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はい。こんにちは、ラディオ。小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい。えっと、まあ今日もね、ライブでちょっと1本撮っていきたいと思いますけど、
まあ今日のお話はね、不動産の賃貸業なんかもね、
まあ調理されて、
まあ出来上がったね、まあ商品を買うのではなくて、
まあできればね、素材に近い形でね、取得できるのが、まあ一番いいかなというお話をしたいと思います。
あの、まあ私がですね、あの、再生物件とかっていうんで、
まあこれまで取得した物件がね、あるんですけども、
まああの、結構蓄年数の経ったね、蓄30年ちょっと、まあ30年前半から30年中盤ぐらいのね、
古いRCのね、幹車とかを取得して、まあこれまで内装をね、直したりとかして、
まあそれを収益化してということで、まあもともとね、あの私はあの、
建築屋なので、まあそういうところでね、
まあそういうノウハウというか、まあそういうものを生かしつつ、
まあそれを収益化していくということでね、あの、やってきたんですね。
あ、ジョナサンさんおはようございます。中森さんおはようございます。
えっと、それでですね、つい、昨日おとといですかね、
あの北関東にある物件と、えーと、まあ東海町にあるね、えー物件、
今大規模修繕ちょっとしてるんですよね。で、昨日おとといはね、
まあ北関東の方に、あの大規模修繕のね、まあ途中経過というか、そういうのもちょっと確認しに行ったんですね。
で、まあ合わせてね、まあこの時期なんで草刈りとかね、まあそういうものをしつつという感じで行ってきたんですけど、
あの、やっぱりその、
まあよく言うじゃないですか、まあ魚とか、例えばどの段階でね、自分が取得するのかっていうことですよね。
例えばその、もうスーパーで、えー、例えば紅鮭とか鮭とかだったらね、
もう切り身にしてあって焼いた状態でお弁当として購入するのか、
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まあもしかしたら、えー、ね、柵で買うのかとかね、刺身だったらもう捌いて、
えー、綺麗にね、こう細かく切ってあってそのまま食べれる状態で買うのか、
まあもしか釣ってくるのかとかね、まあどの段階でこう、
あの自分が取得するのかって非常にちょっと大きいですよね。
まあこういうお話ってまあよくいろんなところでまあ、聞くと思いますけど、
やっぱりなんかその、どの段階でやっぱ自分がね、取得をすべきなのかっていうのはやっぱり考えた方がいいかなというのは思いますよね。
で逆に、まあできる限り素材に近い形で、まあ取得してね、
例えばその、自分が思う、まあお客様に喜ばれたりとか、まあそういうものを商品化していくっていう方が、
まあ収益化に結びつけやすい、まあそういうところもあるのかなと思いますよね。
まあその大規模修繕なんかはね、まあ多分、
うーん、まあその、単純にね、まあ一色でこう外気回収すればね、
例えば白とかアイボリーとかね、そういうのだとやっぱり、あの、まあ察し回りとか、雨垂れができたりとかね。
まあ経年とかでだいぶ下手ってきたりとか、まあそういうのもありますけどね。
で、あの、まあそういう物件をね、取得するときって、まあ私あの、だいたい、再生物件あるときってね、
もう中はだいたいこう、全部屋直す想定でね。
当初は、あの、修繕費とか見込んだ中で、まあ総事業という形でね、考えて、まあ回るのか回らないのかとかね。
資金繰りとか、まあそういうものを考えますけど。
で、まあ外壁とかはね、まあすぐじゃなくても、まあ何年か後にこうやるかみたいな、そんな感じでね、考えてますね。
でまあ、なぜ外壁屋上はね、あの、取得してすぐにやらずに、まあ半年とかね、ちょっと期間ずらしてやるかというと、
まあいわゆるね、あの、取得費にこう含まれてくるとね、
まあ原価消却という形になっちゃうんで、であればね、あの取得は一回先に取得しといて、まあ半年とか1年とかちょっとずらしてね。
あえてそれをね、大規模修繕とか修繕費とかで一括でね、まあ損金計上すると。
まあそうした方が、まあ私としては美味しいかなと思ってるんですね。
まあもちろん中なんかはね、随時取得してから直したり、全空とかで取得する場合にはやってるんでね、まあ取得費ということになってしまいますけどね。
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まあそういうことをちょっと考えますね。 今の資金をやっぱり考えると、まあ普通にね、
まあ一般に出ているアパートとかマンションだと、 まあ中古でもなかなかやっぱり高いですよね。
あの本当に、まあ今金利も上がってきてますんでね、なかなか買いづらいし売りづらい。
まあそういう主張かもしれないですよね。 あのまあ私もですね、一件ある物件をちょっと
あの売却に、まあ 高い値段で買ってくれる方がいらっしゃれば、まあ売ってもいいかなぐらいの感じでね、
出している物件ありますけど。 まあ充鉄の対応年数ぐらいのね、物件ですけどやっぱりなかなかね、
あのこちらが思うあの希望価格で 金額交渉まで入ることって今はやっぱりね、ないですね。
やっぱりなぜかというと、やっぱり融資期間がやっぱりネックになるわけですね。 おそらくねチギンさんとかはやっぱ対応年数とかそういうところが結構
厳格でね。 対応年数マイナス蓄年数というので融資期間に引っ張ると、なかなかちょっと多分
買おうとする方のね、融資がつきづらくて、やっぱ収支が回らないとか、 まあそういうこともやっぱり多々あるのかなぁって感じですよね。
それで まああの
