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はい、それでは引き続き、本日は大山二谷先生にお迎えします。
頑張ってください。
コラボという感じでやらせていただきます。
はい、ありがとうございます。よろしくお願いします。
前回までで、いろんな話を聞いてきて、法人の話と、あと相続の話。
事業生計ですね。
事業生計の話、そうですね、の話をお伺いしてきました。
やっぱり法人を、私も法人でやってるんですけども、
特に会社員を退職した後っていうことで、
公家業とはいえ、不動産賃貸業の経営だっていうところは、本日はradioでおっしゃってると。
やっぱりその視点って大事だと思うんですけど、
どういったところを気をつけてらっしゃるというか、
どういったところが一番重要なんですかね。
私の正直なところ、ぶっちゃけ話を言うと、
本当にサラリーマンの兼業の時は不動産投資だっていうふうに思ってたんです。
融資を受けて不動産買えてなんぼとか、そういう本当に発想でした、僕はね。
でもやっぱり、きっかけというかタイミングっていうのは、
やっぱり独立したときに、やっぱりこれを成り上げとして自分食っていくっていうことは、
やっぱり事業っていうそういう目線でないと、
いろんな対外的なお話でも金融機関さんとか、いろいろ金融会社さんとか、
そういういろんなお付き合いのある業者さんにしましても、
やっぱり事業っていう認識でいた方が当然いいよねって思ったんですよね。
よく言いますけど、金融機関さん、不動産の収益増産の購入に関して、
不動産投資に融資するかというと、投資には金融機関さんは融資しないというので、
やっぱりそれは事業だというそういう目線で、
普段からそうやって口にしていれば、事業という意識が自分を専念するみたいなね、
そういう感覚ちょっとありますけど、そういう部分がありますかね。
あとやっぱり、やっぱりタナゴさんあってっていう部分もやっぱりあるので、
やっぱり入居者さんが住んでいて、ちょっと快適じゃないかもしれないですけど、
心地よく住んでほしいな、気持ちよく住んでほしいなっていうのはやっぱり思ってるんですよ。
だから一生懸命草刈りやったりしてるんですけど。
まあそれはちょっと冗談なんですけど、
なんかそういう目線の方がきっとうまくいくんじゃないかなっていうふうに思いますけどね。
投資って言った時に、本当のお客さんが見えづらくなるみたいなとこはあるのか。
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そうですね、これちょっとこれ、僕はね、ちょっと投資っていうと自分の利益ばっかり、
そっちの方にフォーカスしてるようなイメージがちょっとあって、
違うよっていう意見の方もいらっしゃるとは思うんですけども、
事業として、サービス業としてやった方が結果はうまくいくんじゃないかなっていうのは、
正直なところ僕は思ってるので、私のスタンドFMでもお話してるよって、
そういう部分なんですよね、実はね。
すごく啓蒙されてるというか、影響を受けてる親さんってすごく多いなと思ってて、
私もそうなんですけど、
財務諸表のお話、人口評価のお話って結構、レイリオでいっぱい出てるんですが、
この2人は独立されてから修得されたんですか、
それとも会社員時代に何かこう、お仕事関係でやられてたんですか。
会社員時代は本当に建築屋なので、そういうのもちょっと知識全くなかったんですね。
やっぱり兼業でやってる時って、先ほどちょっと申しましたように、
なかなかインカム増えないなっていう、すごいそれ感じてて、
何がいけないんだろうなって、本当に正直言って分からなかったですね。
で、金融機関さんから融資がつかない、そういうのもあってですね。
なんか悶々と知ってたんですけど、2年くらい前からね、
私ちょっとすごいお世話になってる、杉田佳乃さんっていらっしゃる。
その方が非常に会計の知識とか、いろいろそういう、
杉田さんは飲食店とかいろいろ事業を過本命にやられてる方でして、
そういう経営とかお客様が喜ぶこととか、そういう目線でやられてます。
非常にそういう部分を詳しくて、私の周りにも金融機関さんの支店長さんとか、
担当者さんとかいて、実際にいろいろお話を伺ってる中で、
実際こういう金融機関さんの目線はこういうことでということで、
聞いた内容とかをお話し、書籍とかの内容も含めて、
スタンドFMではちょっとお話しさせていただいてるんですけど、
2年くらいですね。
そうなんですね。比較的、JLTだったり、
小屋塾さんの影響というかあれですけど、
その後、学ばれてるってことが多いってことですね。
そうですね。
ちょうど杉田さんのセミナーの動画かなんかをね、
その2年くらい前にちょっと拝見して、
これだなって思ったんですね。
それまでなぜなかなかインカムが積み上がらないとか、
何かおかしいな、何がダメなんだろうとか、
全然わからなかったんですよね。
