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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。 いつも東宝のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、第39回になりますけれども、
テーマはですね、物件の買い進め方2ということでお送りしたいと思います。 こちらの方はですね、第38回で
私がですね、これまで物件を買い進めてきた方法ですね、 どういうふうな形で購入してきたというのをちょっとね、前回のラジオでお送りしました。
で、そちらの方に放送に対してですね、 ツイッターでちょっと添付したんですけれども、
ところ、私の師匠の杉田さんからコメントをいただきまして、 ちょっとね、そちらの方に取り上げてお話してみたいなというふうに思っております。
私の方はですね、その38回では、 サラリーマン時代の兼業の時には、
アパートローンで融資をお願いして、不動産を買い進めてきて、独立してからですね、 現金で再生物件を取得してというようなお話をね、ちょっとさせていただいたんですけれども、
私の師匠の杉田さんからは、 コメントをいただいたのが、自分はタックスシールドを意識して購入していますというようなコメントをね、
いただきました。で、私もですね、 ちょっとタックスシールドって何なんだろうと思ってたんですけれども、
元会計士の方でですね、ちょっと日頃お世話になっている方で、 清社長という方がいらっしゃいまして、
その人がですね、ちょっと何日か前にタックスシールドっていう概念をですね、 ちょっとツイッターで紹介してましたので、
そちらをですね、ちょっとご紹介させていただきたいと思います。 タックスシールド、新規事業計画や設備投資など、投資の意思決定において必ず出てくる概念です。
タックスシールドは非現金支出費用が発生するときに起こります。 タックスシールドをですね、考慮したキャッシュフローを正しく計算できるか否かが意思決定に役立ちます
というようなことをね、コメントされています。 で、ちょっとこのね、追加の説明としてまして、タックスシールドイコール
非現金支出費用かける実行税率ですね。 このタックスシールド分をキャッシュフロー、キャッシュインフローとして計上するというようなね、
説明をいただきました。 えっとですね、これちょっと非常にね難しいなと思うんですけど、非現金支出費用っていうのは、
具体的に何かって言いますと、私のちょっと解釈で原価消却費かなというふうに思います。 外には外部流出しない費用ということで、経費ということでこちらが非現金支出費用
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という名目は原価消却じゃないかなというふうに私はですね、ちょっと解釈しているんですけれども、
そういうことでですね、ちょっとねタックスシールドについては説明をさせていただきます。
はい、で先ほどの話に戻りますけれども、私の師匠の杉田さんが、私の放送を聞いて自分はタックスシールドを意識して購入してますということは、
おそらくですね、物件の購入時に物件価格がありますけれども、土地と建物の価格があると思うんですけれども、
そちらの建物部分のですね、 費用、原価消却を大きくとってということをね、意識されているのではないかなというふうに私は思います。
それでですね、杉田さんはですね、ちょっとあの私が確か17回ですかね、 私の師匠をご紹介しますということで、私の放送で取り上げさせていただいたんですけれども、
非常にちょっとすごい方で、ざっくりちょっと概要を説明しますと、21棟を持ってて173室3テナントをお持ちですよね。
で、家賃年収が1億2千万で、 税引き後のキャッシュフローが4千万を軽くオーバーしているというようなことをね、ちょっと伺ってます。
で、返済比率全体ですね、これだけ持ってて27.3%なんですよね。 新築もやりながら。
で、物件の平均利回りが約25%ということで、 非常にね、
大きな規模をやられているんですけども、 ただ、こんだけ1億2千万の家賃年収を得ているにも関わらず、借り入れが5億というとんでもなくね、
借り入れが少なくて、だから返済比率が27.3%という数字になるかと思うんですけども、 杉田さんが意識されているのは、そういう原価消却を出ていかない、外部流出しない費用を
意識してですね、購入時点から
建物価格という部分を意識してですね、取得価格として反映させているということになるかと思います。
はい、それで杉田さんの場合にはですね、そうやって
で、キャッシュフローを多く出して、で、潤沢になってきた資金をですね、 再度、例えばアパートであったり、新規事業に再度ですね、資金を投入して
規模を大きくしたり、新規事業を拡大したりということをね、やられています。 で、周りのチーム、例えば建設会社、あとは保険屋さんとか、
いろんな関係の業者さん、仲介業者さんとかですね、不動産屋さんとか、そういった方も含めて全員をね、自分の周りの全員を
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儲けさせて幸せになるような形で、ということでですね、 経営をされている方になります。
ということで、不動産でね、生み出したキャッシュフロー、潤沢になってきたキャッシュフローから周りの人間まで
幸せな形にできるようにということで、 常にね、新しくいろんなところにアンテナを張りながら事業をね、
拡作されているということになります。 非常に事業意欲も旺盛で、常に新しいところに目を向けてということで、すごいなぁと、本当の事業家だなというふうに私は思います。
はい、えーと、ちょっとね、少し話が脱線したんですけども、今回はですね、
物件の買い進め方2ということで、ちょっとね、私の師匠の杉田さんからコメントいただいた部分に言及して、こういう考え方があるんだなと、逆にこういう買い方、こういうことを意識して買われるといいのかなというふうにもちょっと思いましたので、ご紹介させていただきました。
はい、いつもですね、最後までお聞きいただきましてありがとうございます。 引き続きですね、放送をさせていただきますので、ぜひね、お聞きいただければと思います。
ありがとうございました。
