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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、2棟目の取得した物件についてお話したいと思います。
それではですね、2棟目の物件ということで、私は2008年に不動産賃貸業を始めたんですけれども、
2棟目を取得したのが2011年になります。
初めて3年経って2棟目を取得しました。 その間ですね、
1棟目を取得してから間が3年空いたんですけれども、その間何をしてたかと言いますと、
実は以前にもちょっとお話したように、1棟目が地元の神奈川で取得したんですが、
運営の方に非常に苦労しまして、最後は3年もって自主管理を残りの1年半はやったというような状況でして、
とても2棟目を考える余裕がなかったというのが正直なところですね。
ありました。 肝心の2棟目の方ですけれども、2011年に取得しましたのが、
その当時5千万円で、地区20年のRCで利回りが14%の物件でした。
場所がですね、北海道の札幌市の北区になります。 北海道、札幌の方の方だとだいたいわかるかと思うんですけど、
北二重城駅というのが地下鉄で南北線でありまして、そちらがですね、
北海道大学、国立の北海道大学の最寄りの駅になってくるかと思いますけれども、
非常に学生さんの多い、賃貸物件の多いエリアになりました。
で、初めてのですね、遠方で物件を所有するということで、
あとまあ価格もですね、5千万円ということで、私からすると非常にちょっと大きな額で、
非常にですね、これこけちゃうと、本当に
自己破産じゃないですけど、非常にちょっとね、そういう不安を抱えながら、2棟目のね、その物件につきましては取得した記憶があります。
で、カナイとも話した中で、この物件ね、もしうまくいかなければ
ちょっとね、自分と一緒に侵入してくれという話を以前もしたと思うんですけど、
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カナイにあっさりね、なんであんたと同じ、一緒に侵入しなきゃいけないんだ、みたいな感じのね、ことを言われたのをよく覚えております。
今ではちょっと笑い話のようなね、話となりますけれども、
それぐらいちょっと5千万円というと、私の中では非常に大きな壁がありまして、
まあね、これだけはなんとかうまくやらなきゃいけないということでね、
最初取得の際にはですね、そういう感覚を持ったというのを覚えています。
この物件はですね、先ほど言いましたように、北24条駅からですね、徒歩7分の物件だったんですね。
で、メインが1DKで、14所体のですね、1棟ものになりました。
1DKで、完全に単身もの、学生さん、もしくは社会人のね、若い方とかが入っているような物件でしたね。
で、まあ利回りがね、その当時2011年で、地区20年で14%って結構良いんですけれども、
これ屋上の防水とかですね、一部外壁もちょっと塗装が剥がれたり、タイルもちょっと剥がれたりね、
そういうちょっと少し大規模修繕をね、そろそろやらなきゃいけないというタイミングで私はね、取得しました。
ですから若干利回りも高く安く取得できたという部分がちょっとありました。
で、こちらの物件はですね、後々私もちょっと知ったんですけれども、北海道の方だと、
冬季はね、冬は雪の関係でですね、
階段とか廊下がですね、内部にないと中海の業者さんがね、内覧のお客さんを連れて行ったりとか、
そういうのをしないというのがあるんですけれども、実はこちらの物件は外廊下の物件だったんですね。
で、なかなかね、やっぱりそういう面もあって、客付けはどうしても一つ二つ空いている期間というのが、
あって利回りが高かったんですけど、そういう空室の期間もね、ちょっと長かったりした物件でした。
ただまぁちょっと利回りが高かったので、1頭目に比べるとまだキャッシュローの面とかですね、そういう部分では出てましたので、
少し慣れてきたところでね、そういう意味ではちょっと心理的な負担というかストレスはちょっと少なかったように思います。
またエリア的にもですね、北二重城駅っていうのが結構北大のですね、
駅周りにすごいその当時に新築のですね、RCのマンションとかが結構乱立、ちょうど新築されている時期で、
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徒歩7分というと、北海道ってだいたい駅から徒歩5分以内ぐらいじゃないと、なかなか客付けの方がね、やっぱりちょっとしんどいですよね。
単純物で駐車場とかないような物件だと、やっぱり5分以内っていうのがちょっと一つの目安かなということで、
その物件に関しては徒歩7分か8分でしたので、やっぱりちょっとね、客付け的にやっぱり立地の部分でちょっと若干劣る部分がありましたので、
客付けしづらかった部分というのはそういうのも一つね、要因あったかなというふうに思います。
今もね、札幌の方には物件というのはちょっと所有してますけど、いずれもね、駅からは徒歩2分とか3分とか、立地の方はね、いい物件をちょっとね、まだ所有している形となります。
北海道の方ですから、非常にね、北海道の物件というのはやっぱり雪がありますので、
陶器だと除雪の費用とかですね、例えばロードヒーティングのあるような物件だと、灯油とかね、そういう燃料代とかもかかったりとか、コストがかかるんですけれども、
例えば首都圏の物件なんかに比べると相対的に利回りも高くて、土地の値段がね、安いから建物もね、大きいものが相対的に同じ価格帯の物件で見たときに個数が多かったり、首都圏の物件に比べるとですね、
そういうことで利回りがね、高くなる傾向にあるかと思います。
どっちがどうということをね、私はちょっと言うつもりはなくて、
収益物件という意味では、そういう経費とかね、かかる経費が大きくはなりますけれども、
そういった利回りが高かったりとか収益性が高いという部分では札幌の物件なんかも非常にちょっと魅力的ではあるかなとは思います。
ただしやっぱり札幌の場合にはですね、収益物件がどんどん新築の物件とかも増えたりとか、エリアにもよりますけれども、そういったものもありますので、
もし札幌の方で物件を取得しようと考える場合には、よくエリアの調査とか、
仲介業者さんとか地元の客付けしやすいエリアなのかとか募集の条件ですね、
広告費が基本的にはやっぱり2ヶ月は必要だと思いますので、
場合によってはちょっとエリアでね、白石区なんかの徒歩10分とかそれ以上のところはもうちょっと、
単身ものとか市のエリアみたいな感じで言われているエリアもあったりしますので、
そういった部分で気をつける必要があるかと思います。
今日はですね、2頭目に購入した物件ということでお話をさせていただきました。
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いつもですね、東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
今日はね、こちらの方で終了とさせていただきます。またよろしくお願いします。
