00:07
はい、こんにちは、ヤマレディオ。大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回のですね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
不動産の賃貸業はね、当機ではないです、という話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマですけど、実はですね、
私のこちらのstand.fmをお聞きいただいているリスナーさんから、
ご質問レターをね、ちょっといただいてまして、
ちょっとお名前出すのはね、ちょっと許可とか取ってないので、
さっさわりがあるとちょっとね、まずいかと思うので、お名前の方はね、
させていただきますけれども、ちょっとね、ご質問というか、
レターの内容を少しご紹介したいと思います。
はい、今回のね、そのレターの内容なんですけど、
物件に対する火災保険の金額設定についての考え方ということで、
お聞きしたいということでね、レターをいただきました。
融資残高同額の設定とかですね、土地は残ると考えて、
建物の価格分だけの設定と、いろいろ考え方があるかと思いますけど、
どういった視点でね、火災保険をかけられているかということで、
そういったね、内容のご質問をですね、レターの中でいただきました。
で、今回ね、火災保険について少しね、私の考えるところをね、
お話ししようかなと思っております。
はい、まず大前提というかね、結論を先言ったほうがいいかなと思うんですね。
火災保険についてはですね、私はね、ほとんどフルマックスというかね、
リスクをすべてリスクエッジできるような、そういうかけ方をしてますね。
で、賃貸業は爆地ではないと、陶器ではないと、タイトルでね、
お話しさせていただいているんですが、そこの部分に尽きるのかなと思いますね。
で、昨今のですね、火災保険とかの保険料がね、非常に高くなっているというのがね、
去年の11月ぐらいからね、そういうものをまた保険料が改定されてというのがありますよね。
これご存知ですかね、台風とかですね、水災とかそういうものの天災の影響をね、
結構、2018年とか20年とか、大規模な地震災害とかが発生して、
非常に今ね、保険料って高くなっているんですね。
で、その保険料もね、建物の新築の単価が保険で見直される中で、
03:07
価格がね、上がっているわけですね。
もう2022年なんかはですね、20%以上ね、住宅の建築工事費の推移としては上がっているので、
当然ね、そういった部分も勘案してということになっているわけですね。
特にね、火災保険とかの中では水災のリスクとかっていうのが非常に高くなっていますよね。
河川の氾濫とかね、集中豪雨、台風とかね、そういったものとかで下水の処理が追いつかずに水が溢れたりとかね、
そういった土砂の災害のリスクとかそういうものがね、上がっているわけですね。
で、水災の区分というのがありまして、これが1から5まで区分されていて、
5になるとね、リスクが高ければ高いほど建物の保険料もね、上がるということになっているわけですね。
で、例えばですね、火災保険の改定があった時にね、ちょっと話題になっていたのが、
築フルのね、物件というのが非常にちょっとね、火災保険かけるのが難しくなるというお話があったんですけど、
ちょっとね、参考事例でちょっとお話しすると、築10年のね、物件については、
改定前というのはね、水災ありの特約とかつけて、保険料が4万6千3百円とかだったのが、
改定後はですね、水災のさっき言った5等級、5等値ですね。
そこだと5万4千8百円とかという形なんですね。
これ築10年のやつですね。
これがですね、築50年のね、水災ありのエッジ構造でね、大体6万5千160円だったのが、
今ですね、水災の5等値ではですね、改定後はですね、9万6千3百20円という形で、
非常にね、比較しただけでも築フルの物件につきましては、保険料が上がっているという現状があるわけですね。
築フルのね、築年数の古い建物の保険料のね、引き上げの幅が非常に大きくなっているということがね、言えるわけですね。
そういった中では築50年以上のね、物件については火災保険の加入がね、非常にちょっと難しくなっているというのがありますね。
これあの40年超えて入れるものもいくつかは確かあったと思うんですけど、
まあなかなかちょっとそれもね厳しいかなということでありますよね。
過去の放送の中で、まあ私だったらね、今ね、火災保険の関係もあるので、
だいたい30年ぐらい、保育期間が5年とか10年とか持つって考えると、
まあ30年ぐらいを目処にした方がいいのかなと。
古くとも35年とかね、保育期間5年ぐらいでというのを考えてますということでね、お話した回があるんですが、
そういったところに今、遊園しているわけですね。
06:01
まああの火災保険については、昨年の10月にね、そういった改定があるので、
