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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、6棟目に取得した物件についてお話したいと思います。
6棟目ですね、取得した物件になりますけれども、こちらの物件につきましては、私が初めて
東海地方でね、取得した物件になります。
東海地方のですね、某英建の愛市っていうところですね。そちらの方に物件を取得しました。
物件の方はですね、重鉄の築24年でしたかね。
で、離回りが13%弱ぐらい、12.5%ぐらいの重鉄でしたね。
2DKのですね、×12個のちょっと規模のね、そこそこ大きい物件でした。
で、私はですね、東海地方の方で物件をですね、初めて取得しましたので、
まあちょっと土地感とか、全然地域性とかそういうものもちょっとわからずに取得したんですね。
で、こちらの物件につきましては、もともと管理をですね、某、
某じゃないな、ミニミニさんでね、の系統の管理会社さんでね、管理してましたね。
で、ミニミニさんの方はね、もともと名古屋の方の発祥の会社なので、
まあ地元で客づけも強いだろうということで、私はね、全オーナーさんから引き継いで、
管理会社はそちらの方のね、系列の管理会社さんにお願いしました。
それでですね、特にあまりその地域にコネクションとかもなかったもんで、
ただ購入した時はですね、12個中、ファミリーの12個中5個が空室だったんですね。
しばらくですね、そのミニミニさんの系統のグループ会社の管理会社にですね、管理をお願いしたんですけども、
あちらの会社はですね、毎月の家賃から現状回復費っていうのをいくらか貯蓄するみたいな形でね、
転引するような形でやってたんですけど、内装のリフォームがですね、現状回復対象があるたびにちょっと見てみると、
非常にちょっと内装の状況がですね、ちょっとこれではさすがに客づけできないだろうというようなレベルだったんですね。
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で、取得した時に5個空いてたんですけど、こちらの物件、なかなか客づけが苦労しまして、
1年ぐらいね、ちょっとその管理会社さんで様子を見てたんですけど、
当初他で私がやってたみたいに、私の裁量でね、やらせてもらうという部分をなかなか聞いていただけるような、
そういう体質の会社じゃなくてですね、結局私は1年ちょっとして管理会社を変えました。
で、その空いてる5個について、なかなかその客づけが難しいということで、
次の管理会社には私の方針をよく伝えて、それを飲んでいただけるなら管理変更をお願いするということで、条件で管理の方を変更いたしました。
で、まず空室の5個につきまして、中を見ますと結構ちょっとリフォームが必要な物件だったものですから、
この際ね、ちょっと5個早く早期にちょっと埋めるということで、リフォームをね、ちょっと広告とかで融資を引いて、
リノベーションというかですね、ちょっと和室のところ畳の部分を洋室化にしたりとか、かなりねちょっと手を加えました。
で、そうすればね、もともと管理会社さんをちょっと変えるつもりではいたんですけども、
アパワン系の管理会社さんにちょっと変えたんですけど、そこの仲介の店舗の店長さんから、洋室化にするとね、家賃の方が5,000円6,000円上げられるというようなお話を聞いて、
リノベーションをね、洋室化してリノベーションするということに踏み切ったんですね、5部屋ね。
で、実際にその5部屋ね、リフォームして客付けの方はね、始めたんですけども、
ちょっと近隣にその工事が終わる頃からちょっと新築のアパートマンション、特にマンションですよね、RCのマンションとかが、
新しいのがちょっとかなりできてきて、ちょっと家賃の相場がね、少し下落傾向になってました。中古の私ぐらいのね、物件につきましては。
で、もともと想定した価格よりも家賃がね、下げないとちょっと入居付けできないというようなね、ことが実際にちょっと起きました。
ですから、私がもともとその5部屋ですね、リノベーションして、かけた費用に対して回収する見込みの年数の中では、
投資した金額を回収するスピードがね、ちょっと時間がかかっているというのが現実です。
ですからね、ちょっと私がそこで学んだのは、あの、いっぺんにね、5部屋とかまとめて形でね、やるっていうのは工事の費用としてはネットでね、金額のはちょっと抑えることはできるかもしれませんけれども、
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あの、私みたいな場合も考えられますので、あの、もともと想定した家賃がね、取れない場合がありますので、
そういったこともちょっと勘案するとね、まずは1部屋モデルルームみたいな形でやって、それで様子反応を見て、取れる家賃とかですね、入居付けの状況を見て、またね、次そういう形でやっていくっていう方が、
あの、かかるコストと、あと、まあ、費用の、費用対効果というかね、そういうものも勘案して、見たほうがいいなというふうに、その時にね、私の方は感じました。
まあね、それぞれにちょっとオーナーさんのね、考え方とかいろいろあると思うんですけども、私はそれ以来ね、まあそういう形で考えるようにしております。
まあね、これもね、ちょっと地域とか、その周りのね、そのアパートマンションの時給のね、バランスによりますので、一概にこれがいいかとは言えませんけれども、まあまずはちょっと手探りでね、ちょっと1部屋2部屋ぐらいでちょっとやってみるものが、まあ安全かなというふうに思います。
そうしないとね、想定したものの収益がね、上がらないということになりかねませんので、一つね、まあちょっと偉そうに言っちゃいますけど、まあそういったことも考えながら、もしね、リフォームとかでまとめた部屋をね、ちょっとやらなきゃいけない場合には、まず1部屋2部屋で様子見るというのも一つのね、考えかなということでお伝えしたいと思います。
はい、えーーー、まあそちらね、一番最初に東海地方で新しく、えーー、一番最初に買った物件につきましては、おかげさまで順調にね、えーーー、物件のほうは、あのー、効果動をね維持してまして、私もたまに、1月、2月に一度草むしりしに行ったりとか、まあ物件の清掃しに行ったりするぐらいで済んでますので、これもね、非常に普段管理会社さんとか関係する業者さんのね、おかげでね、ちょっと手を使っているところに、ほんとにね、おかげさまで順調にね、物件のほうは、あのー、効果動をね維持してまして、まあ私もたまに1月2月に1度
だと思っております 今日はですね6等目に取得した物件
ということでお送りしました 今回もね最後までお聞きいただき
ましてありがとうございます またねぜひ放送の方お聞きいただけ
ましたら幸いです ありがとうございました
