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はい、それでは続きまして、引き続き大山さんとの対談を収録しております。
よろしくお願いいたします。
はい、大山です。よろしくお願いします。
めちゃくちゃ興奮してきたんですけど、いい話が聞けて。
今、順番にいろいろ聞いてきて、リフォームのところのノウハウまで、もちろんもっと細かいノウハウもあるんでしょうけど、
ちょっと肝となる部分を教えていただきました。
リフォームの業者様の、どういう業者さんやるだとか、どのぐらいの価格を、マーケットを見て価格を決めるかとか、そのあたりをお伺いしたんですけど。
次に、客付けだったり、その運用、人体としての客付けした後、客付けするタイミングと、その後のことについてお伺いしたいんですけど。
まず客付けは、管理会社さんお願いされるってことで、もちろん外国人なんでしょうけど、
地方都市というか、比較的規模の小さい町ならではの難しさと、それに対するどういった工夫をされているかというのを。
私やってるのって結構オーソドックスだと思うんですけど、
例えば物件の最寄りの仲介店舗を、5社6社、多ければ10社とか、客付けの依頼とかクイズがあれば依頼してということはまずやりますよね。
あと、メールとかでですね、例えば札幌、これちょっとオーナーチェンジの物件ですけど、札幌とかは毎週350社とかクイズがあればいいですね。
そういうのでメールでクイズの情報を流してお願いしてたりとかしてます。
もしかしたら迷惑メール入ってるかもしれないですけどね。
でも私が客付けを決めるというよりも、クイズがこの物件ありますよと。
基本的には私ちょっと遠方に住んでるので、管理会社さん窓口にしてる部分があるんですね。
こちらの物件は現在物質がありまして、家賃がいくらいくらでというので、物件の埋即とかも含めて業者さんにメールさせていただくんですけど、
そこには管理会社さんを窓口として、遠方ですけどお願いしたいという趣旨でですね、ちょっとやらせていただいてますね。
具体的に言うと、管理会社さんの名前連絡先がついたマークを客付け業者さんにお知らせするというのを大谷川からやるということですね。
ですから管理会社さんを選ぶときも、私ちょっとそういうことをオーナーとしてもできる限りのことはやりたいですということで、
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管理会社さんに依頼するときに、オーナーのスタンスといいますか、そういう部分、利本に関してもこれこれここまでこうやるとかそういう判断もこちらのほうでちょっとやりたいというお話をして、
管理会社さん、私の意向に沿ってくれそうな同じ波長というかそういう感じの管理会社さんにお願いするようにしてます。
地方に行きますと、その地方で管理屈の多い管理会社さんって結構殿様商売じゃないですけど、そういう業者さんも中にはあるんですよね。
私付き合っている中で色々見ている中でそういう業者さんも過去にはありましたので、やっぱりオーナーと管理会社、双方が利益取れるような、そういう同じ方向を見てやっていただけるような管理会社さんにお願いしたいなというふうには自分はちょっと思ってまして、
管理会社さんをこうしてやるというのはそういう部分も結構あるんですけど、そういうことでやってますかね。
なるほどですね。
はい。
殿様商売でやってるっていうのはあんまりいい意味ではなくてってことですよね。
そうですね。だからなんですね、管理会社さんの、もちろん管理会社さんの意見も聞くんですよ。
私の意向ばかりご利用して、これでやってくださいっていう話ではなくて、管理会社さんの意見も聞きつつ、こちらもね、こういうふうにした方がいいねとかそういうやりとりができるんですね。
管理会社さん、さっき殿様商売って言い方が良くなかったんですけど、ある意味こうすべきだ、これでやってくださいみたいな、それを押し付けてくるような、管理会社さんはちょっと申し訳ないんですけど、オーナーとして私できることはやりたいので、ちょっとうんという感じですよね。
なるほど。スタンスというか、長い間付き合っていくビジネスパートナーなので、その関係というのはすごく大事ですよね。
そうですね。
そこは決め手になる部分って、例えば担当者の方と話して感覚というものもあると思うんですけど、担当の方の話した感じだとかで決められる。
そうですね。だから僕は管理会社さんのエリアで探すときには、5社6社ぐらいいろいろ回ってみて、その中でお話を伺っている中で、こっちの意思を汲んでいただけそう。
あと、やっぱりこっちに近い感覚を持っている管理会社の担当者さんがいらっしゃるところにお願いしたいなと思って最近はやっています。
ちなみに細かいですけど、現地で訪問されるということですね。
そうですね。ポイントを取らせていただいて、これこれこういう物件を持っていまして、管理の依頼をしたいんですけど、という趣旨ですね。
お話を伺っている中で、そういう感覚が近い感覚を同じ方向に見てやっていけそうな管理会社さんにお願いしているという感じですね。
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基本的には契約としては1000人ってことですね。
管理としてはそうですね。
客付けを手伝うというか、親から客付け会社にアプローチする分にはあまり嫌がる管理会社さんっていらっしゃらないですかね。
一応、私、中にはいらっしゃるんでしょうね。
ですから、私こういうことをオーナーとしてやりたいので、そこの部分を組んでもらうというのはそういう意味ですよね。
だから、私のお付き合いのある管理会社さんは、そういうのは分かった上でお付き合いいただいているという趣旨ですよね。
ちなみにちょっと生々しい話なんですけど、ADとかって地方に運ぶんですけど、大山さんの場合ってどのくらい払われていますか。
ADですか。