まあそういう内容も関して火災保険はね、かける必要がありますね。
冒頭で話したようにですね、火災保険というのは、やっぱりね、不動産の賃貸業をやっていく中では、
まあ例えばね、借り入れを行ってというのを考えると、
やっぱりね、そこの部分というのが担保できなければいけないというのなので、
まあ私でしたらフルマックスでかけますね。特約とかもね、かけて。
そこをけちるところではないということですよね。
まあですからご質問者さんからね、お話のあった建物のね、そういった金額の設定については、
まあ私はね、その残済が消せるとか、まあそういう形のね、残済以上のもの。
まあ当然、火災保険かけるにはね、建物の評価額というのをね、保険会社のほうでね、出すと思いますので、
まあその中でいくつかね、プランとか出していただけますけど、
そういったところで担保できる、そういうね、見積もりの中で、
そういったものをね、考えながら決めているというところですね。
それとですね、少しちょっと余談になりますけれども、火災保険ってね、
あの、あの、損保会社って、まあたくさんありますけれども、
あの、かけるときどういうところ意識しているかということで、
まあ私がね、お話しするのは、あの、交渉力のあるですね、代理店さんにお願いしたほうがいいと思いますね。
これというのは、あの、結局火災保険かけてもね、いざ何かそういった地震とかいろんな被害があったときに、
保険料がおりなければ意味ないんですよね。
まあですから、具体的にね、代理店さん、力のある代理店さん、交渉力のある代理店さんを選ばれるといいと思います。
そういう代理店さんってどういうところかというと、保険会社さんに複数ね、取引のある代理店さんですね。
例えばその、まあ名前出していいのかわかんないですけど、東京会場とか三井住友とかね、その一社だけとか、
まあそういうところよりも複数ね、取り扱える代理店さんですね。
そういうところがいいと思います。
あとやっぱり契約本数とかが非常に取り扱いの件数の多い代理店さんですね。
やっぱりそういうところっていうのは力があるので、交渉力がやっぱり効くわけですよね、ぶっちゃけね。
まあそういう保険会社さん選ばれた方が私はね、まあいいのかなと思いますね。
はい。で、今回のね、レターいただいたご質問に対するご回答としては、
まああの、残済とかがね、叶えるぐらいの、まあそういったリスクに対する保険のかけ方というのは、
私はMAXで特約とかも含めてね、そういった形でかけています。
逆に言うと、そこでリスクを取るべきものではないと思いますので、
特に借り入れなんかを行って土産を取得する場合には、そこをケチるところではないということですね。
09:07
あと、保険会社さんにつきましては、やっぱり代理店さん選びが非常に重要で、
まあ代理店さん、それもね、複数の保険会社さんと取引が取り扱っている、
そういう代理店さんを選ばれた方がいいと思いますし、契約件数とかね、
そういった取扱いの大きい代理店さん、まあそういうところと付き合いした方が、
交渉力もあるかと思いますので、いいと思いますね。
それはね、変なね、火災保険のスキームとかそういう話ではないですよ。
そういう話ではなくて、保険料をね、せっかくかけて、
じゃあいざという時に保険料が下りないと、保険金が下りないということになっては、
まずいと思いますので、そういう視点でね、考えられてはいかがかなというふうに思いますね。
あとまあ少し余談にはなりますけれども、先ほど火災保険がね、
まあ地区40年以上になると、なかなかちょっともう欠けるのが難しくなってくると、
まあ全般的にはそのね、前者ではないですけど、40年以上だと火災保険はね、難しいということで、
まあやっぱり地区30年とかね、35年とかぐらいまでの中高ので物件を買うにしても、
そういったところをね、意識するかと思いますね。
まあちょっとね、ご質問者さんのご質問の内容からすると、
まあ少し脱線してしまったんですけれども、まとえてたかどうかわからないですけど、
まあそんな感じで火災保険についてはね、考えますかね。
あのやっぱり不動産の賃貸業って当期ではありませんので、
いざという時にね、そういった点災にあった時に保険かけてませんでしたと、で万歳ですと、
まあそんな感じになっちゃうと何ともならないので、そこはね、けちるところではないということでお伝えしたいと思います。
まあこんな内容でね、よろしかったんですかね。ちょっとわかりませんが、少しご参考にいただければというふうに思います。
それではね、今回の放送はですね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、お聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですし、また励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