杉田さんのたまたまセミナーの動画とかをちょっと見させていただいて、
こういうことって大事なんだよな、
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ここが多分理解してないから融資がつかないとか、
そういう部分とかがあって、
逆に言うと金融機関さんから見た時に自分がどう見えるかっていうのがやっぱり、
それをちょっと勉強しだしてようやくわかってきたかなっていう感じですね。
なんか私もそうなんですけど、
本と本で例えば会計の知識学ぶのと、
自分の個人として運営、運用、経営していくのって、
全然学びが違いますよね。
そうですね。
それこそ自分のビジネスがどういうふうに、
PLBSに影響してきて、
ここからどう見えるかみたいな、
そのツールバックで学んでいくっていうのはすごく大きいですよね。
そうですね。
なるほど。
ご興味がある、どういう方が聞いていらっしゃるかわからない。
もちろん私より全然すごい方が聞いていらっしゃることも多いと思うんですけど、
もし当てようとされている方が聞いていらっしゃるんであれば、
ある程度法人を作ったり、
そういったところで学んでいく、
実践を通して学んでいくっていうのもいいのかもしれないですね、近道が。
私が不動産を始めたとき、
私建築が本職ということで不動産に近しいということで、
じゃあ不動産と建築なら、
私建築の知識があるからこれ絶対うまくいくわって、
誰にも聞いたりすること、
大谷のセミナーとかそういうのにも参加することなかったんですけど、
今考えてみると、
建築とかそんな知識よりも財務会計とか、
そういう勉強をした方がやっぱり結局経営者になるっていうことですね、
そういうのも含めて、
知識として習得して経営者になるっていう方が、
圧倒的にいいなっていうふうに思いますよね。
そうですね、やっぱり会社の根幹、
ちゃんと財務書票を作って、
銀行なり他の、
ここから見たときに、
健全な企業として見せるかというか。
そうですね。
他のBSとか財務書票を意識することって、
銀行さんの評価を上げるっていうことは、
例えば自己消費率っていうお話をよく僕させていただくんですけど、
結局それって銀行の評価を上げるというイコール、
やっぱり破綻しないっていうことになるわけですよね。
そこってやっぱり一番重要で、
規模とか借り入れとかって、
それを否定する、私借り入れ否定してるわけではなくて、
バランス感覚ってすごい大事で、
まずやっぱり事業として継続する、
そこがやっぱり一番重要だと思うんですよね。
だからやっぱり、
そうやっていくうえば、
銀行の評価を高めるということと破綻しないっていう、
そこはまずは意識すべきじゃないかなっていうふうに思って、
発信させていただいています。
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でもやっぱり経営ってことですよね。
投資というよりは不動産賃貸業のビジネスを回してる経営者。
そうやってるほうが、
結果的にはうまくいくんじゃないかなと私は思ってます。
財務諸表、不動産って割と崩れがちというかあれですけど、
他のビジネスとは違うんだみたいな意見も当然ある。
レバーかければかけることも考え方も当然あるし、
それは一定の交互リスクもあると思うんですけど、
やっぱり会社と比べたときに、
割にも崩れてると、
それだけリスクも負ってるってことですよね。
そうですね。
財務償還年数とかおっしゃってるところは。
そうですね。
だって普通に考えて、
不動産賃貸業の投資家の方が、
融資何本引きましたとか、
どれだけの借りでやってますとかっていう世界って、
普通の企業を法人で言うとちょっと異常な世界ですよね。
真っ当に会社経営をやっていこうとすると、
自己商品率とか財務償還年数とか、
そういうような部分って非常に重要だと思うんですけど、
多く借りれた方がいいんじゃないかっていう風潮は、
ちょっと危ないなって私なんかはね。
多く借りてるから危ないっていうわけじゃなくて、
自己商品率が低かったりとか、
結局破綻する会社って借り入れが多いんですよね。
それがキャッシュが回らないからキャッシュアップして、
倒産するっていうことになるわけですから、
その辺はちょっといろんな考え方があるかと思うんですけど、
バランスを意識した方がいいんじゃないかなっていう風には、
私は思ってますかね。
勉強になりますね。
とりあえず退場にならないというか、
ちゃんと異様体として存続できるのが大事ですよね。
我々って生活を豊かにしたり安定したりするために、
都道産の事業を持っている。
それをリスクにさらす人まで大きくする必要があるかっていうところは、
よく考えてやるべきですよね、我々は。
何を目的にやってるんだろう。
いろんな考え方があるかと思うんですけど、
私の言ってることが全てだっていうことは言うつもりもありませんし、
経営者、賃貸経営者の方がそれぞれの考え方で
やっていけばいいわけですけども、
というのは思いますけどね。
