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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東京のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子二の子孫生の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回の内容ですけどね、
昨今の不動産界隈の話ということでね、少し私の思うことをお話したいと思います。
私がですね、不動産仲間で仲良くさせていただいている方とちょっと話をしてましてね、
正直私はですね、あんまり一都三県で不動産で取得していなくて、
東海地方と北関東に主に物件を持っているので、
今のこの指標なんか考えると、やっぱりそこのエリアで基本的には取得を目指しているんですね。
ちょっと私の仲良くしている方からチラッと聞いたのが、
一都三県あたりだとね、ある不動産のサロンみたいなのがたくさんありますけどね、
そういったサロンとかね、親の会とかでセミナーとかを受けると、
もう本当に融資がつけば買うみたいな。
100室ぐらいを2,3年、1,2年でガーンと買ってサロンをやりなさいみたいな。
そういうのを支難する、そういう方々が、セミナー越しの方が本当にたくさんいるというのを聞きまして、
こういった話は少し前にも話したと思うんですけど、
結構ね、一人二人そういうのを言っているかというと、
最近は本当にそういうことばっかり言っている著名な方が結構いらっしゃるそうなんですよ。
ちょっと私存じ上げてなかったんですけどね。
とある仲良くしている方からそういう風に聞きましてね、
もうこんなんばっかりですよ、みたいな感じでおっしゃっていてね、
ちょっと非常に驚いたんですよね。
それと同時に、これから始める方は本当に気をつけていただきたいなと思うんですよね。
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今の指標を考えますとですね、
1棟3軒あたりだと、中古の物件でも7%台とかね、
そんなアパートなんていうのはザラで、
7%台の物件なんて自己資金とかがっつり入れて、
アパートローンとかで長期で有所を引っ張ったとしても回らないんですよね。
しかもアパートローンとかだと元利均等ですからね。
古くなれば家賃も下がりますし修繕費もかかると思われますしね。
どんどんどんどん返済も苦しくなるので、
ですからいつも普段私がお話しているのが、
買えばなんとかなるとかそういう話ではないということでね、
お話しているわけですね。
いつもお話しているのは、税引き後のキャッシュ料をね、
ちゃんと出して、税金とか原価消却とかね、
そういうものを綿密にシミュレーションして購入する、
判断をするということでお話しているわけですね。
もちろんね、そのシミュレーション通りいけばいいですけど、
そのシミュレーションですらね、
自分に都合のいいシミュレーションにしか過ぎないわけですよね。
もっと最悪のことを想定して考えなければいけないと思いますので、
今のこの指標の中でね、融資がつくからというのはね、
購入理由には私はならないと思っているんですね。
やっぱりすべて数字で判断するということになってきますよね。
本当に購入を煽るサロンとか講師の方が本当に多くて、
お客さん、やばいっすよみたいな感じでね、
その仲の良くしている方から言われましてね、
え、そうなの?と思ってね、ちょっとびっくりしたんですけど。
ましてやね、短期間で2,3年とかで100室とかということを考えると、
これ普通にやったら絶対100室なんか買えないですからね。
おそらくいろんなアパートローンとかのね、
銀行さんにいくつもいくつも同時期に出して、
多分借り入れが見えない状態で、他行に借り入れが見えない状態で、
融資の脱進をしてね、
例えばCICとか個人情報が上がってくる前に決済、同時にしてね、
個数を増やすとか、そういうグレーなあれですよね。
これ金融官さんから見たら、期限の利益の喪失ということになりますので、
これほんとやめたほうがいいですね。
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ですから何でもやればいいよという話でもないんですよね。
そんな感じで、今はね、サロンとかそういうのがかなりあるということなので、
気をつけていただきたいですね。
ちょっと余談になりますけどね、個人的な意見になりますけど、
不動産の賃貸業とか始めるにあたって、
セミナーとかいろんなところに参加される方は非常にたくさんいらっしゃると思うんですけど、
そういったセミナーの中で、不動産の賃貸業において原価消却の話をしないセミナーとか講師の方って、
あんまり不動産の賃貸業の本質を理解されていないんじゃないかなというのが、
私の意見というか考えなんですよね。
不動産の賃貸業って、やっぱり原価消却を取っていく事業だと思うんですよね。
経営を考えていくと、いつもお話してますようにね、
やっぱりキャッシュロー経営で総産をコンパクトにして、
そうやって稼いでいくのが経営だと私は思うんですよね、キャッシュロー経営ということでね。
総産ばかり大きくなることを指南するようなセミナー講師の方は、
果たしてどうなのかなというのが私の意見ですね。
このラジオを聞いてね、いろんなご意見があると思うんですけど、
私はそのように思いますよね。
やっぱり不動産の賃貸業なんかもね、原価消却とか税金の話とか財務の話とか、
そういう話が出てこないセミナーとか、親の会とかはね、
ちょっと考えた方がいいかなというのが私の意見ですね。
そんなことを思いましたので、一本収録させていただきました。
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、歯組みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
