00:07
はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、当方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、私はこれまで取得した物件について、過去にね、紹介をね、してきましたけれども、
直近でここ3年ぐらいでですね、取得している物件、主に再生している物件についてお話ししようかと思っております。
はい、それではね、お話しします。
2018年からですね、私は全空のですね、再生物件の方に取り組んでいます。
トータル5等ですね、取得しまして、主なね、だいたいスペックというか、概要をね、ちょっとお話ししますと、
RCのですね、築35年から50年のですね、だいたい間取りが1LDKから3DK、で個数がですね、8個から12個の1等もののRCになります。
オールワッセですよね、デパランス窯、そういった形のね、本当に古い昭和の時代の団地タイプのね、そういった建物のですね、集合住宅を再生してということをね、ではやっております。
5等をね、取得しているんですけれども、
こちらの方はですね、購買とかね、そういった形で取得した物件に入札物件になります。
で、だいたい入札物件になりますので、取得している価格というのが、だいたいですね、固定資産税評価額の全て10分の1ぐらい、もしくはそれ以下で取得しています。
リマーリンね、直すとリフォームして、ちっちゃ声で言います。
80%で、現在ね、回しています。
こうやってね、数字だけ聞くと、リマーリン製品のようなね、氷リマーリンのやつだと、リマーリン製品みたいな形で皆さんによく思われるかと思うんですけど、
実はですね、私がちょっと意識しているのは、以前にもお話したように、これまで兼業親でね、やっているときにアパートローンを使って取得した物件というのが、非常に担保評価の出ない物件をね、収益還元で評価するアパートローンのものばかり取得したもので、
03:05
1億4000円ぐらい、正規産でもね、ショートしているような物件ばかりね、兼業のときに取得していたものですから、担保評価を意識してね、私は取得方法を進めてきました。
で、全体のね、保有資産、保有物件のバランスを取りながら、担保価値をね、全体のね、上げながら、ということでね、保有の方を進めてきました。
ですからね、リマリについてはね、正直なところ、私の場合には、後からついてきたような数字というような感じではあるんですけど、先にお話したね、スペックを考えていただけると、入札物件なんで、決済の期間というのが決まってますので、基本的に全て現金決済にします。
で、場合によっては、その全区物件の和室なので、全て基本的にはリフォームをするんですけども、リフォーム費用だけね、広古産とか、取引のある新組産とか、そういうところにリフォーム費用をですね、融資していただいてということで、再生の方を図っております。
それでですね、先ほど言ったように、地区35年とかから50年ぐらいの古い物件になりますので、皆さんちょっとご存知かどうかわかりませんけれども、あれですね、ちょっとご存知だと思うんですけど、今ね、私のちょっとライバルだと思って意識しているのが、外資でですね、フォーレストっていう会社で、ビレッジハウスっていうのをね、運営している外資の企業が、
フォーレストって、よく皆さんご存知なところで言うと、両パレスを買収した会社ですよね、外資の会社で、そこを運営しているビレッジハウスっていうのが、昔のですね、雇用促進住宅っていうのが全国にたくさん、何千棟ってあったやつをまとめてね、取得して、
で、今は、外装は直しているところとそうでないところがあると思うんですけど、中はね、綺麗に白を貴重とした洋室にしてですね、激安でちょっと貸し出しているのが全国に、北は北海道から南は九州まで全国にあります。
そちらがね、かなりの低家賃で貸し出しているということで、もろいね、蓄年数とか間取りとかが、私はちょっとそういった物件というのは被るものですから、かなりね、そういった意味ではビレッジハウスを私は意識しています。
ですから、私のその貸し出している部屋のセルフリフォームした物件とかは、ビレッジハウスと被らないように、あえてちょっとね、尖ったというか、個性的なリフォームを取り入れたり、そういうことでね、運営しています。
06:13
また、その私が物件取得するときもですね、エリアにはちょっと注意してまして、近くにですね、ビレッジハウスの物件があるかないかというのは相当私ちょっと意識しています。
やっぱりね、大企業ですから財務体力もありますし、そこに投入する資金とかもありますので、私の個人のような法人がね、ちょっと立ち打ちはできませんので、そういった尖ったリフォーム、あとはエリアがね、ちょっとかぶらない、ちょっと離れた位置だとか、そういう部分を意識しながら、今は運営しています。
おかげさまでですね、稼働率っていうのはほぼ満数でね、いってます。
ただね、やっぱりちょっとあの、以前もちょっとね、トラブルの件でお話したんですけど、設備の配管等のトラブルとかも、自分も調査はしてるんですけども、稼働してね、2,3年経ってみて、また出てきたりとかっていうので、そういう部分もね、あったりするんですけども、なんとかね、
私も安い安いんで、そのエリアのね、入居者さんに喜ばれるようなものをということで意識しながらやっております。
ただしですね、私が取り組んでいる物件のエリアっていうのは、非常に田舎のエリアがね、多いです。
かなり立地が微妙であったり、周りがね、ゴルフ場であったりとか、そういった団地が近くにあったりとかですね、必ずしも利便性のいいところでなかったりとか、そういうところで私はね、勝負をしています。
ということで、取るリスクとか、そこでやるメリットがあるとか、そういうのも踏まえてね、こういう再生物件をやる場合には、よく検討なされるのがいいのかなというふうに思っております。
ちなみに私がやっているエリアとかでは、人口が3万人の町とかでも満室にしてますけども、実際客付けしづらいのは事実です。
必死のバッチでやるんですけど、そういうことでね、必ずしも全ての条件揃った物件というのは難しいと思いますし、自分でどこまでカバーしきれるかとか、そういうのも考えながらね、やっていくのもいいのかなというふうに思いましたので、今回ね、私の再生物件についてご紹介させていただきました。
09:02
今回はね、私の最近取り組んでいる、ここ3年ぐらい取り組んでいる物件のですね、再生物件についてお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、たくさん頂戴しましてありがとうございます。
またですね、放送の方させていただきますので、ぜひね、お聞きいただければ幸いです。
はい、それではですね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
