00:07
はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、家賃債務保証ですね、こちらについてね、ご説明の方をさせていただきたいと思います。
はい、家賃債務保証ということで、保証会社がですね、入居者さんの電体保証人に近い形でですね、
家賃が退納した場合に、保証会社が退納した家賃分を代わりに立て替えるビジネスシステムということですよね。
こちらについてね、今回はお話しさせていただきます。
家賃債務保証契約はですね、入居者さんと仲介の会社が契約を行う際に同時に行われます。
一般的には、その管理会社を通して管理委託している物件については、管理会社が保証の契約の窓口となって、
オーナーがですね、自主管理している物件の場合には仲介会社が窓口となることがほとんどになるかと思います。
それでですね、入居者さんは保証会社に保証料を支払います。
保証料のだいたい月額のですね、家賃の3割から5割ぐらいがだいたい保証料という形になることが多いようです。
こちらの保証契約については、1年ごとの更新になります。
更新になった場合に、だいたい入居者さんが保証会社に1万円を支払うという契約内容が多いようですね。
あと、固定の金額をですね、最初に支払った後に、家賃の1%から5%ぐらいを毎月支払う場合もあるみたいです。
あと保証料の支払いの方法は賃貸借の契約時に決定するんですけど、1月の場合と入居している期間中にですね、毎月一定額を支払う形と2パターンあるようです。
代理店となっている不動産会社がどんな商品を選んで入居者さんに提案しているかにもよるかと、こちらの方が思われます。
オーナー側にとってはですね、手前コストが発生するということは基本的にこちらに関してはないですよね、管理会社さん挟んでいればね。
2月さんは保証人がいなくても賃貸借の契約が可能になるということが、この家賃保証会社を通したメリットになるかと思います。
03:06
ただし保証会社を利用するということでコストがね、多くなるとかかるということになりますよね。
近年はですね、ここ10年ぐらいの中で言うと、家族関係の高齢化とか各家族とかそういうので、連帯保証人を頼みたくないとか、頼める人が少ないとかということで保証会社を使う率が非常に上がっているということで、
管理会社によっては必ず保証会社を通しますというところもありますし、そういった形で保証会社の利用率というのが非常に高くなってますね。
10年前がだいたい40%だったのが、現在では75%ぐらいまで利用率というのが上がっているということで、約35%ぐらい上がってますよね。
それですね、この家賃保証、債務保証のいわゆる保証会社のシステムの中で、家賃保証の仕組みの中では代弁債型というのと収納代行型というのがあります。
まず代弁債型というのは、大納が発生した場合に一定期間内に管理会社さん、もしくは自主管理の方であればオーナーが保証会社に報告して保証会社から補填してもらうというのが代弁債型と言われるものですね。
大納があった場合に弁債という形のものが代弁債型ですね。
あと収納代行型というのがありまして、こちらはまず家賃を入居者さんから保証会社へ毎月支払って、保証会社から管理会社、もしくは自主管理の方であればオーナーさんへ入居者の大納の有無に関わらず入金されるという方法が収納代行型という形となります。
ちなみにこの収納代行型という、まず入居者さんから家賃が保証会社に入って、保証会社から管理会社、またはオーナーさんへ家賃の方が入金されるんですけど、そのシステムを取られているのはハウスメイトグループなんかはこういう形を推奨しているみたいですよね。
収納代行型というのが今の保証会社を通して管理会社、もしくはオーナーに入金されるんですけど、これだと取りっ端ぶれがないというか請求する必要がなくて、という部分はメリットは管理会社さんの方に非常に大きいのかなというふうには思います。
06:00
ただ、収納代移弁債型にするメリットもちょっとありまして、収納代移弁債型というのは、大納が発生した場合にだけ入居期間に管理会社さん、もしくは家主が保証会社に請求して、家賃の方を保証してもらうという形なんですけど、
収納代行型は保証会社が倒産した場合に、そのまま家賃が入金されない場合があるということですね。
保証会社が破綻して、以前ありましたよね、2008年にリプラスという保証会社の最大手のところが破綻して、その家賃の入金が滞ったというような事例があったんですけど、そういったこともリスクとしてはあるということですね。
現在では、収納代行型の先ほど言った保証会社を経由して管理会社、またはオーナーに入金されるシステムの中では、入居者さんが金融機関の新宅口座に直接振り込む形にしている保証会社もあるということですね。
そうしますと、保証会社が倒産しても新宅口座は守られているということで、リスクヘッジできるということで、家賃が破産したことでストップするということはないということですね。
そういうことでちょっと改善されている部分もあるかと思います。
ただ保証会社が倒産した場合には、少なからずオーナーにも影響が及ぶ可能性があるということは、一つ抑えておく必要があるのかなと思います。
今回は、家賃保証会社の基本的なシステムになっているかについてお話をさせていただきました。
あと、家賃財務保証の流れというものを今回はご説明させていただきました。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
