番組紹介と今回のテーマ
はい、フォーニッツ アマレディオ 大山です。
いつもですね、東のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、
今の市況の中で、物件も高くて買いづらいという部分があると思うんですけど、
それでですね、逆に売りづらくもあるのかなというお話をしたいと思います。
近年の不動産市況と金利動向
はい、昨今のインフレとかね、不動産の市況って、私は2008年から不動産の賃貸業をスタートしたんですけど、
ずっとね、やっぱり右肩上がりで、という市況でね、ずっと高年を維持しているというより上がっていってますよね。
で、コロナなんかでね、そろそろなんか、横ばいになったりとか、なんかそういうことになるのかなとも思いきや、
まだまだ上がっていってということで、今の政策金利がね、あのここ、昨今ね、もう1%ぐらい上がってきて、
まあ、Xのポストなんか見てますとね、金利側とかつってね、結構あたふたしている方も見受けたりしますけどね。
これあの、売却を考えた時ということで、今回ね、ちょっとお話したいと思うんですけど、
自身の物件売却の試みと現状
実はですね、あの私も今個人で持っている物件をね、あのどうですかね、
まあ4、5ヶ月ぐらい売りに出してるんですよ。まあ別にそれなんか売らなきゃいけない理由というのがあるというよりは、
あの結構遠方で、まあそろそろ所有してね、13年ぐらい経つんでね、
まあなかなか自分の管理の目の行き届かないエリアでもあるので、
まあそろそろ手放してもいいかなと思っているわけですね。
で、まあその2013年に取得した物件になりますんでね。
まあいい時代に購入できたというのもあって、まあ結構、
表面利回りもね、かなりいい数字で購入できたんですよ。
で、今の指標に直すとね、まあ利回り10%か11%ぐらいで出しておけば、
まあ手を挙げてくれる方もいらっしゃるのかなと思ってね。
まあその辺で売れるんだったら、まあ売ってもいいかなと。
まあそんな感じですよね。
まあ売れなくても、まあ小売回りでね、取得できているので、
まあ所有してて何ら問題もない物件ではあるんですけど、
まあ先々を考えてね、あの、
まあ一旦、まあ利益を確定するというわけではありませんけど、
今出してるやつがあるんですけどね。
まあ別に安く売る必要もないんで、
まあそれ以上に大きく価格を下げてね、
どうしても売らなきゃということもないので、
まあ売りに出してます。
購入者側の融資難とキャッシュフローの問題
ただ、やっぱりね、
今昨今の、まあアパートロンとか、
まあサラリーマンの方の家のね、
不動産の融資もやっぱり厳しいみたいで、
なかなか手を挙げる方もやっぱ少ないみたいですよね。
で、やっぱりその、今出してる物件なんかは、
まあ法定単余年数に近い物件なので、
まあそのさっき言ったようなね、
利回り10%、11%で出してもなかなか、
多分融資をつけてくださる購入者の方がね、
あの買いたいんだけど融資がつかないというお客様は
結構いらっしゃるようですね。
仲介さんに聞くとね。
で、やっぱり昨今のこの指標をね、考えますと、
まあ物件も高くて、
金利もね、上がってきてるということを考えると、
購入者の目線で考えてもね、
やっぱりなかなかキャッシュローを生みづらい、
まあそういうところありますよね。
正直ね、利回りね、10%とかだと、
まあ頭金どんだけ入れるという話はあるんですけど、
まあ借り入れを起こすとなるとね、
それでもやっぱり今の金利を考えると、
まあプロパーで融資引く方でしたらね、
2%前半ぐらいで融資引けば、
まあかなり良い条件だと思いますけど、
まあそれでもね、
10%ぐらいはちょっときついんじゃないかな。
まあ2割ぐらい入れれば別ですけどね。
まあやっぱり今のイメージでもそうですね、
利回り12ぐらいはやっぱりないと、
まあイルドギャップとかそういうのも考えても、
まあなかなかキャッシュローって、
ほとんどね、まあ自己資金1割とかそういうレベルで
購入するという前提で考えると、
借り入れを使ってまで購入する旨味はないのかなと思いますね。
まあなかなかちょっと逆に、
物件の価格も高いですし、
売る側としても売りづらい、
そういう仕組みになってきているのかなということをね、
こないだ仲介さんとお話した中でちょっと感じた次第なんですね。
売却側の視点と相対取引の難しさ
まあもちろんね、
不動産の取引って相対取引ということで、
100人の人にね、
いいと思ってもらう必要もなく、
1人ね、
そうやって購入していただける方がいらっしゃれば、
まあいいわけですけど、
まあなかなかやっぱり、
県用のサラミマンオイさんだと、
まあなかなか難しいかもしれませんね。
で、なんか別事業をやられていて、
大きく稼がれている方でしたら、
数千万の小ぶりな5千万以下とかだったら、
キャッシュで買うということはね、
まあ中にはあるのかもしれませんが、
まあ売りづらい、
そういう仕組みにもなりつつあるのかなということをね、
ちょっと感じたりした次第ですね。
まとめとリスナーへの呼びかけ
はい、今回は昨今の情勢におけるね、
状況における売却についてね、
私の雑貫ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レイリーを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、
いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、
嬉しいですよね。
またですね、コメントやご質問とかね、
あればぜひコメント、
レターいただきましたら大変嬉しいですね。
ということで最後までお付き合いいただきまして、
誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
