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フォーニッツ大山レイディオです。いつも東宝のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、賃貸借契約の中で、普通借家契約と定期借家契約の2パターンがあります。
こちらについて、ご説明をさせていただこうと思っております。
すでに不動産賃貸業をなさっている方は、この辺はご存知かと思うんですけど、
私のレイディオでは、これから不動産賃貸業を始められる方とか、始めたばかりとか、そういう方をメインに発信していますので、
そちらの方を対象に、今回は賃貸借契約の2種類についてご説明したいと思います。
それでは、普通借家契約についてですけども、
こちらの方は、賃貸契約の期間が満了しても、入居者さんが引き続き住むことを希望している場合には、
オーナーに正当な自由がない限り、契約の更新を拒むことができないという規定があります。
こちらの方は、弱い立場の入居者さんの保護を図るという借地・借家法の原則が適用されている契約ということが言えるかと思います。
こちらが普通借家契約となりますね。
それに対して定期借家契約とありまして、こちらが契約期間の更新のない契約で、契約期間が満了した時点で、それはもう終了となる契約になります。
基本的には多くの利用されているのが、一番最初にご紹介しました普通借家契約の方が多いかと思います。
一般的にはですね。
この契約期間というのは、おおむね2年というのが一般的ですよね。
契約の更新に関しましては、オーナー等入居者さんの契約の継続、更新と言われますけどね。
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更新手続が行われる合意更新、これが通常かと思います。
あと、特段更新手続がなされなかった時には、これまでの契約をそのまま更新したものとみなして、なされるのが法定更新という形になります。
あと契約の当初に、更新する旨を予め約束する方法を自動更新という形もとられる場合があります。
賃対策の契約は、地域によっていろいろ慣習とかがあって、ちょっと異なるようなことが多いみたいですね。
合意更新の場合には、一般的に契約が満了する2ヶ月くらい前に、管理会社さんから契約更新についてという書面を送付します。
契約書には大抵、契約の通知は1ヶ月前に、オーナーさんもしくは管理会社に、契約の通知をしなければならないということが記載されています。
1ヶ月以内に更新に関する意向について確認するというのが、合意契約、合意更新という形になります。
管理会社さんを挟んでいる場合にはこういった形になるんですが、
例えば自主管理の場合には、オーナーさん自身が設定に行く予算に契約の更新について送る場合と、
もしくは客付けした仲介会社さんが、不動産会社さんが送る場合とあるようですね。
そういった形が大きな契約の2パターンという形になります。
契約を更新しなかった場合には、契約期間の満了で解約となりますが、
退去日と退去立ち会いの日を決定するということですね。
退去の立ち会いの際には、部屋の状況を双方確認して、
入居時に部屋の状況と入居者さんと確認したときに、確認したのと合わせて、
写真を撮ったりとか、傷や汚れの確認をするということですね。
現状回復に当たるということで、
退去のときに双方で確認した上で、どちらに責任負担があるかということを確認するということですよね。
経年の劣化なのか、通常の仕様で汚損とか破損とかそういうものが発生した場合には、
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修繕費か負担がどっちなのかということになります。
過失がなければ、そういった形で小屋に壊したりとかそういうことがなければ、
通常は家主が負担するようなことが多いかとは思います。
結構、現状回復って費用負担についてはトラブルが少なくないですよね。
結構ありますよね、どっちがどうだということでね。
今では国土交通省が修繕の費用の家主側と入居者側とどっちが負担するかということで、
現状回復をめげるトラブルとガイドラインが制定されていまして、
2020年の4月にはガイドラインが民法の改正ということで、新規で条項として追加されています。
そういった形で契約のパターンが2パターンございます。
今回は不動産賃貸の基本的な部分になりますけれど、
普通借家契約と定期借家契約、こちらについてご説明させていただきました。
いつも東方のラジオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
