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では引き続き、大山さんとの対談を 収録させていただきます。
前回ですね、大山さんの手法ということで、購買で かなり安い単価で、安い価格で取得されて、それをノウハウを使って直していく というところまでお伺いして、
あとその賃貸需要についても調べられるんですけど、 そこはやはりジバの業者さんへのヒアリングが主になりますか?
そうですね。その物件を取得した場合って、私は遠方になるので、 管理会社さんを依頼しなきゃいけないっていうことがありますよね。
管理会社さんを探す中で、地元の不動産屋さんに 管理委託できないかとか、このエリアの賃貸需要とかそういう部分とかを
ヒアリング、取得する前にまずヒアリングしますよね。
田舎のエリアで、私が持っている物件なんかでは、 物件の前に4プロゴルフ選手権がやっているような、
ゴルフクラブ、ゴルフコースがあったりするような、 だいたいイメージの湧くと思うんですけど、田舎なんですよね。
でもそういう中でも、賃貸需要と供給のバランスが崩れていて、 供給が少ないから需要が高くて逆転しているというエリアもありまして、
おかげさまでそういう物件は満室になっていたりするので、
関心も人口が減るからこのエリアはダメだとかそういうのじゃなくて、
ミクロとマクロの考え方はあると思うんですけど、 そういうエリアもあると思って私は取り組んでいますね。
そこは学びが多いですね。
要は単に絶対数が減っているからダメというわけではなくて、 供給バランスってことですかね。
そうですね。例えばエリアでイオンとかがあって、
ほとんど私がやっているエリアって地方ですので車社会とかなので、
物件の車で5分とかそういうところにイオンがあるとか、田舎なんだけどイオンがあってそこは繁盛しているとか、
いろいろそういうのがあるじゃないですか。
例えばそこそこ街なんだけど、昔店舗を構えていたコンビニが潰れて撤退しているなとか、
そういうエリアがあったりとか、それって実際に現地見てみると生活感って、
ショーンさんもそうだと思うんですけど、感じる部分って何かありますよね。
何かここ行けるんじゃないか。俺ここを見てみても多分これ行けるなって感覚的に分かる部分と、
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あれ何かこのエリア死んだように何か活気がないエリアだなって、
すごいそういうのって意外と人間の母艦じゃないですけどそういう感性ってあると思うんですけど、
そういうのって重要かなと思ったりして。
確かに土地にうまく言えないんですけど、ありますね。
あります。何かあるんですよ。
いくつも物件見てるとやっぱりそういうのって養われてくるでしょうし、
自分がそこに生活した時にどうかなとかってイメージしたりする。
ここはアリかな、ここはダメだなって自分なりに思ったりしますけどね。
そういう意味だとそこの感性の部分と、あと例えば数字の部分で判断をするときの目的。
いくつも当然持ちだと思うんですけど、まず何を判断されますか、数字としては。買うかどうか。
物件ですか。物件は昔はやっぱり利回りとかそういう部分で、
昔は本当に税引き前のキャッシュローしか僕は出してなかったので、それでどうかっていう部分もちょっと判断してたんですけど、
今は税引き後のキャッシュローと、やはりその物件の持つ銀行のいわゆる評価ですよね。
銀行の自家評価という部分を意識してますね。
あとはやっぱり不動産やっていく中で、今のコロナみたいなこういう2年ぐらいおかしなこういう時期があるわけじゃないですか。
こういうのってリーマンショップとかいろいろ、バブルもそうでしょうし、ITバブルとかそういうのとか、
10年おきにいろいろ社会的な大きく変わる、そういうのってあるじゃないですか、社会が変わるのが。
そういうのを考えると、いつ何時どうなるかわかんないっていうので、
持っててもよし、最悪売却してもなんとかなる、そういう買い方をしようかなとは意識してますね。
そうですね。持ってよし、売ってよしというね。
そうですね、はい。
ちょっと気になるというか、詳しくお伺いしたいのが、銀行の評価についてなんですけど、
いろんな地方で取得されてるわけじゃないですか。
そうなったときに、たとえば自分のテリトリー以外の評価は、
基本物件見ないっていう銀行も多いと思うんですけど、そのあたりでどうやって工夫されているのか。
そうですね。
そこの部分に関しては、やっぱり銀行さん各々の見る目線っていうのがあるんじゃないかなと思うんですね、私はね。
ちなみに僕は北関区とか東海地方とかいろんなところに持ってるんですけど、
私の付き合いがあるんですね。某準メガバンク銀行さんとか、あと広域信用組合さんってあるんですけど、
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そういうところには、これまで付き合いがあるという部分もあって、
毎期決算書とか、今の事業実績はどういうことでということでお話したりするんですけども、
その中で、たとえば北関東とか、今最低物件ってほとんど私現金で取得してますので、
それをどういうふうに見ますかということは確認させていただいてるんですね。
実は、私の物件というのは、その金融機関さん、広域信用組合さんと某準メガバンクさんの支店のあるエリアなんです。支店のある県なんですよね、実は。
闇雲に勝っているようにも見えるんですけど、実はそういうところは意識してます。
今、付き合いのある銀行さんの支店、いわゆる営業エリアというか、そういう考え方では取得してます。
某準メガバンクさんと広域信用組合さんに行った時に、実際こういう北関東とか東海地方とかいろんなところに持っていて、
実際、御社はこちらの方に支店もあって、債務のない収益物件、収益が上がってきているということで、
どういうふうに評価されますか、ゼロですか、プラスに見ていただけますかと聞いた時に、
私がお付き合いのある2つの金融機関さんにつきましては、一応プラスに見ます。
収益物件としてきちっと回っているということで、プラスに見ますというようなお話をいただいています。
ただ、やっぱり現実的なお話でいくと、たぶんそこに賭け目が入ってくると思うんですよね。
そこに借金がないという部分があるので、プラスには働くと思いますけど。
そういう部分も含めて、私の場合には、自分の付き合っている金融機関さんに確認はしています。
学びが多いですね。やっぱり銀行さんがどう見るかというのも、ちゃんと確認しつつ。
ちなみに、純メガと広域信用組合さんは、純メガの方が収益還元に近い方ですか?
