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はい、こんにちは、ラディオ。
小山です。
いつものですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
最近のですね、4本の放送では、私がね、
勤め人を辞める前後のお話から、
2021年、22年くらいまでの再生物件までね、
お話しさせていただきました。
実はですね、その間にですね、
またもう一つちょっと転機というか、ありまして、
ちょうどコロナの時にね、2020年だったと思いますけど、
夏頃からね、杉田塾長を代表とするJLTでね、
私も勉強させていただくようになったんですね。
再生物件を始めてからというのは、銀行さんで見たときにね、
借り入れ方の状態にあるということで、
土地の評価のある程度出るものを、
安くで持てればということで、いわゆる積算評価と借り入れの額、
その辺のバランス、実体BSというのをちょっと意識しながらね、
いわゆる借り入れ方の状況を脱しようということでやっておりました。
2020年からはね、そういった形でJLTで勉強するようになりまして、
もっと良くしていくためにはどうすればいいかというと、
それまでね、アパートローンで取得し続けた個人の物件、
これやっぱり一旦処分して借り入れを減らした方が、
銀行さんからご融資いただけるような、
そういうプロパで融資を獲得すると、
そういう目線で考えておりましたので、
サラリーマンの属性もありませんので、
そういったところでやっていくしかないかなと思って、
個人の物件を処分してきたんですね。
実はですね、これまでアパートローンで融資をしてもらって、
買い続けてというお話をさせていただいてますけど、
法人を立てたのがね、2012年とか13年くらいからなんで、
その辺りでもですね、地元の知人さん、親近さんからね、
融資を受けれないかということで、
いろいろね、銀行融資の獲得、
プロパの獲得について放送したこともあったんですよね。
ただし、その時にはですね、
融資の承諾をいただくまでに非常に時間を要したりとか、
なんとかそういうことで、
周りのいわゆる不動産投資家という方々にね、
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先に物件を取られてしまって、
なかなか購入できないとか、
そういうことがあったわけですね。
ですから、やむを得ずね、
アパートローンで買い続けたと、
そういう事情もね、あったわけですね。
今ではね、収益労働者に関する残済というのは、
1億4千円くらいですね。
自宅とか、その他リフォームとかね、
諸々の借り入れを合わせても2億ちょっと、
そういう感じになりました。
今の私の状況としてはね、
閉鎖運営率もね、27%くらいということで、
召還年数なんかもね、5.7年とか、
そういう状況になっています。
銀行の時価評価で見たときはね、
土地や建物の評価の方が、
借り入れ額とか負債の部分を大きく上回るような状況になってきたんですね。
そういう状況になったのもですね、
JLTで学び始めてからですね。
前の放送とかでもお話してましたように、
財務消費なんかもね、本当に私JLTに入るまでは、
正直理解してませんでしたしね、
漠然とという感じでやってました。
キャッシュロケーということを意識しながらね、
できる限り総算をコンパクトにして、
より収益性を上げていくということで、
今ではやっているわけですね。
普段ね、こちらのスタンドFでお話している内容というのは、
これまで私がね、いろいろやってきた中で、
今現時点でね、私が最適解かなと思う部分について、
お話しさせていただいているんですね。
その中では、ある程度ね、土地の評価が出るような物件を安く持つと。
原価証却をね、どんどん積極的に取っていって、
タックシールドとかね、そういう言葉もありますけど、
副利効果を狙ってということでね、
そこの部分をかなり意識しています。
なんだかんだね、このスタンドFMで偉そうなことを言ってますけどね、
その前の4回の放送を聞いていただくと、
いかに私がダメダメだったかというのはね、
分かるんじゃないかなと思いますね。
そういうね、私でもこれぐらいにはなるので、
これから始める方とかね、
今やられている方の中でも、
やっぱり財務諸法とかね、
そういうものを意識した賃貸経営という視点でね、
やっていかれるといい方向に進むのではないかなと思いますね。
間違ってもですね、今のこのご時世の物件も高い、金利も上昇している、
こういう経済情勢の中ではね、
やっぱり投資目線で買えば何とかなるとかっていうのは、
非常にやっぱり危険だと思うんですよね、私自身はね。
ただし、今のこのインフレのことを考えると、
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借り入れはやっぱり有効的に使った方がいいかなと思いますね。
ですからやっぱり大事なのってバランスかなというふうに感じますよね。
今私はね、できる限り借り入れを有効にちょっと使って、
それでもバランスを見ながら金融関係者さんからいつでも
有していただけるような、そういう目線で賃貸経営を進めているわけですね。
普段のこちらのスタンドFMで、いろいろ経営のお話とか、
キャッシュフロー経営とかね、財務消費とか銀行評価とか、
いろんなお話をさせていただいてますけど、
それはあくまで、今現在私が最適解ではないかという部分について
お話しているわけですね。
お話している内容につきましても、
私オリジナルのお話ってほとんど少ないと思うんですよね。
ですから、有料放送とかそういうものにはせず、
ネットとかね、YouTubeとか、小籍とか、いろんなところでね、
不動産の賃貸業に関する情報ってたくさん出てると思いますよね。
それ以外にも経営に関するね、いろんな知識情報というのも出てるかと思います。
それをいろいろ勉強していく中で、
今私が思う最適解について、
こちらのほうでは放送をさせていただいております。
そんな感じでね、
決してね、決してというか全然褒められたようなやり方では
私はこれまでやってなくて、
やっぱりそういう経営に関するものってね、
知識とか情報って非常に大事だなと思うようになったのも、
JLTで勉強させていただくようになってからですね、
それまでは税引き前のキャッシュフローとか出してても、
ほぼ感覚に近いような形でやってましたけど、
やっぱり数字に裏打ちされたね、
数字を管理していくという部分も非常に大事だと思いますし、
資金管理、資金繰りとかね、
そういうものを非常にね、
賃貸経営をやっていく中では非常に重要だと思うんですよね。
こういう部分も意識しながらね、
今は子どもたちに事業承継をするための準備というか、
そういうものを併せて進めているところです。
ということでね、
独立する頃からこれまでの状況について、
5分くらい放送でアップさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
