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はい、フォーニッツ・オヤマラディオ、オヤマです。 いつもですね、当方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、現在の私の買い進め方ということで、ちょっとお送りしたいと思います。
はい、それではですね、まず、私がですね、始めた当初、どういうふうに不動産をですね、購入してきたかということをお話したいと思います。
始めた当初はですね、私7年間兼業をやってまして、そこで物件を取得した時っていうのは、基本的にはアパートローンの融資をですね、融資をしていただいて、
アパートをね、アパートマンションの方を取得してきました。
で、だいたいですね、アパートローンですから、だいたい金利の方が3%台とかですね、いう形でしたね。
で、だいたい返済比率がトータルで、サラリーマン時代ですね、勤め人時代に持ってた物件というのはトータルすると返済比率は52、3%ぐらいだったと記憶してます。
で、実際にはですね、対応年数オーバーの融資期間をですね、で融資いただいて、融資期間をね、伸ばした形で物件をね、取得しました。
だからまあ見かけのキャッシュローはね、まあちょっと出てるような感じではあったんですけど、まあ実際にはあの重鉄とかですね、木造のアパートマンションを多く取得したものですから、まあそういった形でちょっと対応年数オーバーのね、融資を引いてたというような現状があります。
で、まあ今ね、私の方もまだ引き続きその保有、物件については保有をね、しております。
それとですね、独立してから現状をですね、今独立して専業屋となってからのお話ですけども、ここ3年ぐらいは5棟ですね、全部現金買いで取得しております。
で、物件の方をですね、現金で取得、あとまあほとんど全空物件の1棟ものをね、取得してますので、必ずちょっとリフォーム費がかかるということで、リフォーム費まで現金でね、取得したりしてます。
一部ね、ちょっとリフォーム費だけ、高校からね、お借りしてとか、そういうことでね、やってる物件もあります。
で、そういった形ですので、独立してからの物件につきましては借り入れはほとんどないのも一緒なので、返済比率もほとんどゼロに近い形ですよね。
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で、今そのアパートローンで取得した物件と、今現在保有しているその全空再生している物件を合わせてですね、トータルで見ますと返済比率が大体37%とかですね、それぐらいだったと思います。
利益率が5%弱ぐらいですかね。
で、その中でね、ちょっと私が思っているのが、アパートローンで購入した物件っていうのはね、やっぱり入居率が非常に高く維持していかないと、やっぱり実際になかなか手元にお金が残らないなというふうに私は感じてました。
で、最近3年ぐらい全空の物件を再生して借り入れなくやっているということで、ほとんど、例えば税金とか運営経費とかそういうものは当然かかりますけれども、これまでアパートローンで半分50%超えぐらい返済にかけていた部分が、再生物件に関しては返済がありませんので、資金的にはだいぶ余裕を持っています。
やっていけるようになってきました。
全体の返済比率もちょっと抑えることができてきているかなというふうには思っています。
これやっぱりちょっと感じるんですけど、いいとか悪いとかっていう話ではなくて、精神的にですね、その全空の再生物件やって借り入れない物件を回していけるようになってくると、精神的に非常に楽ですね。
借り入れがないというのは本当にメンタル的に楽で、だいぶ最近はゆとりをもてて運営することができてきているかなというふうに最近思っています。
私がですね、その全空の再生物件を現金で取得して、リフォーム費込みで取得してということでやってるんですけども、今の直近のこういう金融機関の融資がなかなかアパートマンションに関して、特に勤め人の方は融資が厳しいと聞きますけれども、そういう状況を考えますと、
例えば3000万円で、条件良くてね、自己資金が1割プラス消費用ということで、ざっくりね、消費用が7%から10%と考えると、3000万円で自己資金1割プラス消費用で、だいたい510万円から600万円ぐらい現金をね、必要とするということになるんですね、3000万円の物件を買うにはね。
私の方はね、今だいたい、そういう物件を買うのか、現金で取得するのかということが非常にちょっと悩ましいところなんですけど、例えば4000万円であれば、同じような考え方で自己資金1割プラス消費用で、680万円から800万円という形ですよね、4000万円の物件ね。
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そういうのを考えると、今だいたい私が全国の再生物件をね、それぐらいでちょっとやってるということで、だいたい税引き後のキャッシュフローで、自己資金ね、現金投入した資金をね、どれぐらいで回収できるかといいますと、だいたい私の場合、実質2年から2年半ぐらいで回収するような形となってます。
ということで、私の今再生物件やってるのっていうのは、現金もね、当然現金がある程度できたらそういうのを取得してということで、リフォームしてということをやってるんですけども、借り入れなく3000万4000万の物件を購入したのと同じぐらいのキャッシュフローは得ているのかなというふうには思ってます。
どっちがいいということをね、言うわけでもなくですね、やっぱり全国物件は、さっきの私のレディを聞いていただきますとわかりますように、インフラ経営がですね、結構もう老朽化してて、そういうリスクも背負ってるとか、そういうのも込みでね、取得してるんですけども、そういう一面もあるということでね、今回はお伝えしました。
だから融資を使ったレバレッジがいいか、現金がいいかというのは一概には言えなくて、どういうところを目指すかとか個々によってね、また変わってくるかと思います。
レバレッジをかければね、スピード感あって、規模の拡大はできるということですよね。他人の銀行さんのお金を使って事業としてね、規模を拡大していけるという部分があります。
デメリットはね、ちょっと買い方を最初、特に初期の頃に間違うと、とんでもない状況に追い込まれて、方やね、返済ができなくて、非常に苦しい思いをされる方もいらっしゃるというのも現実があるかと思います。
あと現金買いのメリットはですね、先ほど言いましたように、やっぱり圧倒的に返済金額がないので、やっぱり運営が楽ということですよね。
ただ、逆に融資を使えばスピードがある、現金だとスピードが出ないと、拡大していくにはスピードが出ないという側面もありますので、どちらかどうということではなく、それぞれのスタンスに応じてね、ちょっと考えていければいいんじゃないかなというふうに思っています。
ちなみに私の方もですね、ここ直近3年ぐらいは現金で取得してましたけれども、今年からはね、少し財務内容も少しずつ改善はしてきておりますので、自分の目線に合う物件があれば、銀行の融資もちょっとつけてというのもね、レバリッジを再度利かしてというのもね、借入をちょっとコントロールしながらということも目線に置いて進めていきたいなというふうに考えております。
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はい、今回はね、私の買い方ということでお送りしました。いつもですね、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
