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はい、フォーニッツ 大山 レイディオ 大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回ですね、私の所有物件ということで、再生物件のですね、4号、こちらについてですね、お話をね、しようかと思います。
はい、前回の放送で、私がね、再生物件取り組み出して、その一番最初のね、1号物件、そちらのお話をね、させていただいたんですけど、
実はですね、昨日、今日ですね、北南東で持ってますね、その再生物件の方にね、ちょっと訳あって、所持所要があってですね、ちょっと来てまして、
今日2日目ということで、再生4号のね、物件の方でね、いろいろちょっと清掃したりとか、管理会社さんと打ち合わせをしたりとか、そういうことをね、ちょっと予定してます。
で、その再生4号についてですね、今回はね、お話しさせていただきたいと思います。
その再生4号ですけども、こちらの物件はですね、同じくね、前回放送した再生1号と同じですね、T県、北関東のT県のですね、N市っていうところのね、物件になります。
N市ってね、アルファベット見てもらえれば、だいたいそのT県のね、N市といえば、ここじゃないかということで、皆さんご察しがつくかと思うんですけど、
北関東でね、一番のね、観光地になります。
で、私のね、所有してます物件というのは、主要な観光地の最寄りの駅から、だいたい2,3キロ離れたところにある物件でして、
本当に観光地ですので、山ばっかりなんですね。
で、周りの環境も非常に静かなところで、ちなみに私の物件の前には、日本プロゴルフ選手権とかをね、やる名門コースがあってということで、
だいたいね、想像つくとおり、ゴルフコースが目の前にあるということは、結構な田舎なんですけど、それでもね、今現在は満室でね、回っております。
で、そちらの物件はですね、地区36年で、取得価格がですね、307万。
で、リフォームもね、セルフリフォームこのへん、この物件につきましては、3DKの8個でしたけれども、
全部自分でね、ちょっとやりましたので、実質ね、かかっているのは材料費のみということで、100万ですよね。
で、間取り窯、先ほど言いましたように3DKの8個ということになりますね。
地区36年のRCですね。
で、前回同様ね、3つの和室がついていて、バランス窯というね、物件でして、
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実はですね、その1頭目再生のですね、1号物件では、オール和室をですね、畳表を変えたりとか、最低限のものしかちょっとやってなかったんですけど、
その際ね、やっぱりあの客付けに非常に苦労したというのが反省がありまして、再生物件やりだしてね、
2頭目からは全部ね、和室は洋室に変えるようにしています。
で、今回のね、その再生4号につきましては、先ほど言いましたように私がね、自分でセルフリフォームをね、やったんですよね。
で、他の物件も合わせてやってましたので、1年間でね、3DKをね、10個ね、セルフリフォームしたんですけど、結構きつかったですね、これね。
やっぱりね、DIYやられる方ってね、本当に僕すごいと思うんですけど、
あの、やっぱりなかなか集中力というか、モチベーションが続かないんですよね。
たぶん1部屋とか2部屋ぐらいだと、楽しみながらできるっていうのはね、あるかと思うんですけど、
10部屋になってくるとね、最初の2,3部屋やったぐらいだとね、まだあるのかよっていう感じでね、非常に心折れそうになりながらということでしたけど、
まぁちょっとね、ネタじゃないですけど、取得価格と再生までで1部屋あたり何本でいけるんだということをね、
ちょっと突き詰めて、割と凝ってしまう方なので、追求してやったと、必死のパッチでやったという感じですね。
こちらの物件につきましては、再生後のね、利回りが70ぐらいだったんですね。
すべて用室化したんですけど、私のね、大体の再生している物件というのは、地区35年から40年ぐらいのね、古いRCの昭和の団地タイプのものなので、
非常にライバルがですね、ビレッジハウスって皆様ご存知でしょうか。
昔のですね、雇用促進住宅をきれいにね、首郎基調に改修して、低家賃で貸しているということで、
北北海道から南は九州までね、全国各地にありまして、たぶんビレッジハウスでググっていただくとすぐ出てきますね。
もう本当に蓄電数とか間取りとか広さですね、占有面積なんか考えても、本当に私の物件というのは本当にそれがライバルになっちゃうんですよね。
まともに普通にきれいにね、白を基調にした明るい部屋にしたとしても、なかなかそのやっぱり外資の入っているね、フォーレストというところのね、外資の資本でやっているところなので、とても立ち位置できないということで、
私はね、部屋の方をね、床をフローリングの代わりにOSBボードを敷いたりとかね、溶質化する中ではやったりしましたね。
