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はい、フォーニッツ アマ レディオ、おやまです。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、それと将来ですね、事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただいております。
はい、今回は公開収録ということで、収録ですね、していきたいと思います。
昨日ですね、まああるお付き合いのあるね、金融官さんの方にちょっと行ってきたんですけど、
なんか通帳が時期をね、読み取らなくて、記帳ができなくてですね、
通帳をですね、再度更新するということで、取引のある金融官さんにちょっと行ってきたんですけど、
その時にね、市店長さんが対応してくれて、
その市店長さんというのが今年の5月ぐらいにね、着任された市店長さんで、ご挨拶は以前してまして、
普段のやり取りは担当者の課長さんとやらせていただいたんですけどね。
市店長さん出てこられたんで、ちょっと奥の部屋にね、市店長さんと一緒にいろいろお話をさせていただいたんですけど、
最近のですね、私の状況というか、そういうものとかね、いろいろご説明しつつというとこなんですけど、
まあね、これなんかあれだなと、私ね、多分市店長出てきたから、これ多分ね、
預金のお願いかなとかね、なんかそういうのをちょっと勘ぐってね、言ってみたんですけど、まあその通りでしたね。
あの、よく最近の放送の中で、銀行さんって預金集めてますよという話をね、私の放送の中でもさせていただいてるんですけど、
やっぱりね、そこの部分がやっぱり大きいですよね。
あ、中森さん、おはようございます。
えっと、まあ市店長さんおっしゃってたのは、やっぱりね、この金利がこう上がってきてるところでね、
あの、貸し出したいと。で、貸し出したいんだけども、
あと、貸し出す先をね、すごい選んでるともおっしゃってましたね。
その中では、やっぱり預金残高をね、増やさないと、また外にね、
貸し出すというのもね、
それも絡んできますんで、まあそういうことをおっしゃってましたね。
だから今ね、どこの金融機関さんも、まあこのね、今のね、
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あの、経済情勢とかそういうことを踏まえて、やっぱり預金集めてますんでね。
やっぱり、あの、ある程度ね、口座の中に預金を置いておくというのは非常に重要だと思いますし、
まあ、もし融資を受けようと考えるのであれば、まあそこの部分はやっぱり意識した方がいいかもしれませんね。
いいかもしれませんとした方がいいですよね、間違いなく。
で、やっぱりね、銀行さんとしてはやっぱり融資ね、あの、貸し出しのね、残高。
まあこれを増やしたいというのがね、ありますんでね。
銀行さんとしてはやっぱりね、お金を貸して稼ぐ商売ということになってきますんで、
まあそこの部分ですよね。これがまあ二つ目ですね。
それでですね、まああの私のその取引した金融機関の支店長さんと話している中で、
その支店のね、周辺の中小の冷裁法人、特に製造業とかですね、建設業とかね、
まあやっぱりなかなかちょっと今こんだけインフレがね、進んできて、材料とか資材、まあそういうものの口頭から始まってですね、
まあ本当にちょっと大変だと、ちょっと今のままいくとね、結構あの破綻する建設業とか、
まあそういうね、業者さんも非常に多くなるのではということでね、
実際もうその兆候があるというか、まあそうおかしくなっているね、会社もあるそうですよね。
で、それちょっと言ってましてね。
で、まあその支店長さんは5月ぐらいに着任されたんで、今どうですか?4ヶ月かぐらいなんで、
そんなにね、まああのご挨拶程度はまあ今までやってましたけど、あんまりこういろいろ時間かけて話してなかったんで、
まあ昨日30分以上ちょっと話したんですけどね。
で、まあ私がね、今賃貸業やってますけど、
まあどういった経緯でね、やってるかということと、自分が非常に意識している部分ですね。
まあこのラジオでお話している部分になりますけど、
まあそういう部分をちょっとお伝えして、まあこちらの考えていること、意図していることをね、
まあ理解してもらうということでね、お話ししましたよね。
法人2社があるのは、息子への事業承継を考えてという話とか、
で、まあ不動産の賃貸業って、まあホテルとかね、まあそういう創出産業と同じように、
どうしても創出産って大きくなる傾向になりますけど、
まあその中でも極力ね、創出産を抑えて、圧縮して、
で、銀行さんの目線で言えば実体BSとかね、まあそういうところで考えればね、
まあ自己消費率とか、まあ財務を良くしていくということですよね。
で、まあそういうお話をね、させていただきました。
で、社外リスしないようにということで、まあキャッシュロケーやってますと、
まあそういうお話ですよね。
