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はい、それでは引き続き、フォン・イッツ・オヤマさんとの対談をお送りします。
よろしくお願いします。
ようやく不動産という話になってました。
これは、いきなり前回くらいからめちゃくちゃ濃い話になってきましたね。
いやいや、濃くはないと思うんですけど。
いや、もうこれは。
まあ、ありのまま話してますので。
ここまで知っていていただけるんだというのは、すごい嬉しいです。
当然、今までレビューでおっしゃっていたことも、改めてお伺いしている部分もありますけれども、
ここはかなり、私自身も参考になっています。
で、ちょっと前回、金融機関の評価だとか、
どこで、まあまあ広報をいかに使うというあたりをお伺いしたんですけど、
目線とかですね、そのあたりにつきましてと。
で、もう少し踏み込むと、その目線、
今度は購入するまでの話が中心になったんですけど、
その後に、買った後に、いくつも聞きたいことがあるんですけど、
まずリフォームはですね、どういう感じでやられているかというのを、
具体的に教えていただける範囲でと思うんですけど、
業者さんはどんな業者さんでやられているんですか?
それともいろんな業者さんを使われている?
私はですね、その購入したエリアの管理会社さんを通して、
リフォームを基本的にお願いしています。
で、もう購入する時点で、私の場合はもう結局取得価格の中で、
購入した価格プラスリフォーム費をこれぐらいということで、
例えば、3DKでリフォーム費1部屋60万とか、
そういう形でだいたいかける8個であったとか、
そんな感じで、あとインフラで整備でこれぐらいとか、
そういうので全部見積もって、
だいたいこれぐらいが取得、最初にスタートできるなという価格で、
じゃあ収支がどうなのか、税引き後のキャッシュローとか、
銀行評価どれぐらいかなとかということで、
出してスタートするようにしてますね、最近は。
そこは、もう事前にその業者さんに外産を取ってもらうという感じですか?
それとも目線、外産は青山さんに?
外産は現地説明会行った時にコンディションを見て、
自分でこれぐらいだなというふうに言ってて、
だいたい金額、外産としてこれぐらい予算でということを見てます。
で、それに対して実際に取得して、
金融会社さん経由で見積もりを出していただいて、
予算としてはこれぐらいでということで、
そういう感じですね。
ちなみに取得する前に業者さんとかに見てもらうみたいなプロセス。
そうか、その業者さんは不動産業者さん連れて来られると言ってましたもんね。
不動産業者さんはだいたい業者さん連れてきますけど、
私一人で行くので。
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これは本当にノウハウ、経験ですよね。
肌感覚でちょっとやってる部分はありますけど。
ちなみにそういう意味だと、
お腹の程経験がない人がもし真似るとするんだったら、
予算として行った方がベターっていうことですかね。
そうですね。ただ業者さんもただではっていうのはなかなか難しいかもしれないですけど、
その時は1万、2万とか払ってやるとか、
そういうのも一つですよね。見積もり。
やっぱり業者さんも動けば見積もりも時間を費やして、
労力をかけて見積もり出してくださるということになると思うので、
もしちょっと心配であればそういう感じで見られると
よろしいのかなとは思いますけどね。
必ず管理会社さん通すっていうのはすごく、
ちゃんと利益を取ってもらえる人は取ってもらうし、
地場で信頼できる業者さんにしっかりやってもらうみたいな、
そういう考えってことですよね。
そうですね。本当はドミナントでやってて、
お付き合いのあるしっかりした公務店さんがあればそれが一番ですけど、
私の場合は再生物件でいろんなところに取得しているので、
なかなかちょっとそういう部分って難しい部分があるので、
管理会社さんにもある程度その利益を取ってもらうという部分もありますし、
そのためにはちょっと安く取得するっていうのは、
払ってやるためにも安く取得するという部分にあるのかなとは、
自分では思ってますけど。
あと、公売って少し話が脱線するかもしれませんけども、
現地説明会とか行きますと、国とか地方公共団体の担当者さんとかって、