まあそういう 物件だったらまあ今はねやっぱチギンさんとかのがフレキシブルに融資出してくれたり
チギンさんじゃなくて新金さんですね。 そういうところは対応していただける可能性が高いですね。
アパートロンは今どうなんですかね。ちょっと私ももうあのサラリーマンでもないので、あのアパートロンのね、
どういう条件でというのはちょっと詳細はわかりませんけど まあ属性の年収の高い人だったらある程度はそのハマる条件であればね
出してくれるのかもしれませんけど。 まあにしてもやっぱり
買いづらいし、売りづらい今状況かもしれませんね。 そういうのを考えるとですね、今私なんかはやっぱり思うのは今取得しようという物件って
やっぱり自分がどっか手をかけて 収益化していくっていうことが一番なんか
手元にお金を残せる方法かと思いますよね。 ある程度ね、あの
アパートメーカーとかそういうものの中古でも 誰が見てもね、いいねって思う物件って割高というかね
高いですよね。やっぱりどっか手をかけなければいけないから 安く取得できる可能性もねあると思いますし
逆に私なんかそういうのが非常に美味しいかなと思ってるんですよね。 先ほど申しましたように
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まあ取得は取得でね、あの 取得時点で金額って当然あるわけですけど
まあそれに付したね修繕費とか もしくはそれにかけたコストって原価消費額取ったりとか
まあそういうのが費用に計上できるわけですよね。 土地と建物って、建物の方は原価消費額取れますけど土地はね原価消費額取れませんからね
あのまあそうしたんばかり大きくなるような形では私はやらないので できる限り
二足三門の土地だとねちょっと そういう物件というのは見送るかと思いますけど
ある程度土地の評価が出るような物件を割安にね 取得できれば
逆に自分のようで修繕とかそういうコストをかけて
取得していこうかなというふうには思いますよね。 もちろんね
収益制というのはちゃんとキャッシュローンのシミュレーションとかね まあそういうものをして
ATCFでいくら残るとかね DCRで持ちきるのかとかそういうものはね
勘案した上買いますけど まあ最近のね私の目線としてはねやっぱり銀行の自家評価って非常に意識してまして
でまぁ銀行の自家評価よりも割安にね 持てるのであればそれは健闘に値するかなと思いますよね
まあそれはね当然あの始めた当初の方と あのある程度やってこられた方でね取得する目線というのも変わってくるかと思いますので
まあそれは個々にね経営者自身がやっぱり判断しなきゃいけない部分かと思いますけどね
ただまぁ東京の物件をいきなりね最初 一発目から買おうとするとまぁなかなかやっぱりね
キャッシュローン回んないですもんね まああの高くは売れるかもしれませんけど
まあキャッシュローンが回るかどうかはまた別の話ですし で考えるとやっぱり最初の頃はね
まあ私はまあ郊外の物件とかね まあ政令指定都市とかもしくは中核都市みたいな
まあそういうところである程度やっぱり収益の出る物件でないとなかなかね その先が続いてこないかなと思いますよね
まあそういうふうに思いますよね で少しで冒頭の話からちょっとずれてしまったんですけど
やっぱりどの段階でね自分が物件を取得するかという目線はね非常に大事かなと思います ね
まあスーパーにねまあお弁当としてねあの魚の切り身としてもう焼いた状態で売って あるのかね
まあそれとも柵で売ってるのかね もしくは釣った状態でねあの取得するのかと
まあここの部分ですよね自分がどこの段階で あの取得しようとしているのかというのは目線としてね
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あの自分の意識の中で意識してみると まあちょっとね見え方というのも変わってきますね
あの多分調理されたねもう焼かれた魚であれば まあ皆さん見て
それどう思うかということでそのね感覚にしかなりませんけど もしかしたらこれ調理すればね
ああうまい調理の仕方があるかなとかそういうものが見えてくるとまた面白いかと 思いますよね逆にそういうところでないと今はねなかなかその利益というか
まあもう受けの厳選もないのかなという気もしますねそういうところやっぱり意識して いきたいかなと思いますよね
逆に何か自分が手をかけてまあさっきの大規模修繕もそうですけど まああの
そんなにコストはかけなく大きなコストはかけなくともまあ少しずつ熱設備を導入すること でお客様にね喜ばれる商品にするというそういう目線もね
まあ非常に大事なのかなと思いますよね それって自分の方にばかり矢印が入ってるとねなかなかそういうふうにはならないと思うので
やっぱりお客様は誰かという部分はまあ意識してやっていったほうがいいのかなという ふうには
思ってますよね
えっとねー 昨日ちょっと長く話しすぎちゃったんでね
今13分ぐらいですか まあこんな感じでねふと思ったことをお話しさせていただきました
8 生あんまり上げない方がいいんですかねライブの時ってね
ああのここにコメントいただいている方だけ 上げますと炎上様さんおはようございますありがとうございます
高森さんありがとうございますジョナサンさんありがとうございます はいということで
まあ今回ねこちらの方でね終了とさせていただきたいと思います どこで
取得するか 自分が調理するのか調理されたものを買うのか
まあここじゃないかなと思いましたので1本で収録させていただきました いつもですね当のレディを聞いただきましてありがとうございます
またですねコンテにもですね頂戴しましてありがとうございます それだね今回こちらので失礼致しますありがとうございました
それではまた