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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回はですね、雑談ですかね、
私の、そうですね、不動産の取得する目線とかね、ちょっとその辺について、
お話をね、
それぞれとしようかなと思っています。
はい、今日はですね、あの実はですね、
冒険に、ちょっとね、
新規で不動産取得しようと思っているものをね、
見に来ています。ちょっとね、時間があるので、
一本ね、レイディオの方をあげようかなと思って、今撮っているとこですね。
場所はね、ちょっとまだ取得できるかどうかもわかりませんので、
冒険ということでお話しているんですけど、
あのね、非常にね、良いとこですね。
山があってね、本当にね、
だいたい私取得している物件ってね、結構田舎がちょっとね、多いんですけどね、最近はね。
あの、私はですね、不動産初めて13年になるんですけど、
そうですね、兼業でやっている7年は、
一般のね、不動産、周期不動産を
購入してきましたね。
あと、
直近のね、3年ぐらいは、
えー、だいたい、
イメージするとですね、
1DKとか、からもしくは3DKの、
だいたい8個とかね、12個ぐらいの、
RCのね、一等ものを、最近は、全空ですけどね、
築35年から40年ぐらいの古い、
RCですけど、
そちらをね、最近は、
3年ぐらいは取得して、再生して、
マウスにして、ですね、
ということを繰り返しやってますね。
これ5等をね、まあ取得してるんですけど、
1等はね、ちょっと前、あのお話したかもしれませんけど、
あの本当に、
北の果てのですね、
狐が出てきたりですね、敷地内にですね、
鹿が出てきたり、
そういうとんでもない広大な敷地の中に、そういうのが、
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自分の敷地ですよ、そこに出てくるような物件を買いましてですね、
そこに行きましたらですね、物件をちょっと管理しようと思って、
陸の5等で、本当にこう、
何て言うんですかね、
よそ者を受け付けないような土地柄というかですね、
そういうのでして、その1等だけはですね、
ちょっと私さすがにちょっと再生をね、
諦めたんですけど、
それ以外はね、
あの全部再生して、
マウスにしてと、
まあリフォームして、古い建物なんでね、
中を綺麗に住めるように、
バランスガンは撤去してね、
普通にあの、
プラバス入れて、
どういう形で給湯器をつけてとかいう形でね、
溶湿化にしたりとかいうことでやってますけど、
4等はね、そういう形で再生して、
満室で稼働してます。
まあそういう感じでね、
最近はちょっとやってるんですけど、
今日ね、見に来てます物件というのは、
あのだんだんですね、
そのさっきの再生物件やってますと、
同じものをね、
ちょっとずっとやってるというのが飽きちゃってですね、
ちょっと違うことをやりたいなというふうに
ちょっと思ってまして、
まあ違うことと言っても大したことじゃないんですけど、
まあこだてをね、
複数まとめて取得をちょっとしてみようかなと思って、
今回はね、
まあその物件をね、
ちょっと見に来ている感じですね。
まあこだてが3個とかね、4個とか、
まあそういうのをね、
取得してやっていこうかなと。
そっちの方がね、
なんかいろいろ面白そうかなと思ってるんですよね、
個人的にはね。
まあこだてなんでね、
木造なんでね、
その私がこれまで取得してきたRCだとね、
どうしてもやっぱり蓄電数古くて、
ある程度ね、
長期で持ったら、
どっかのタイミングで出口っていうのは、
やっぱりどうしても売却っていうのを目線としてね、
入れなければどうにも出口っていうのが見えないとこありますけど、
まあ木造だとね、
いろいろ取れる出口っていうのもね、
選択肢がありますので、
まあゆくゆくはそういう方がいいのかなと思って、
先ほどお話したようなね、
こだてのバルクをちょっと取り組みたいなと思っての、
今回のね、物件調査ということになるんですけど、
私のね、
あの取得目線っていうのは、
これまで私のレイディオでね、
お話した通り、
あの、
勤め人時代にね、
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取得した物件っていうのが、
あの、
単歩のね、
売価に対して単歩が低い物件ばかり取得してしまって、
大きくね、
単歩が一流式ちょっと単歩不足の物件ばかり買ってきてしまったんですね。
で、それを補うために、
あの今は私は、
あの、
そういう再生物件とかで、
まあ収益性ももちろん加味はしますけど、
どちらかっていうとですね、
比重で言うと私は単歩の方をね、
えー、
銀行目線での単歩っていう部分を非常に意識していて、
まあ大きく一流式その単歩不足の部分を、
まあ何とか最近はちょっと補って、
まあ、
小鉄産前の評価額とトントンぐらいまでのね、
あの持ち直してきたところですけど、
まあそういう部分はねやっぱり意識してますかね。
まあただね、
あの、
キャッシュフローなのか、
単歩なのか、
どっちをどうっていう議論もねあると思うんですけど、
まあ私はね、
両方だと言うことを思ってます。
やっぱりね、
それっていうのはやっぱり金融機関さんの目線をね、
私はちょっと意識してますけど、
やっぱり現金でね、
あの本当に潤沢に唸るほど現金資金がねあって、
現金で買い続けられる人だったら別ですけど、
金融機関さんをね、
どうしても使わざるを得ない、
私みたいなね、
弱小なね、
あの経営者は、
やっぱりそういう部分を意識せざるを得ないですよね。
不動産買い続けるには、
現金ではやっぱりその位置つきますし、
またね、
これ例えば高属性の年収の高い方でも、
そういう単歩のね、
足りない物件ばかり取得していると、
いずれ融資の方がね、
止まりますよね、
間違いなく。
まあね、
高年収の属性に対してね、
