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はい。今回の放送は、どれだけ高利回りであろうが、銀行の評価基準を理解していないと、プロパーでの融資はつきませんよ、という話をしたいと思います。
神奈川県で不動産の賃貸業を行っております。フォーニッツ大山と申します。
この放送では、私が不動産賃貸業を18年行っている中で、いろいろ学んできたことを、キャッシュロケーについてお話している放送になります。
今回の放送を聞いて、いい内容だったなと思われましたら、ぜひYouTubeのチャンネル登録をいただけますと大変嬉しいですね。
さっそく問題に移ります。
銀行融資の話で、物件を融資脱進しているのですが、下手すると数打ち当たるという形で融資を脱進する方がいらっしゃいます。
私は本当に悪手だと思っています。
私が銀行に融資を脱進するときは、ほぼ確実に融資がつくであろう物件しか私は融資を脱進しません。
以前の放送でもお話しましたが、銀行さんの目線からしても、いろんなところに融資を脱進して、最後に自分のところに融資の相談に来たとしたら、この人は融資がつかない客なんだなという捉え方をされるわけです。
だから、数打ち当たるというのは正解ではなくて、よくこういうのを指団するサロンとかYouTubeとかそういう発信を目にしますが、これは私からすると分かっていない方だなと銀行員の方もそういうふうにおっ
しゃっていましたし、そういうふうに感じるんですね。
では、融資がつく物件ってどういう物件かというのを考えますと、
やっぱり出管源とかで見る金融機関さんってあるのはあるんですよ。某巡メガバンクの緑のところとかそういう銀行さんってありますけど、基本的には地銀さん、資金さんというのはほとんど積算によった評価をするわけ
ですね。
当然評価基準というのは金融機関さんによって使っているシステムなんかも違いますので、違うわけです。
例えば土地の評価なんかで言うと、あるA銀行さんは路線化×面積、これが土地の銀行の自家評価。
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B銀行さんはその相続での路線化×面積×1.25倍とか、これが銀行の自家評価ですよという金融機関さんもあります。
建物なんかについてはRCの物件だと、地区30年超えているものはもうゼロ評価ですと、そういう金融機関さんもありますし、
あとRCでも法廷対応年数の47年、ここまで見ますと、47年以降が建物がゼロ評価ですよと、そういう評価になる金融機関さんもありますしね。
いろいろだと思います。
少し前にシステムの話をいたしましたけど、そのシステムでも全然評価の方法って違うわけですね。
建物については原価率というのがあって、それを用いて金融機関さんって評価されると思いますけどね。
例えば、某銀行さんは建物は旧定率法を用いてシステムで評価しますと、そういう金融機関さんもあります。
かたや、後院の方が裁量でどっちを選択するかと、そういう評価をする金融機関さんもあるわけですね。
定率法なのか定額法なのか、銀行さんの方で担当者の方で倫理を挙げる際にどっちを採用するかということで、評価する選択する金融機関さんもあります。
ですから、まずは金融機関さんがどういう目線で評価するかという部分を知ることって大事ですよね。
金融機関さんってパートナーではあるわけですね。
やっぱり普段、まめにコンタクトを取って接点を数多くなればなるほど、当然仲良くなれるかと思いますので、
そういうところから金融機関さんの思考を理解して、どういう物件だったら評価されるかということを理解することって非常に大事じゃないかなと私は思うんですね。
こういうことも理解せずに、例えばですよ、1億の物件がありました。
でも、担保評価とかそういう部分で見ると5千万しか価値がありませんと。
そういう物件を持ち込んだところで、普通に考えて出るわけないわけですよね、プロパワーではね。
もしかしたら属性でね、非常に年収の高い方でアパートローンとかパッケージのローンでこういうものは付くかもしれませんが、
そもそもそういう買い方をしているとですね、次の融資にまた支障が出てきたりするわけですね。
担保で今度銀行融資をお願いする際に既存の所有物件が評価が出ないためにですね、
次に購入する物件が唸るほど評価が出れば別ですけど、また同じように評価が割れているような物件を購入する場合には、
銀行さんとして見たときには、実体ベースという銀行さんの目線で考えると、
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いわゆる債務超過、評価の出ないものをたくさん持っていて、その割に借入額が大きかったりすると、
実体ベースは良くないわけですね。債務超過と判断される可能性も非常に高いわけですね。
こういうのはやっぱり理解しておかなければやっぱりダメですよね。
ですから先ほど言いましたように1億の物件で5000万しか評価が出ない物件を何個当たろうが出ないわけですよ。
そもそもやっぱり銀行さんの評価というのは非常に厳しいですからね。
銀行の自家評価の満額評価の額を有していただけるかというとそんなことはなくて、そこからストレスを3割引きとかかけるわけですね。
ですから銀行の自家評価から0.7とか0.6とかかけたところが銀行さんの保全ができるという担保評価額ということになりますので、
ここが一つの銀行さんの出せる金額の基準となりますので、そういうのを抑えておく必要がありますよね。
もちろんそれ以外に持っている物件が大きく価値の高いものを安く持っているとか原油金とか巡宅にあるのであれば買えないわけではありませんけど、
やっぱり個人法準を含めて銀行からどう見えるかということを意識していないとなかなかプロパーチュラルが難しいのかなと思いますね。
ですから数打ち当たるとかというのは私に言わせると愚策にしか過ぎませんので、やっぱりここの部分は注意した方がいいですよね。
下手すると冒頭に話したように金融官さんからこの顧客は分かっていない人だなとそういうレッテルを離れませんからね。
そういうのは意識した方がいいんじゃないかなというふうに思います。
ということで今回の放送はこちらで終了とさせていただきます。
いつも東野レイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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この音声だけではなくてスライドでより要点が分かりやすくアップロードしておりますので、
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それとこれまで登録いただきました皆様本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
