多いんですよ。
大居が多いということは、そこで現状回復必ず工事費が発生しますね。
それに対してまたAD広告費とか払ったりするとね、札幌なんかで物件を持っていると、ADなんかね、2ヶ月は効かないですね。
2.5ヶ月でリッチが悪い物件とか、客付けしづらい物件については3ヶ月とかね。
まあそんな感じで、札幌なんかボンボン新しいマンションとか建っていくような状態なんで、かなり供給方とかね、そういうところもあるかと思うんですね。
札幌なんかどうですかね、新築の新しいやつ建てても多分家賃あんま高く取れないんじゃないかなと思うんですね。
このインフレといえども、やっぱり物件数が多くてそこまで高く取れないんじゃないかなというのがありますね。
私全部すべて中古で買っているので、ある程度こなれた家賃でやってますけど、そういうのがあるかと思いますね。
どうしても始めた頃というのは、そういう利回りとかそういう数字につられて単身物を買ってしまうんですけど、
これまで私がやってきた中で本当に感じるのは、とにかく単身物は帯居が回転が早いんですね。平均3年。
ファミリーだと5年くらいと言われてますけど、その辺でね、やっぱり実際に手残りというのも完全にファミリーの方が価値ですね。
やっぱり帯居がないということは長く住んでいただけるということは、現状回復とかADとかそういう部分にコストがかかりませんからね。
やっぱりそういう部分では今はファミリーの物件が一番手がたくて、利回りが2%くらい低くても全然ファミリーの方がいいですよね。
06:08
そんな感じでね、私自身は今後も単身物はもう買うことはないかなって感じですね。
相当利回りが高い、利回りが10%後半とか20%に迫るとか、そういう物件でも多分私単身物って買わないんじゃないですかね。
これまでの経験からそんな感じでね、今は思っているところですね。
今回のお話というのはですね、何を選ぶかによって手残りが全然変わってくるということはそういうお話を今回はさせていただきました。
いつも東雲のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また長い間見てもらいます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