銀行さんが融資するっていうようなね、
形になってくると、
先が続かないということをね、
私も再三ちょっと繰り返しね、
まあツイッターとかこのレイディオでも、
まあお話してますけど、
そういう部分がありますので、
どっちが大事じゃなくて、
どっちも大事っていうことですよね。
まあそういう感じでね、
私の方は今は考えてます。
なかなかね、
そういう物件って見つかんないなっていうことで、
まあ特に一都三県だとね、
そういう傾向がね、
非常に強いんですよね。
まあそういう意味でもね、
少しエリアを広げてみるとか、
視野を広げてみるという部分もね、
大事かなというふうには思ってます。
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あとですね、
やっぱりちょっと少し前にね、
ツイッターでも書いたんですけど、
まあだいたい業者さんから提案されてくる物件っていうのは、
ある意味商品化されてたりね、
そういう部分があるかと思うんですけど、
まあそういう物件ってね、
その物件の売買によって誰が儲けてるのかっていう目線をね、
持つのっていうのも大事じゃないかなと私はね、
最近思ってます。
当然不動産屋さんもね、
その売買をすることによって利益をね、
上げてるということで、
企業としてそうやってやってるわけですから、
まあそれも理解してということになりますよね。
じゃあ、
例えばまあ私たち不動産賃貸業が、
どうすれば利益を上げていけるかという部分をね、
クローズアップすると、
見方っていうのがね、
見えてくるんじゃないかなというふうにも思います。
私が思ってるのはね、
やっぱり不動産賃貸業で大きく収益を上げていくには、
やっぱり手のかかるもの、
自分が手をかけるもの、
そういうものにやっぱり利益のね、
儲けの源泉があるんじゃないかなというふうには思ってます。
まあそれは例えばね、
土地を安く仕入れて、
自分でプランニングっていうかね、
企画して新築を立てるとかね。
だから新築が全ていいとか悪いじゃなくて、
やっぱり土地を自分で安く仕入れて、
そこに自分でね、
プランニングとかそういう、
自分で立てるというね、
コストを調整しながらやるっていう部分が非常に大事であって、
そういう部分で非常に新築ってね、
私もゼネコンを勤めてましたので、
計画の段階から施工についてもね、
非常に手間のかかるものですよね、材料選びにしてもね。
そういう部分があるかと思いますね。
あとは、私がやってるような再生物件とかですね。
再生物件なんかっていうのはやっぱりね、
リフォームとかね、
改修工事前提で買いますので、
必ず手をかけるっていう部分が出てきますので。
儲けの源泉っていうのはそういう部分にね、
あるのかなとは思いますけどね。
もちろんね、
売り主さんとの上手くね、
コミュニケーションをとって、
交渉を上手くして、
安く取得して、それで利益を上げると。
もちろんそれもね、
素晴らしいコミュニケーション能力であったり、
交渉力であったり、
そういう部分があって利益を上げれるとは思うんですけど。
どっかしらやっぱりね、
そういう努力する部分がないと、
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やっぱり世間一般に出ている、
一般市場に出ている物件というのは、
皆さんね、ポータルサイトとか見ていただければ
わかると思うんですけど、
なかなかね、回らない、
数字が合わない物件ばかりです。
逆に言うとですね、
ツイッターとかいろんなところで見ますと、
なかなかね、皆さん、
融資がつきましたとかね、
買いましたとかっていうのを見ると、
焦る気持ちもあるかとは思うんですけど、
世の中にそんなにね、
そういうキャッシュローが出て、
担保も出てみたいなね、
いい物件というのはなかなかないですよね、正直ね。
で、そういう物件というのは、
買える人のところに金づきますので、
私のところにはまずそういう情報というのは流れてきませんので、
自分でね、そういう情報を得るために、
やっぱり工夫とかね、
ひと手間加えるとか、
そういう部分がね、重要かなというふうにはね、
考えています。
そういうことでね、
お話ししてきましたけど、
ちょっと本当にね、
つらつらとまとまりのない話をちょっとしてるんですけど、
私はね、今そういうふうに考えてますかね。
ちなみになんですけど、
例えば収益性と担保両立できる物件って、
たぶん1都3県とか、
結構都心に近いような部分ではね、
まず見ることはないかと思うんですね。
ご察しの通り、
結構な私の場合は田舎でちょっとやってます。
前もね、ちょっとツイッターかな、ラジオかなってお話しましたけど、
マクロで見るとね、人口が増えるとか、
人口が減少傾向にあるとか、
人口密度が高いとか低いとかね、
そういうのがあると思うんですけど、
ミクロで見るとね、賃貸の需要って、
供給方と、
需要が足りないとね、
そういう部分ってありますので、
逆に言うとミクロで見ると、
供給が追いついてないエリアを攻めればね、
不動産賃貸業としては成立しますよね。
安定して、物件が少ないわけですから、
そういうことでやっていくことも可能ですので、
どうぞね、広い視野を持って取り組むというのも、
もう一ついいんじゃないかなというふうには、
私は思っております。
今回はね、まとまりのない話ですけど、
ちょっと私のね、考えてます、
不動産の取得する目線というかね、
そういうものをちょっとね、
お話しさせていただきました。
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いつもですね、東宝のラジオをお聴きいただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントやね、
いいねもいつもですね、たくさん頂戴しまして、
ありがとうございます。
それでは今回はこちらのほうで失礼します。
ありがとうございました。