そうですね、それぞれ自分に合った向き合い方っていうのはあるかもしれないですね。
発信されてないよってやっぱり、
かなりその意味だと、いろんな親さん助けてるような気がしますね、私からすると。
本当ですか。
どうしても規模に走りがちじゃないですか。
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そっちの方が派手に見えますね。
ちゃんとBSだったりPLをちゃんと見るだとかっていう考えは。
損は少なくともしないですもんね。
とりあえずそれ分かった上で、これだけレバーをかけるんだみたいなのと。
そうなんですよ。
分からず無闇にやると全然違いますもんね。
そうですね。
一時期、私のラジオでも話したことがありますけど、
メガおやさん的なね、10億借りて2000万のキャッシュローを得るとかって言って、
漠然とそれの目標に2000万あればね、
お金の心配せずに将来的に生きていけるかなっていうのは、
漠然と思ってたんですけど、
正直言うと10億借りる必要ないんですよね、そこまで。
だから僕そこ近いところにいるんですけど、
3分の1ぐらいしか借りれないんで、
でも実際そこまでいけるんですよね。
だから借りれが全てじゃないよっていうことは言ってるつもり。
バランスが大事かなっていう。
私はちょっと両方に振り切ってるんで、
良くも悪くもちょっとあれなんですけど、
バランス用とやっぱりやるのが一番いいのかなというふうに思います。
青山さんの会社員時代のやり方と今のやり方って、
大局と言うとあれだけど全然違うから、
両方の立場が分かる。
僕が強みというか。
響きますよね、今やってる人に。
響いてるかどうかちょっと分かりませんけど、
やっぱり今不動産これから始める方とか、
そういう方の気持ちってものすごい分かるんですよね。
やっぱりなかなか不動産を買っていけない。
実際そのアパート論でずっと私、
サラリーマン時代取得してきましたって言ったんですけど、
実はプロパで、2012年、13年とか、
11年、12年、13年、その3年間くらいって、
結構プロパで地元の金融機関さんとかに、
融資の脱進とか何度も何度もしたんですけど、
なかなかモタモタしてる間に、
そのうちに他のサラリーマン、親さんとか、
不動産業者さんが買われていって、
なかなか取得できないとかそういうのがあって、
しょうがないなと思って、
早くまず物件を取得できるっていうので、
安易にアパート論で買い続けたっていう部分もあってですね。
気づいてみればサラリーマンやめる。
大きく債務懲戒の。
積算評価だけで言うと、
売価に対して1億5000とか、
小手算で評価額で2億くらいは大きくマイナスだったと思うんですよね。
原油金もしょうもさんみたいにコツコツ。
私も種銭って一生懸命貯めたのは貯めたんですけども、
そんなレベルでも株とか運用できるわけでもなく、
そういうこともできてなかったんで、
種銭なんて対して、
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数百万のレベルの話なんで、
不動産始める方の気持ちってすごい分かるので、
よくツイッターで、
これ言うとちょっと怒られるかもしれないですけど、
ツイッターとかで、
どこどこの有志商人取りました、
購入しましたとかってありますけども、
あれが果たしてね、
じゃあ本当にいい物件を取得できてるのか、
それは本当にご本人しか分からないんですよね。
だから、
ああいう発信を見て、
焦ってね、私も買わなきゃとかって、
前向きにやっていけるのは良いんですけど、
下手に焦って変な物を使わないで欲しいかな、
というふうには思って、
私のツイッターって、
基本としてはニュートラルな、
前向きなあれと、
リスクも加味しながら、
両方バランスよく、
ニュートラルな意見を言いたいとは思うんですけど、
どちらかと言ったら不動産やろうよ、やろうよ、
そういう勢いの良い方が聞こえも良くて、
発信力もあるので、
そういうのを見て、
そういうふうに思われる方が多いと思うんですけど、
そういうリスクとか、
不動産、例えばトラブルも多いよね。
私なんかも自殺の物件とかってたくさんあるんで、
経験とかもあるんで、
そういうことも起こり得るよっていう、
いろんなリスクも加味した上で理解して、
不動産やった方が良いよねっていう。
後で不動産買ってみたけどね、
自殺が起こりました、
トラブルがありました、
迷惑っぽいとか、
いろいろなそういうのがあったと言って、
こんなはずじゃなかったと思うようなことにならないようにしてほしいなと、
思ったりしますけどね。
そこはちょっとトラブルの話、
ものすごい聞きたいんですよね。
やりますか、別に。
今回時間が長くなっちゃったんで、
次回トラブル編じゃないけど、
その辺りからお伺いできればと思います。
その辺りかなり有用な情報だと思いますんで。
それでは今回はここで終わりたいと思います。
それではまた次回。
みなさんさよなら。