札幌の物件とかはやっぱり2か月とか2.5か月とかそういうのがADなんかはあるんですけど、周りの方から聞けば3か月とかそういうものもあったりするんですけど、
で、例えば神奈川の物件、私の持っている物件とかはADひと月とか、東京とかの物件もADひと月とかそういうのがあるんで、
必ずしもエリアが神奈川だからとかって言うんじゃなくて、神奈川のどこだからみたいなそういうのとかって結構あるんじゃないかなと思いますね。
神奈川の、私以前持ってた物件のZ市の物件とかは、AD2か月積んでも全然客付けがままならない。
そういう苦労する物件なんかもあるので、ピンポイントでどうかっていう部分もあるのかなと思いますけど、
最近はちょっと、再生物件とか、勤め人の終盤で取得している物件っていうのは、生命積の広い物件をちょっと取得してますので、
ある意味3点ユニットとかそういう本当に客付けが苦労する物件っていうのはちょっと少ないと思うので、
ある意味そういう意味では少し苦労はしてないのかなっていう気はします、最近は。
物件の競争力が。広いと生まれやすいですね。供給がそれこそ。
そうですね。結局リマーリー単身モノで高くても、入退去が頻繁に起きて退去が起こって、その間空出期間が長引くようだと、
リフォームのコストも含めても、結局ファミリータイプの生命積の広い物件の方が結局いいじゃねえかよっていう話になっちゃいますよね。
というか間違いなくなると思うんですね。私の今までずっと収支とか取ってる中では、やっぱりそっちの方がいいなあっていうのは思いますよね。
ちなみに、あまりに家賃が安いと経費負けしたりとか、入居期間が短いと経費負けしたりとかっていうのが多分ありがちじゃないですか。
その辺りって、例えば家賃はこれ以上だとか、要は例えば専用面積が広ければ広いほどリフォームが高くかかりがちだし、
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もちろん短ければ短いほど回転が多くなってリモコカルスっていうのがあると思うんですけど、
この辺りの判断基準で、例えば家賃がこのぐらい以上、広さはこのぐらいだったら家賃はこのぐらいとか、ミニマムのところとかあったりしますか。
私、さっき専用面積の話ちょっとしたんですけど、だいたい今再生物件で3万5千円くらいで貸してるんですよ。安いんですよね、すごい。
その価格ってどうなのっていうと、ショウさんご存知ですかね。ビレッジハウスってご存知ですか。
ご存じない方はググっていただければ分かると思うんですけど、
昔の雇用促進住宅っていう地区40年以上のRCのランチタイプのものを再生してる物件なんですけど、
いろんなエリアで家賃設定あると思うんですけど、例えば1DKの25平米だと2万7千円とか、
35平米とか40平米くらいで3万5千円とか、すごい安いんですよね。
ですからやっぱりそういうのがあるんで、あんまり高くは取りに行っちゃダメだなっていう。
行っちゃダメだなっていうか、そんなに取れないなっていうのがあって、
私リフォームなんかするときは、ビレッジハウスっていうのは壁も床もすごい白を基調にして、
綺麗なリフォームをやっぱり外資の仕様に任せてやってるじゃないですか。
で、そこにはやっぱりもう立ち打ちできないじゃないですか。
だからあえて、昔は再生した物件でビレッジハウスの近くに分かってて買ったのもあるんですけど、
結局その時は客付けに最初苦労したんですね。
で、今は逆に言うとビレッジハウスの郷越なエリア、場所的にちょっとエリア違うところに取得してるんですね。
その3万5千円という価格は大体ビレッジハウスの目線で、
あとはそのリフォームの中で、私が自分でそのDIYとかやった部屋なんかにはついては、
壁をね全部真っ白にしてみたり、あとは一部襖とかそういう部分にも黒く塗装してみたりとか、
ちょっとダメージ塗装みたいなのをしてみたりとか、床にOSBボードを貼ってみたりとか、
ちょっと変わったことを実際やったことはあるんですよ。
でも取るのは3万5千円くらいとかそういうところで。
じゃあミニマムの家賃設定どこかって言われると、
だいたい基準としてはそこがビレッジハウスとかその辺をだいたい目安にしてますね。
そうじゃないとやっぱりなかなか価格競争になるとしんどいですよね。
一人ビレッジハウス?
そうですね。おこがましいですけど、私ごときがって言われちゃいますけど、相手にもされませんので。
かっこいいですね。
いやいや、そんなことないです。全然そんなことないです。冷裁なんで。
ビレッジハウスさんって仕入れはどういうところから、ケースバイケースなんでしょうけど、
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ビレッジハウスさんが勾配に出てきたりもするんですか?
ビレッジハウスに卸す業者が出てくるっていう感じですか?
どうですかね。昔あるポータルサイトで見たのは、
雇用促進住宅が国がまとめて西日本とか東日本とかに何千億とか何とかっていうので出して、
それをビレッジハウスまとめて取得してるんですね。
確か取得価格が単純に個数だけで割ると、個当たり60万ぐらいで取得してるんですよ。
なるほど。
それに資本に物を言わせてリフォームをガッツリそこそこやって、
安くで貸し出してるんで、やっぱり一般の個人の私並みみたいなのが立ち位置するっていうと、
相当安く取得しないと、そもそも価格競争で負けてしまうし、
リフォームで特徴がないとなかなか難しいのかなとは思いますよね。
旧グループやっぱりエリアかぶんないと思うので、やるのが一番いいのかなとは個人的に思います。
思いっきり競合になっちゃうということですね、本当にすぐ。
そうです。
結構ここが同じってことですよね。
そうですね。
ありがとうございます。
今回も10分を超えましたので、この辺りで終わりたいと思います。
非常に有意義な会が。
いやいや、ありがとうございます。
ではまた皆さんお楽しみにということで、ありがとうございました。
ありがとうございました。またよろしくお願いします。