現地説明会でいろいろお話を伺ったりするんですけど、
私の取得している物件とかっていうのは、
例えば国とか県とかで所有している物件を購入しているわけですけども、
その中で担当者さんに、
なんでこの物件って売り出す理由があるんですかっていうことを聞いたりするんですね。
そうすると、だいたい県とか国の方っていうのは、
実は県とかでもってても市の方にこういう建物あるんだけど使わないかとか、
そういうことを地方公共団体の方にも話を振ってるんですけど、
実際に使用用途がないと思われて売却に出てる物件なんですよ、実は。
ですから、本当に私、パッと見ると放置されている1,2年ちょっと人が入ってないということで、
草物見放題で、網戸を破けたりとか、
敷地が広いんですけど、結構荒れてるような状況とか結構多かったりするんですけど、
幽霊がいるんじゃないかっていうような物件なんですけど、
そういう意味では、そういうので、そこから新体、脚付けまで持って、
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また人が住む環境とか、そういう部分では再生できると。
その地域の営業にも、今ね、空き家問題とかいろいろありますけど、
そういう部分では活気が少しでもね、人がまた戻ってくるじゃないですけど、
そういうのがあると、またね、本当に微々たるところですけど、
なんかちょっと貢献できる部分というか、そういうのはあるんじゃないかなと。
そうですね。建物が戻ったということで、当然そこに住む方がいらっしゃるわけですから。
そうですね。
対して、多少なりともかなりの貢献をされている。
そうですね。
ですから、地元の業者さん、管理会社さんを含めて、
そうやってね、そこで仕事をしてもらえば、またそこで経済が回るという部分も、
正直あると思いますので、そういう部分もあるのかなとは思ってやってますけどね。
なるほど。
ちょっと気になったのが、リフォーム、管理会社経営、
割と利益を取ってもらわないといけないとはいえ、
ちょっと高く出てきたりだとか、業者さんによってはあると思うんですけど、
そのあたりの価格交渉だとか、正当な金額になるためのノウハウとか工夫を教えてもらえればと思います。
私、建築の見積もりとかもやってた、本業で以前やってたというのがちょっとあって、
結局、建築工事費の構成というのは、基本材料プラス人件費、
プラス会社の経費とか、あとは足場とかに仮設が必要だったらそういうものとか、
いろんなそういうものを含めて工事費というのは出来上がってくるんですけど、
そういう意味で言うと、この部屋、例えば三輪区で仕上がるね、黒瀬屋さん三輪区で仕上がるね、
材料費はこれぐらいだね、人口がこれぐらいだから、原価としてはこういうことですよね、ということで、
ちゃんと説明しますよね。
変な、例えば10万円で請求してるやつを3万円でやってくれとか、そんな無茶なことは言わないんですよね。
だいたいこの辺の価格が原価としてはそういうことですね。
あと本社の必要な利益もきちっと、10%なのか15%なのか、そういうことでちゃんと利益を取ってもらうために、
そうするとだいたいこれぐらいの金額が妥当じゃないですか、という金額のページがしますよね。
その見積もらった見積もりに対して、これぐらいが妥当な金額じゃないですか、という高いものに関してはですね、
そういう形でやってます。
流れとしては、最初にだいたいの金額感を口頭とかでお伝えして、最初に見積もりが出てきて、
それに対して先ほどおっしゃったレーサーみたいなのをされるみたいな流れですかね。
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そうですね。逆に言うと、例えばさっき言ったように3DKが60万だよということで、
予算を伝えておくと、ある程度それに近しいところで、どこまでやれるのかやれないのかというのを
考えられるとよろしいのかもしれないですよね。
だから僕がやってるのは、業者さんの許諾というよりは、
高い金額の見積もりが出てきたとしたら、じゃあこの項目はやる、やらない。
その主査選別というのはしますよね。
自分の予算、考えてた予算よりもだいぶ高いところにいったのであれば、
そういういらない項目、ここはちょっと後回しでもいいんじゃないかとか、
そういうやらなきゃいけない部分と、そうでない部分というのは分けて、
