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フォーニス大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、不動産取引における瑕疵についてお話ししたいと思います。
それでは、瑕疵ということでお話をさせていただきます。
瑕疵とは、設備の不良、取引の目的物である土地や建物に、何らかの欠陥や不具合があることを言います。
瑕疵には、雨漏り、設備の不良などの物理的な瑕疵と言われるもの、
雪道着も果たしていないために再建築ができないなどの法的な瑕疵、
振動の問題や騒音の問題などの環境的な瑕疵、
物件内での自殺や殺人事件などの心理的な瑕疵、
賃貸物件の場合には、この中では法的な瑕疵は建築行為もないので、あまり問題にはなることはないかと思うんですけど、
環境的な瑕疵、振動や騒音の問題などは、現地を確認すればわかると言えばわかりますけれど、
ずっとそこにいるわけじゃないので、もしかしたらそういう可能性も無きにしもあらずですよね。
また、臭いとかは近隣の工場なんかからそういう異臭などがあるかどうかもね、ちょっと長く積んでみないとわからない部分もありますよね。
あとですね、雨漏りなどの建築の不具合の物理的な瑕疵とかですね、
自殺とか事故、死などの心理的な瑕疵はね、特に問題になることがね、多いと言われてますよね。
それでですね、この4つの瑕疵のうちに一番ね、よく言われるのが心理的瑕疵の物件、いわゆる分け有りの物件という感じですけど、
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いわゆる事故物件と言われるものが心理的な瑕疵になりますけれども、
不動産の案内する場合、広告とかにもですね、告知事項有りなんていうのがあるんですけど、
4つの瑕疵のうち、何らかね、該当するものになるんですけど、賃貸の物件の場合にはね、ほとんどがこの心理的な瑕疵ということがね、多いようですね。
ただ、この心理的な瑕疵については明確な規定というのがなくて、
例えば事故が起きて、2,3年したら告知しないとかね、
一巡して2巡目、2人目以降は告知されないという場合も多かったりするんですよね。
それで契約後のトラブルとなることが結構あるということも聞きますよね。
ただですね、仲介業者さんが知っている情報を隠したまま虚偽の報告をすることは違法となります。
お客様より、過去に事件や事故が起きたことはないですかと聞かれた場合には、知っていればそれを伝える必要性があるということですね。重要事項等ですね。
そういう必要性があります。
それでですね、事故物件の告知ガイドラインの案が発表されるということで、
国交省は5月20日に事故物件についての告知の義務が発生する事項についてガイドラインの案を発表しました。
不動産業者さんごとの判断に任せていたために、一定の基準を設けることで、業者ごとの対応の差をなくすことが目的と言われています。
このガイドライン案には強制力はないらしいですね。
これに違反したからといって、特に罰則はないということなんですけれども、
案として発表したもので、6月18日までにガイドライン案に寄せられた意見をもとに、
夏ごろには正式なガイドラインとして発表する予定だということですね。
指針案の対象はマンションや1戸建ての住宅が対象ということですね。
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教室のほか、ベランダ、廊下などの日常に使う教養分を含めて、入居者以外が死亡するケースも対象となるということですね。
病気や浪水などの自然死、入浴中の転倒とか、食事中の御縁とかいった不良の事故は原則告知の必要はないとされています。
病死を告知対象とすると、単身の高齢者の入居受入に影響があるということを配慮したためではないかと言われています。
例外として、死後長期間放置されて特殊清掃を行った場合には、告知の対象となるということですね。
事故物件の告知対象については、殺人や自殺、火災、ガス漏れによる事故死、原因不明の死は告知対象となります。
そして、賃貸借契約は過去の判例などから、おおむね過去3年間の事案が告知対象としましたが、
売買は参考事例が少ないために限定はされていないようですね。
今後の検討課題ということで、隣接住戸とか前面道路等での事故については、今のところは告知対象外となっているんですけれども、
今後は検討されることが予想されます。
これまでは隣の家で殺人があれば、ニュースなどで売り主は当然知っていることになりますので、告知対象となると考えられていたんですけれども、
今回のガイドラインから判断すると、隣地での事故は対象外となる可能性が高いと言われています。
これはまだ予測ということになりますけど、そういう見方が多いということですね。
これからの対策としましては、殺人事件や自殺などの事故は予想は難しいんですけど、
単身の高齢者が病死とか自然死でも発見が早ければ自然死扱いとなって告知対象とはなりません。
ただ発見が遅れれば、先ほど言いましたように遺体の腐敗が進んだり、特殊清掃を行われた場合には告知の対象になるということですよね。
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今後は高齢者の契約が増えていくことは間違いないので、高齢者を対象にも定期的に連絡を入れたりとか、
電気の利用とかで安否の確認をしたりする見守りサービスなどの検討も必要になってくるのではないかということを予想されますよね。
こういうことで歌詞についてもいろんな捉え方、明確な線引きがなかった分、明確なガイドラインを決めてということで流れで進んでいるということになります。
今回は歌詞についてということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディオを聞いただき、またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