あとですね、まあちょっとその不動産の関係でね、お話しすると、
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その私の取引している視点というのは、不動産の融資ってね、正直あんまりやってないそうなんですよ。
それ前、担当者さんからも伺ってたんですけど、
で、その支店長さんが前にいたね、立山の支店の方では、
まあそうは言っても、なかなか貸し出すところがないので、
まあ不動産ってやっぱり担保取れるんでね、
まあプロパーなりもしくはパッケージローンでね、
不動産担保ローンですか、
まあそういったもので融資する場合もね、結構あったそうなんですよね。
で、そこでね、ちょっとその支店長さんのね、まあ見解になると思うんですけど、
言ってたのがですね、あの支店長さんなんかもね、
某ね、某というかもう楽町とかね、
ああいう顕微屋とかなんかポータルサイトなんか見てるそうなんですよね。
やっぱりその相場感、入り回りの相場感って、
今横浜とかね、地区30年とかで8%とかね、平均でそんなのがありますけど、
まあ全然回るようなものではないわけですよね。
で、立山の方で買おうと思ったら、まあそういうね、
まあ入り回りのものになるんで、
まあ正直やっぱり銀行さんとしても難しいですよねと、
融資しづらいですねっていう感じでね。
あと自己資金どんだけ入れるかっていう話があるんですけど、
まあ少なくてはやっぱり10%ぐらい超えてこないと、
なかなかそもそも融資の同票に乗ってこないかなという感じですよね。
あとはそのサラリーマーケットさんが非常にちょっと今は、
その銀行さんの支店長さんはやっぱりちょっと融資しづらいですよね、
というのは言ってましたね。
以前、まあ私のこちらの放送の中でね、
金利はいくらでもいいんで貸してくださいみたいなね、
他校でそういうお話があるんですみたいな話をしたことがありますけど、
やっぱりね、そういう人がいるので、
やっぱりサラリーマーケットさんにはかなり警戒というかね、
シビアに見ると、そういうお話もされてたんですよね。
極論言うとですね、やっぱり大事なのは格付けなんですよね。
銀行さんから見たときの、
例えば私であれば大山の個人、法人の格付け、
ここの部分が非常に大事だと思うんですよ。
普段私このラジオでお話してますけど、
全く同じようなことをね、銀行さん言ってましたんでね。
やっぱりその、長歩ですよね。
財務を良くしていかないと、格付けを良くするということはそういうことですからね。
そういうところを意識していかないと、
なかなかやっぱりちょっとね、厳しいかなというのがありますよね。
エテシでね、よく兼業屋さんなんかで、
工藤さんの有志を相談するときに、
業者さんのシミュレーションとかね、そういうものを出して、
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有志の相談される方はいらっしゃるみたいですけど、
大体そういうものって税引き前のキャッシュローで終わることがほとんどで、
実際には手残りではないわけですよね。
いわゆる過所分所得ではないわけですね。
で、普段私こちらのラジオで言ってますけど、
税引き後のキャッシュローですね。
アフタータックスのキャッシュロー。
これをやっぱりしっかり把握することがやっぱり大事であって、
その中にはですね、なぜ税引き後かというと、
原価消却の話であったり税金。
で、あと税引き後のキャッシュローになればですね、
ガンポンの閉鎖とかね。
そういうものをやっぱりしっかり通常を抑えることって大事ですよね。
だからやっぱりね、そこの部分が大事ですし、
逆に税引き後のキャッシュローを出すということは、
物件単体個々の備え計算書、
プラスガンポンの閉鎖と原価消却紙してということになりますので、
やっぱり数字に強くならなければやっぱり難しいかなというのはありますよね。
ただ表面値回りが高いから買えばなんとかなるとか、
まあそういうのはいい時代はね、それで回ってたかもしれないですけど、
やっぱりそういう帳簿を良くしていって、
数字の強い経営者になるということが大事なのかなと、
支店長さんとね、話していてもやっぱり思いましたよね。
やっぱりサラリーマン親さんっていうね、
その人くくりされる中に、
自分が入らないように、
ちゃんとやっぱり数字でね、説明できるという、
まあ兼業の方についてはね。
それがやっぱり大事なんじゃないかなと思いますね。
だから小手先のテクニックだけ追ったってダメなんですね。
本質的なところはやっぱり分かるべきですし、
金本敏夫さんの書籍の中でもね、
財務諸表を理解すると、
まあそういうお話があるように。
やっぱり銀行さんって、
投資にはやっぱり融資しないんですよ。
だからサラリーマン親さんの不動産投資には融資しませんという、
そういうことですよね。
あくまでやっぱり事業に、
事業性の融資ということで、
銀行さん融資しますよと、
まあそういうことなんで、