そうですね。近いですね。広域信用組合さんはどちらかというと、
だいたいハマる物件がRCなので、積算などを自主する銀行さんだと思います。
積算も出て、収益も出ていれば、両方に見てもらえるということですね。
そうですね。
もう少し聞くと、現金で取得されるじゃないですか。
その後、今の手法で言うと、リフォームローンとかで借りられるということですか?
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それともそこも現金でやって、とりあえず銀行の評価を気にしつつも、リフォームも現金でやっちゃう感じなんですか?
今はですね、リフォームで例えば500万円とか1000万円とかって、
融資をまとめてしていただいたりというのは、広告さんを使っていますね。
現金で不動産を取得して、リフォームについても結局手特権を付けたくないので、
広告さんで無担保で何本か借りしてという形で。
ですから、ぶっちゃけ言うと10等持ってますけど、4等は借り入れのない物件というか。
素晴らしいですね。気持ちいいですね。
手特権ないと気持ちいいですね。
楽ですね。
古い蓄蓄のこだてを、共担用に買いますっていうお話を結構いろんな方が聞いたりするじゃないですか。
ノンバンクとかから融資してもらうのに、足りない部分を共担を出してとか、いろんなお話聞いたりするんですけど、
イメージが僕、再生物件やって現金で取得してるっていうのはそちらに近い形ですね。
それがこだてなのか共同住宅なのかっていう、そういうイメージで僕はやり始めたんですけど、
うん、っていう感じですね。
戻すね。
ちなみにもう少し聞きたい、私の興味が。
はい、大事です。
広古で借りるときに、広古のお付き合いされてる支店は一つで、そこでいろんな地方の物を借りられてるっていうことです。
そうですね。以前は法人で借りてまして、それ一回全部返済して、
法人でそういう再生物件を借り出して、2回でそうやって500万と1000万ちょっとぐらいを融資してもらってます。
それは定当権つけないという感じで。
ちょっと金利はね、2.2%ここだけの話ですけど、それぐらいですけど。
ここだけの。
10年ですか?
8年という感じですね。
で、広古の場合エリア決まってると思うんですよ。
例えば私、神奈川県の某市なんですけど、そのエリア、扱うのはどことこ支店って決まってるんですね、エリアで。
庄野さんのお住まいのところが神奈川のこちらでしたら、こちらの支店へっていうふうにどうしてもなるので。
広古についてはそういう形になるかと思います。
ちょっと広古で他の地方のやつとかが、横川とかそういう感じなんですね。
それもできるんですね。
そうですね。
確かにそうです。北関東とか東海地方のやつまとめて、二島とか三島とかを日本有志ということで、まとめて出してという形ですね。
ありがとうございます。ちょっと今回はかなり有意義な回になりましたね。
いや、そうですね。
言い返そうと思います。
いや、そんなことない。
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これは一つちょっと補足でお話してよろしいですか?
時間大丈夫ですか?
どうぞ。
当初サラリーマンの時ってアパートローンでほとんど有志していただいて、現在再生物件のほとんど借り入れなくリフォームローンでロールローンとか有志とかしてもらってますけど、現金で取得してるじゃないですか。
やっぱりすごい感じるのが、サラリーマンの時のアパートローンとかで取得していた物件って当たり前なんですけど、返済が4割、5割、下手すれば5割いくら、5割何分とかって50何%とかあったりするじゃないですか。
銀行の返済あるなしって非常にやっぱり大きいなっていうのをすごい実感してるんですね。ここ最近。
当たり前なんですけど、サラリーマンの時っていうのはやっぱり返済が5割とか何%とかそういうのがあると、そこから単純に家賃収入から半分は返済に回っているので、手残りってやっぱり高々知れてるじゃないですか。
こういう方言うと失礼、そうやってやられてる方にすごい失礼な話になっちゃうんですけど、でもやっぱり今現金で取得してると、ある意味いろんなかかるね。
管理費とか高熱費とかいろんなそういうものは小手さんでとかいろいろありますけど、そういうのをさっぴいても結局返済に回すお金がないってことは、非常にやっぱりキャッシュがたまり方が早いんですよね。
それすごい感じますね、ここ2、3年。
そうですよね、返済ないっていうのは、キャッシュもたまるのが早いでしょうし、気持ち的にもすごくリスクも最低限というわけですが、結構興味ある方は、これでも放送したらライバル増えたら大変じゃないですか。
もう私ですか?どういうことですかね。結構もうあまり僕隠さずにいろいろ言ってるんで、そういうことが流れてる方もいらっしゃると思うんですけどね。
たぶんほとんどが、このエリアでやるの?みたいな、そういう知り込みするようなエリアでやってると。人口3万人の街とかで平気で満水したりとかそういうのもしてるんで、あんまりエリアは失敗だなと。
なるほどですね。ちょっとじゃあ時間が来てしまいましたので、ありがとうございます。
話してますけど。
そういうレディオなんで。
そうなんですか。後でしもんさんの話もね。
はいはい。
伺いますので。
くだらない話がしかありません。アルチューンになった話くらいしか。
そうなんですか。
ちょっと今回はこの辺りで。
ありがとうございます。
ありがとうございます。また次回よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
はい。
ありがとうございます。