で、だったらこれぐらいでいけるよねということでお話はしたりします。
あまりこれ、僕は全年功を務めていたので、
受け負ってる側と元受けの側の両方の立場が分かるので、
それやると本当に仕事を受けるほうが嫌になっちゃうんで、
そういう部分は意識してます。
だから、やみくもに根拠もなく10万のもののさっきの3万じゃないけど、
そんな差し入れされてもそんなの聞けるかっていう、
やっぱり建設業者、建築業者としてはそうなっちゃいますから、
だったらもう他行ってくださいっていう話になっちゃうんで、
そういう部分はやっぱり意識してます。
意識してるというか、裏側が知ってるだけにやっぱりそういう風になっちゃう。
制度が利益をちゃんと残してもらう。
ある程度ですね。できなければできないと業者さんが言いますからね。
あんまりやりすぎちゃうともう鼻から見積もり高いものが、
このオーナーさんが切ってくるから高く出しましょうとか、
そういう予算もあると思いますね。
切られる前提で高めに出してくる。
そうそう。
ちなみにもう少し踏み込みたいんですけど、
例えばやめる、高い見積もり出てきたときに、
これは後回しでいいかなとか、やめてもいいかなみたいなのって、
具体的にどういうところを削ったりされるんですかね。
そうですね。
結局、例えば物件によっていろいろ取れる家賃の相場って
いろいろあると思うんですけど、私が再生している物件で
地区35年とかのあるし、3D系とかの物が非常に多いんですね。
占有面積50平米ぐらいのものなんですけど、
そうすると取れる家賃っていうのが、通常のオーナーチェンジの物件とか、
一般の地区20年とかそれぐらいのやつだと仮5万取れるとするじゃないですか。
相場よりは私全然安くしてますね。
それよりは長く住んでいただいた方がいいなというふうには思っていて、
その地域の相場の中でポータルを調べると一番安い、
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その占有面積とかの物件であれば一番安い価格ぐらいで
だいたい募集をかけるように、最低限の収益のベースとして考えてます。
ですからあんまりリノベーションして高く家賃取りに行くっていうのも
一つの方法だとは思うんですけど、
やっぱり地方の物件であれば、あまり高い家賃の物件であれば、
例えば家買った方がマシだよとかそういうことが地方だと特にありますよね。
そういうのもあるので、あまりあえて数年数に応じて、
それなりっていう言い方は良くないですけど、
地域の相場の中で安いところに出てくるようにしてますね。
ちゃんとマーケットを見て、
要はそこの物件に入る人がどういう人かっていうと、
いくら払うかっていうのを見極めて、
ちょっと低い金額で収まるようなリフォームになるってことですね。
どういうものを求めてるか、そんなピカピカに直す必要もないってことですね。
そうすると別の競合になってしまうんですね。
そうするとやっぱり私持ってる物件の近くでも、
同じ占有面積は50平米ぐらいのやつでも、
新築とかちくわさんのアパートとか、
そこには勝てないじゃないですか。頑張っても。正直。
だからそこは求めていないかなと。
取りに行く方法もあるとは思いますけどね。
身体の非常に強いエリアであればそういうのも一つだとは思うんですけど、
最初のベースとしてはまずそこからスタートしてる。
取得する時にはスタートしてますって感じですね。
そこからも家賃を上げていく。一部部屋ずつ大きく手をかけてもいいですし、
今後どういうふうにするかっていうのは考えていけばいいかなと。
まず最低限のここまでは確保しようという部分でラインを引いてやってますかね。
なるほどですね。
今回もものすごく勉強になりましたね。
気づいたら14分も。
本当ですか。長いですね、私とか。
ちょっと今音が聞こえなくなっちゃいました。
しもんさんは結構長い時間スタンドFM放送されてるんじゃないですか。
いや10分くらいしてますね。
そうですか。
でもこの話面白いので14分でも。
大丈夫ですか。面白くないと思うんですけどね。
私が楽しむ回になってます。
いいと思います。
聞いてる方もかなり役に立ってると思いますので。
今回はじゃあちょっと。
大丈夫かな、画面なってるかな。
なってますよ。
ではちょっと今回はこの辺りで。
ありがとうございます。
また次回。
また次回お待ちします。ありがとうございました。