やっぱりそのパッケージローンだとね、
もう一回こっきりですからね。
その先はないものと同じですからね。
継続的な融資をご相談したりとか、
継続的な取引につなげるためには、
やっぱり事業者意識を持つこと、
経営者意識を持つことというのが、
やっぱり大事だと思いますよね。
私たちのね、
ような賃貸業の方というのは、
インカも得ていくね、
そういう重工館を提供して、
インカも得ていくというね、
そういうビジネスモデルだと思いますので、
うったかったで利益を上げるというものでもないので、
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やっぱりね、
そういう経営者意識を持って、
特にこれからの時代はですね、
これまではたまたま上手くいく方もいたかもしれませんね。
金利がずっと低い状態で来ていたのが、
今ここね、
ほんの1年とかそこいらで、
製作金利が1%上がってきてね、
バタついている、
不動産をやられている方もいれば、
その事業会社さんだってね、
さっき言った製造業とかね、
運送会社さんとか、
また結構経営が大変なね、
法人さん会社さんって結構あるんですよ。
だからやっぱり数字にね、
強くならなければいけませんし、
数字をね、
管理するっていうことって大事ですよね。
まあ利益を出して税金を払って、
納税してとか、
利益上昇に積み上げてと、
まあそれ正しいんですけど、
でもその税金によってね、
2割3割その税金持っていかれてね、
やってたら、
やっぱりなかなか手元にお金も残りませんしね。
いかに社外立ちしないように、
キャッシュロケーやっていくっていうのが、
経営者の手腕でもあると思うんですよね。
そういう部分をやっぱり、
経営をやっぱりやっていくっていうことが、
大事なんじゃないかなと、
私自身はちょっと思いますね。
ちょっとね、
つらつらとお話したんですけど、
昨日ね、
企業会の支店長さんと話した中で、
まあ主だったとこですけどね、
もっと細かい話はいろいろさせていただいたんですけど、
今パッと思いつくところについてね、
お話させていただきました。
まあ金融機関さん、
今そう考えてますよということですね。
で、
そう、今朝の放送でね、
私あの、
今金利が上がってきて、
あの、
購入者目線としたら、
なかなかインカムが得づらいと、
物件価格も相変わらず高いんでね。
逆に言うとこれ、
売る側の立場からしても、
買う方がそういう感じなんでね、
なかなか売りづらいかもしれないという話を、
あの、
放送でね、
取り上げてさせていただいたんですけど、
まあこれも昨日支店長さんに話してね、
いやおっしゃる通りですね、
本当にそうですねって。
まあ銀行さんがやっぱり、
なかなかそうやってキャッシュローが生み出せないから、
渋るところもね、
ありますよね。
だから、
やっぱりね、銀行としては、
でも融資しなきゃいけないんで、
担保評価とかやっぱり見るって、
やっぱ明確に言ってましたんでね。
やっぱり銀行の自家評価意識するって非常に大事だと思いますので、
まあそれもね、
ちょっと付け加えさせてね、
いただきたいと思います。
はい、
えー、
ということで、
まあもうすぐ15分になりますんでね、
そろそろ、
えー、
放送のね、
終わろうと思いますけど、
えー、
最後までね、
お聞きいただきまして、
ありがとうございます。
えー、
またですね、
コメントやいいねね、
えー、
いただけましたら大変ね、
あのー、
励みともなります。
またご質問とあればね、
あのー、
コメント、
またはレターね、
いただきましたらね、
大変嬉しいですね。
えー、
あとー、
YouTubeの方ね、
あのー、
再三告知してるんですけど、
15:00
今ね、
現在ね、
登録者名ね、
26名になりましたよ。
これ嬉しいですね、
これね、
なんかね、
スタンドエフェクトで
2000ぐらいババッといった時は、
あー、
結構、
フォロワーさんってすぐ増えるなと思ってましたけど、
YouTubeね、
なかなか増えないですね。
これね、
逆になんか面白いですね。
YouTubeの方がね、
ちょっと拡散力があるかなと思って、
最近ちょっとチャレンジしてるんですけど、
あのー、
ご登録いただきましたね。
えー、
皆様本当にありがとうございます。
また、
まだ登録いただけてない方は、
ぜひ、
えー、
ご登録いただければね、
非常にちょっと嬉しいですね。
音質ね、
YouTubeの方がね、
多分ね、
スタンドエフェクトもいいと思います。
まあそういう感じで、
えー、
ぜひ、
ご登録いただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします。
それではね、
えー、
貴重なお時間ね、
最後までお付き合いいただきまして、
誠にありがとうございます。
それではね、
今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
