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はい、フォーニッツ 大山 レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、
統合損害保険代理店、アトラス、生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人、ホットファザー、カスタムゴルフクラブ一等ごりのMTGスタジオ、
フォーニッツ LLC、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、賃貸経営の肝ということで、
スピーディな規模拡大には、ということでね、お話したいと思います。
はい、今回のテーマになりますけれども、私の周りにもこれから不動産を始めたいという方って結構たくさんいらっしゃるんですけど、
いろんな方とお話をしてて、よく聞く話なんですけど、
大体どこを目指されてますかということをね、大体私ちょっとお伺いするようにしてるんですね。
目指す手取りの税引き用のキャッシュローでどれくらい欲しいですかという目標を皆さんにお伺いしたりするんですけど、
そうするとですね、大体多いのが、今のね、勤め人の方でしたらその年収を超えるだけとか、
月に100万円の税引き用のキャッシュローと、そういう答えをね、ちょっといただくことが非常に多いんですね。
どのようにしたらね、スピーディに規模の拡大をやっていけるかという部分についてね、今回はね、私の考えるところをお話しさせていただきたいと思います。
今回の内容になりますけど、スピーディに規模を拡大するためにはということでね、私の思っているところをお話しさせていただくんですけども、
普段ね、私のスタンドFMの中では、まずはね、破綻しないようにということで、それありきということでね、まずお話ししてますよね。
大事なのはね、財務諸表、テクニカルな部分になりますけど、BSが大事ですと、銀行さんの見ている部分はBSですよというお話をね、再三させていただいているんですけども、
不動産をね、人体業を拡大していく上で、やっぱり意識しなきゃいけないかなと私がね、ちょっと最近強く思っているのは、
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原価消却をね、うまく理解して、使えるか使えないかって必要できるかっていう部分がね、非常に大きいんじゃないかなというふうに思っております。
これは、例えば、キャピタルゲームを得てね、一撃でキャッシュドローを得る、そういう話ではなくて、地道にね、コツコツ、毎年毎年インカーも得ていくという方法で考えた場合に、
やっぱり原価消却って非常に大きいんじゃないかなというふうに私はね、思っております。
よくね、原価消却につきましては、いろんな発信とか見ても、課税の繰り述べですよという発信とか、そういうのを見かけますけど、
ただですね、その原価消却が課税の繰り述べかどうかという議論につきましては、今現在とね、将来的な部分、その時期、時点での税率とかね、そういうものによって変わってきますよね。
ですから、課税の繰り述べだという表現の仕方の中では、それは税率が一緒であればという前提条件というふうになりますよね。
ですからですね、今現時点と将来のこと、これ将来の税率が法人税なんかは下がっていく傾向にあるということで、税率が変われば必ずしも課税の繰り述べとも言えないとも言えますよね。
不動産賃貸業をやられる方って、不動産1棟では終わらないですよね。必ず2棟、3棟、4棟、5棟ともっと大きくという形で不動産は変われていくと思いますけれども、その中で意識するといいなというのは、原価消却が一番大きいような気がします。
というのも、法人経営とかしてましても、やはり出ていかない経費という部分ですよね。キャッシュローに大きく影響するのは原価消却なんですよね。もう一つ大きな経費というのは、借入金の利息ということになります。
こちらは経費としても大きいですけど、実際にお金が出ていきますので、出ていかないお金をどうコントロールするかという部分が非常に大きいと思います。これが原価消却にあたるわけですね。
少し前にJLTのご紹介したときに、杉田義信さんのお話をさせていただいたんですけれども、杉田さんは原価消却をすごく意識されていますよね。
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原価消却を活用する中で、そこで生まれたキャッシュローを再度副利で、新しい不動産の取得とかそういうものに変えて、どんどん規模を大きくしていって、スピーディーにやられています。
杉田さんとかは、私よりも全然と言っちゃいけないですね。私よりも不動産の経歴としては、期間としては短いですけど、私よりも遥かに何倍にも税引き用のキャッシュローを得ているわけですね。
私なんかは税引き用のキャッシュローなんかで見ても、全然杉田さんにはかなりませんし、やっぱりそこの違いって原価消却を強く意識しているか、全く意識していなかったか、その違いでもあるのかなというふうに個人的には思っていますよね。
新築がいいのかとか、築フリの氷まわりがいいのかとか、いろんな議論があるんですけど、私なんかは杉田さんなんかがうまくやられているのを見ると、バランスよく取得されているんですよね。
当然、新築のアパートとかにつきましては、融資を使いますよね。だいたい1億クラスの物件ですから、そういうものを取得するにレバレッジを利かして融資を使っています。
逆に築年数の対応年数近いものとか対応年数を超えているような築売りの物件につきましては、あえて原価消却を取り入れて現金で取得されたりしているんですよね。
そういうので、うまく古いものと新しいものを組み合わせてやっていますよね。
なぜ築フリの木造の物件を買っているかというと、対応年数同等かそれ以上の古いやつを買っているかというと、結局4年消却とかそういうものを意識しているわけですね。
杉田さんの場合にはそれ以上に、いろんな建物付属設備とかいろんなものを考えながらやられているわけですね。
そこまでやっているから、非常に借り入れは少ないのに、税引き法のキャッシュローも潤沢にあってということで、そういうことを意識するのって非常に重要なんじゃないかなということで、
ここ最近私は1年半ぐらい杉田さんなんか見てて、特に感じますよね。
ですから新築がいいんだとか、築フルがいいんだとかっていうのではなくてバランスですよね。
その辺を考えながらやっていく必要があるのかなと思いますよね。
もちろん新築には新築のメリット、築フルは築フルのメリット、お互いにデメリットもありますので、両双方のメリットを生かしていくという考え方になるかと思いますね。
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スピーディーに拡大していく上ではという話をしているんですけども、拡大していく上でも初期の場合には特にキャッシュローを得ないと、
そこから生まれてくるキャッシュローを再度また副理で回していくという考え方ですよね。
そういう考え方で規模を拡大していった方がスピーディーにこれは拡大できるということが一つ言えるかなと思います。
今回はスピーディーに規模を拡大するために意識する部分ということでお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
