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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
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毎日暑い日が続いていますけれども、皆さんいかがお過ごしでしょうか。
非常にうだるような暑さで、雨が年ずつ続いたかなと思ったら、非常に蒸し暑くて非常に気温も上がってということで、
夏バテとか、コロナ禍の中でマスクの使用とかありますので、非常に体力を消耗したりとか、そういう部分がありますけれども、
水分を摂りながらとか、涼しいところで寮を摂りながらとか、そういう形で体調の様子を見ながら日々過ごしていきたいと思っておりますけれども、
今回は首都圏における小道産賃貸業の物件の取得についてお話をさせていただきたいと思います。
今回のテーマになりますけれども、首都圏の不動産賃貸業、物件の取得についてということでお話しますけれども、
つい先日、顕微屋のコラムで鉄筋立郎さんという方がいらっしゃいまして、
そちらの方のコラムを読みまして、私のツイートでも発信させていただいたんですけれども、
その方は業者さんですよね。東京都内とかで新築のRCを立てていらっしゃる、かなり規模を大きく得られている方だと思うんですけれども、
宅建業者さんということですね。その方のコラムを読みまして、それは新築のRCを立てられている方のお話なんですけれども、
首都圏で新築RCを立てるとなると、物件価格の積算といわれる自家評価ですけれども、そこが倍以下の半分以下になりますよという記載がありましたね。
それを買っていくためには資金面が非常に大きなポイントになっていて、当然銀行融資は規模が大きくなりますので、
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皆さん使われると思うんですけど、なかなかそれをチャレンジできる方というのは、そういった内容でいくと資金面が潤沢にあるとか、
あと建築するのにも1年、2年とRCの物件ですと建設期間がかかりますので、その間、他の物件とかなかなか取り組みづらいですよね。
もちろん新築ですから、立て終わった後に客付けを満室にしてということでやられると思うんですけど、
その拘束される時間を考えても、あと利回りという収益の部分を考えても、担保の部分を考えても、
やっぱり潤沢に資金面のある方とか、そういう方じゃないとなかなか取り組みづらいなというふうに私は思いましたね。
私がよく不動産の賃貸に関してこちらのレディオでお話している部分で、収益性と税引き後のキャッシュローと銀行さんの自家評価、物件の評価ですよね。
そこの部分を考えたときに、都内の物件ですと、なかなか収益性、インカムという部分で見るとちょっと薄いですよね、1物件に関して見るとね。
借り入れの金利とかそういうものにも当然キャッシュローと影響されてきますけども、非常にそういう印象を持ちましたよね。
穴勝ち私の普段こちらのレディオでお話している内容について、大体そういない内容かなというふうに読んでて思いましたね。
鉄筋建廊さんも新築のRCとかずっと不動産を取得していって、最後にたどり着く部分だというような、やるとしたら一番最後にやったほうがいいんじゃないかというようなことも書かれてましたよね。
そういった意味では、私の考えている部分と同じなのかなというふうには思ってましたね。
そういった部分で、1都3県とかではなかなか物件価格も高くて、なかなか収益性、インカムが大きく収益を上げることが上げづらいということですね。
それと、やっぱり担保、自家評価の部分がなかなか評価が出づらくて、銀行融資が伸びないという可能性もありますよね。
ということで、自己資金を突っ込んで建築して、満室にして稼働して、あるタイミングで売却を交えて、キャピタルを必ず交えてという目線になってくるというふうなことも書かれてましたよね。
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純粋に不動産賃貸業ということで、インカムをメインで考えたときに、賃貸業としては、やっぱりそれは宅建業者さんとか不動産会社さんがやる手法というか、そういう戦略的な部分かなというふうにも1都県の場合には思いますよね。
不動産賃貸業、不動産の取り組み方ということで、それぞれに考え方とかいろいろあるかと思うんですけど、1都3県にこだわるのであれば、業者さん目線のそういう戦略になってくるかと思いますよね。
逆にコラムの中にも書かれてましたけど、土地の仕入れが新築をやりたい方というのは業者さん、あと投資家の方も含めて非常に激戦で、土地の仕入れがキーとなるということを書かれていましたけど、本当に非常に競争が激しくて私立ですよね。
ということが現状としてあるようでしたね。
私の場合はインカもメインに、当然不動産賃貸業ということをやってますので、そういった部分ではあえて原油金を大きく積んで、わざわざ1都県の中心の近いところで買ってということは、あえて私はするつもりはないかなという感じですね。
これまで通りといいますか、自分の取引したい金融機関さんの営業エリア、そのエリアを中心に収益と自家評価ですね、そこの部分を意識しながら有志が継続的に取り組んでいけそうな物件を今後も引き続き取得を目指していきたいかなというふうに考えております。
今回、鉄筋タテロウさんのコラムをちょっと読んで、私の考えている部分と感じたこと、それとそのコラムに書かれている内容について、首都圏で特に東京都内とかそういう部分で進捗があるし、これ木造も同じですよね、担保の部分でいうとね、そういった部分のお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