あまり私手先が器用じゃないので、クロスとかというのが非常に上手く貼れるかどうかわからないということで、ほとんどクロスの浮いている部分とかね、剥がれている部分は直したりはしましたけど、
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ほとんど塗装をね、壁、天井ね、全部やってという形で、同じように白を基調にして、例えば襖の部分を黒く塗ってみたりとか、
グレーでダメージ塗装みたいなイメージのものをやってみたりとか、いくつかパターンを設けてちょっとやったんですけど、
1年近くそこの部屋、物件にはね、コロナの関係もありましたので、ちょうど2年前に一生懸命リフォームしてましたので、
ほとんど住み込み、平日は住み込み、週末サッカーのためにね、少年サッカーのために家に帰るみたいな、そういう生活をずっと繰り返してましたね。
そういうことで、神奈川の小学生とかは修学旅行、そこに必ず行くような関東一の観光地だと思うんですけど、
以前はね、私もそこまで行くっていうのと、結構ね、小旅行じゃないけどそういうイメージでしたけど、
毎週そこでやってましたので、近所に買い物行くような感覚で、ちょっと行ってくるわみたいな、そういう感覚で通ってましたね。
ですから、あまり遠いという、私の中では遠いというイメージはなくて、関東一円ドミナントみたいなね、勝手に言ってますけど、そんな感じでやってますけど、
非常にこちらの方もね、思い入れがありますね。現状はどうかと言いますと、3DKを回収工事したんですけど、2LDKもどきの形にしてまして、
1000円面積が50平米あるということで、古いですけれども小切れにして、少し使いやすいようにということで、家賃も安めに設定してますので、非常に入居率も高くて、
こちらはですね、一号物件であったように外国人の方は入れたりはしてませんので、非常に建物のコンディションというかね、管理の状況とか周辺の状況とかも非常に良くてですね、高稼働を維持してますね。
最初ね、こちらの方の物件を取得する際に、実は一号物件の管理会社さんが四号物件のエリアで管理されてるということで、需要とかいろいろヒアリングしたんですけど、
完全にね、その四号物件のエリアというのは賃貸の需要と供給とバランスが崩れてまして、賃貸物件が非常に少ないということで、
これはね、賞賛ありだなということで、取得に踏み切ったんですけど、それを聞くまではね、観光地のイメージしかなくて、
果たしてここで賃貸経営って成り立つんだろうかな、成り立つのかなということをね、少しそういうことを懸念してたんですけど、
今ではね、逆にね、非常に高稼働してて、私が所有している物件の中でもね、大体優秀な入居率だと思いますね。
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ちなみにこちらの物件のですね、固定産税の評価額が4500万ぐらいは超えてますので、担保評価も高くてということで、
前回の放送でもお話ししましたように、私現金でね、物件を取得してますので、毎月の返済とかがないんですよね。
ですから得られるキャッシュローというのは、例えばそれが100万で買っても500万で買っても1000万で買っても変わりませんので、
ただね、その自己資金を保存するという意味ではできる限り安く取得できた方がいいですけど、そういった形でね、取得した物件になります。
そういう再生物件をやりながらね、私は全体のバランス見ながらちょっとやってるところですね。
以前からお話してますように、私は借り入れ方になってましてね、銀行の金融機関の担保評価とかそういう部分を考えますと、
非常にマイナスの状況からそういった再生物件をね、取得しながら、今トータルで6等ね、再生物件やっておりますけど、バランスをね、取りながらという感じですね。
今では銀行評価の方がね、はるかに取得価格よりも、残済よりもね、高いという形で逆転はね、してきているような感じになってますけど、こういった形でね、再生物件をね、やっております。
ということで今回はですね、再生物件、北関東にあるもう1棟のね、再生4号、こちらについてですね、お話しさせていただきました。
再生物件につきましてはね、数字だけ見ると非常に投資物件のような気はしますけれども、なかなかね、古かったりで、やっぱりその明記記というかそういう部分とか、あと外壁とか屋上とかね、そういうのも私ちゃんと見てやってますので、そういう部分もね、できる限り外周りについてはコストはかからないようなものをね、取得するように意識しておりますけれども、
なかなかね、ちくぶれですと何が飛び出すかわからないというのもあって、現状ね、私の再生物件というのは全て現状有史ということで、昔の言葉で言うね、貸し担保面積というね、貸しについては一切ね、文句を言わないと、クレームなしよということで買い受けてますので、そういうのも含めて取得しているということになりますよね。
ということで、今回ですね、私の再生用語、こちらについてですね、お話しさせていただきました。いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
