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はい、フォーニッツ アマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、不動産におけるですね、銀行の時価評価、ここを理解してますか?という内容でね、お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、不動産の銀行の時価評価ということで、お話しさせていただきます。
で、この銀行の時価評価という言葉って、結構私のこちらのスタンドFMラジオではね、結構使っている言葉で、よく耳にする言葉だと思うんですよね。
まあ今回はこちらについてお話ししたいと思います。
はい、このラジオの放送のリンクにですね、私のお世話になってます、JLTの杉田佳人部塾長がね、銀行の時価評価、銀行の担保評価額、いわゆる単価ですよね。
ここについての解説のですね、動画を上げさせていただきますので、塾長が説明されているやつをね。
詳しくはそちらをね、ちょっと見ていただければと思うんですけども、私のラジオでこんだけね、銀行の時価評価の話が出てくるということは、これ非常に重要な部分でもあるということが一つ言えますよね。
不動産の賃貸業においては、賃貸業ですからね、印鑑も得るということで考えると、やっぱりキャッシュローって、特に税引きこのキャッシュローですね。
これがいわゆる過処分所得ということになるかと思いますので、大山線としてはやっぱりここが非常に重要ではあるんですよ。
ただし、やっぱり銀行さんの目線を考えると、銀行さんってね、結局貸したお金が返ってくるかどうか、そこの部分を見ているわけですね。
と考えると、銀行さんとしてはですね、債務者が返済が滞った場合に、例えば物件をですね、任意売却とか軽倍にかけたときに、じゃあいくらね、その債務を回収できるか、そういうことをやっぱり必ず意識しているんですね。
そこで出てくるのがですね、やっぱり銀行の時価評価なんですよね。
あと単価ね、ここの部分が非常に重要になっています。
これだけ私の放送の中で取り上げるということは非常にね、その重要性というのが高いということが一つ言えると思うんですよね。
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よくね、巷では積算評価額とかって言われたりしますけどね。
まあ、相続税の路線化かける面積とかね、土地についてはそんな感じですよね、積算はね。
で、あと建物については建物の面積かける法定対応年数から蓄年数引いた残存の年数割る法定対応年数かける再調達の単価と。
まあ、こんな感じで積算評価ってあるわけですけど、若干ね、銀行の時価評価ってやっぱり違うんですよね。
で、この基準というのはですね、必ずしも全ての銀行がその積算評価と言われるもので評価しているわけではなくて、各銀行さんによって違うんですよね。
で、例えば土地においてはですね、相続税の路線化かける面積かける1.25倍で見るところがあれば、その1.25倍は見ずに見る金融関係者もあり。
相続税の路線化がですね、ない場合には土地のですね、固定賛税評価額に1.25倍して、それを銀行時価評価と見る金融関さんもありますので。
例えば建物については、例えばRC47年、法定対応年数47年に対して建物は30年まで評価しますよと。
31年以降は建物ゼロですよとか、木造も同じですよね。木造なんかも20年まで見ますけど、それ以降はゼロですよとか。各金融関さんによって違うわけですね。
で、実際にその銀行の時価評価を見たときにね、今言った土地の評価の話があるわけですが、建物についてはですね、これ減価率ですよね。
国税のホームページに出ている減価率、特にだいたいシステムによって変わってくるんですけど、旧定率法を使われている場合なんかがね、ある会社のシステムだと多いみたいですね。
で、銀行さんによって使っているシステムもちょっと違ったりするんで、中にはね、定率法で見る金融関さんと定額法で見ている金融関さん、そういうシステムを使われているところもあるようですけどね。
銀行員によっては定額なのか定率なのか、公員の方が選んでそれを採用するということでやっている金融関さんもあるようです。
そういう減価率があるよっていうのは覚えておいたほうがいいですよね。
ちょっとね、口頭だけだとなかなかピンとこないと思いますので、そのリンクに貼り付ける杉田さんのね、解説されているYouTubeの動画を見ていただければ非常に分かりやすいと思いますので。
これ見てね、じゃあ何するの?ということですけど、今もう不動産の方を始められている方はね、今ご自身が所有されている不動産がどういう評価になるかというのを再度ね、数字を出して、自身をね、銀行さんの評価で見た時にどうなのか、割高に買っているのか、割安に買えているのか、そういうのを知っておくっていうことが大事ですよね。
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で、複数ね、持たれている方は、まあそれに対して、現金とか株とかね、金融資産とかなんかそういうものがあるのであれば、まあそれを踏まえて自身がね、金融官さんから見た時に実体BSですよね。
長方状の数字じゃないですよ。実体BSで見た時に自身が資産超過であるのか、まあいわゆる債務超過という評価になるのか、まあこれはやっぱり自分がどういう立ち位置になっているかというのはね、客観的に把握する必要が大事ですよね。
これって私がどうだとかね、あなたがどうだという話じゃなくて、銀行さん目線の話をしているんですよね。だからやっぱり客観的な視点を持つというのは大事ですよね。
借り入れ方の状態だとね、借り入れ方で、まあいわゆる債務超過みたいな状態であれば、もしかしたら今持っている物件の一部を売却して、で、キャッシュを得てね、で、あと売却することによって借り入れなんかも減りますしね。
総資産も圧縮されますので、財務を改善して次に行くという考えもあるでしょうし、で、もうちょっとね、総資産がそんなに膨れ上がっていなければ、借り入れを有効にしても使ってもいいという判断にもなると思いますので、やっぱりここの部分がね、入り口の部分じゃないかなと私は思うんですよね。
これなくして、あの、ただやみくもに銀行にね、ご融資してくださいと、まあそんな感じで言ったところで、数打ち当たるみたいな話になると、それはね、あの分かってない経営者と、銀行さんもそういうふうに見ますんでね。
まあそういう客観的な視点を持った方がいいですよね。あくまでやっぱり数字で管理するということが大事なような気がしますよね。
はい、ということで今回ですね、銀行の自家評価、まあこれがね重要な理由についてお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いていただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またですね、最後まで貴重なお時間ね、お付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それとですね、あのYouTubeのポッドキャスト、こちらもですね、アップロード、音声しておりますので、まあ是非ね、チャンネル登録いただけますと大変ね、配信者無理につきます。
またね、これまでチャンネル登録いただきましたね、皆様ね、本当にありがとうございます。それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。