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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回はですね、不動産経営のですね、手法についてということで、お話ししたいと思います。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、不動産経営のね、手法ですね。
こちらについて、私の思うところをお話したいと思います。
不動産賃貸のですね、アパートマンションの経営につきましては、
いろんなものがありますよね。例えば、一棟もののアパートマンション、中古のね、アパートマンションですとか、
新築のね、アパートマンション、
またはですね、築フルのね、小建てとか、いろんなものがありますけれども、
私もね、14年今やってますけど、新築はね、やっておりませんけど、
中古のね、物件につきましては、オーナーチェンジの物件からね、今は全空の物件を全てこうね、内部リフォームしまして、再生してということをやっております。
ただですね、私の場合をちょっとお話ししますと、築フルのね、全空物件の再生をやっておりますけど、
こちらの方がね、ベストな方法かというと、それはね、そうではないんじゃないかというふうにも私は思っています。
理由についてですね、お話ししますと、私がね、こういう再生物件を取り組むようになったというのは、
以前スタンドFMでもお話している通りですね、私は借り方になりまして、
融資がね、銀行さんからの融資が引けなくなってしまったというのが一つね、背景としてあります。
で、やむを得ず現金でね、不動産を取得してということで、ここ4年ぐらいはね、やってるんですけど、
築フルのですね、全空の再生物件と言いますと、取得してからね、
陶器しまして、それからリフォームして客付けに入るわけですけど、
やっぱり満室になるまでが早くても半年、なければ1年とかね、いう形でちょっとね、長い時間ちょっと用します。
オーナーチェンジなんかに比べると、そういった部分でね、まあそういう稼働するまでがね、時間を要するということですよね、収益化するまでが。
こちらの方はね、私現金で買ってますんで、返済がないということで、そういう形でね、やれてはいるんですけど、
これが全てね、いいかというと、まあそうではないんじゃないかなというふうにも思いますよね。
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確かにね、全空物件ですから安く取得できてるという部分もありまして、収益性もね、高く、あと担保の部分もね、
担保価値の方も高くということで、数字的にはいいんですけど、やっぱりそこにはですね、修繕とかが大きくかかってきたりとかですね、
取得時に全部再生するのにね、入居者さん募集するのに一旦はね、全部ね、チェックしてやるんですけど、やっぱり2年後にね、トラブルが発生してとか、
まあそういうことがね、多々あります。ですからそういうところを考えますと、結構ね、チクールとかで再生物件とか、
まあそういうものはね、やっぱり修繕のコストとかもかかりますし、目に見えないね、そういうトラブルが後で顕在化してくる部分というのもありますよね。
かたやね、新築の物件ですと、まあ私はね、新築の物件自体は持っておりませんけど、ゼネコンでね、新築の物件の方の施工の方をね、ちょっとやっておりましたので、
まあそういう部分はね、大体のことはわかりますけど、建物の品質というのがまずね、チクールの物件に比べますと圧倒的にね、住宅性能評価とか、まあいろいろね、そういう品質の部分につきましても、
ここ最近の不動産につきましては、拡大にね、品質の面では向上していると思われます。
ただ、新築の物件というとどうしてもね、担保が不足したりとか、あとは新築プレミアムとかっていってね、家賃が最初のうちは高く取れるけど、
まあそれがね、一回り二回りすると家賃の開く率が大きいとか、まあそういった部分もね、あるかと思います。
まあこちらの方がね、いずれにしても取得時にね、それを見込んでね、収益を見込んで、シミュレーションした上ですね、購入するということがね、大事かなと思いますけど、
まあどのね、不動産の経営の手法においても、まあいっちょいったんね、いろいろメリット、デメリット、ね、長所と短所、そういう部分はあるかと思います。
ということで、まあそれを選択するのはね、不動産賃貸経営を行う経営者の皆様、私も含めて経営者が判断をするということになりますので、
まあそれはね、よく勉強されて、まあ自分に合うものとかね、そういった部分を考えながら進めていくのがね、よろしいのかなというふうにも思いますよね。
人それぞれね、いろんな考え方ね、あるかと思います。
都心部のね、立地のいいところの物件を中心に取得される方もいれば、地方で小売もあり、高収益の物件を取得される方もいるでしょうし、
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まあいろんな考え方があるかと思いますので、まあそれにおいてね、これがどうでというのは私はね、言うつもりはありませんけども、
それはね、経営者である私たちがね、各自で判断して考えていくべき内容かなというふうにも思っております。
はい、今回はですね、不動産賃貸の経営についてのね、手法、こちらについてね、私の考えをお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
