00:08
本日は、大山レイディオです。
いつも、当方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、レイディオをお聴きいただいている皆様は、
収益不動産を取得する際に、
どういう指標で不動産を選定するのか、
買いのテーブルに乗るのかどうか、ということで評価しているでしょうか。
今回は、私が毎回意識してやっていることをお話ししたいと思います。
それではお話しするんですけれども、
これまで私の方がレイディオでお話したのが、
税引き後のキャッシュフローを出しますと、
銀行の評価額、それに対する担保評価額、
こちらの方を必ず今、私は出すようにして、
不動産を取得する際には、そのテーブルに乗るかどうかということで評価して選定しているところです。
こちらの方は、原価消費額の額とか、そういうものから細かく計算していくんですけれども、
もっと簡単に、もっと一時的なふるいにかける評価の仕方ということで、
私が意識している部分について今回はお話ししたいと思います。
それでは、私が簡単に表面的なところでざっくりしたところで、
ふるいにかける仕様として考えているのが、
私は個当たりの取得単価というのを意識しております。
これは単純に倍々価格から倍々価格を個数で割って、
個当たりいくらという単価を意識するようにしています。
私も不動産を13年ちょっとやっていますので、
大体これまで取得してきた物件の個当たりの単価というのは全部出しているんですよね。
それに対して今回購入検討しようかなという物件がいくらぐらいになるかということは、
比較の対象として出すようにしています。
それを出して、税引き後のキャッシュローとか銀行評価額とか銀行担保評価額とか、
そういう詳細を検討するようにしております。
ちなみに私の方の今現在取得してきた物件の中で、
03:00
一番高いものがチカーサのRCとかの物件になりますけど、
個当たりが700万円台ぐらいですね。
安いやつは一般市場の方で買った物件では200万円台ぐらいで個当たり取得している物件もあります。
ここ3年ほど私は再生物件を取り組んでいまして、
そちらの個当取得した物件につきましてはほぼ個当たり40万円とかで取得していまして、
それにリフォーム費用が個当たり15万円とかということで、
だいたい55万円ぐらいで再生まで個当たりしているような感じになります。
ちなみにこの数字がどういう数字なのかというのはちょっとわからないかと思いますので、
比較の対象として事例をお話しさせていただきますけれども、
ビレッジハウスという、以前もちょっとお話したと思うんですけれども、
これ外資のフォートレスというインベストグループというところが運営している、
ブランド化しているものがあるんですけれども、
こちらのほうは昔の雇用促進住宅、古いダンチタイプのRCの物件を
築40年から50年ぐらいの古い物件なんですけれども、
そちらのほうを取得して、中を綺麗に白を基調にした、
リフォームをしてという物件なんですけど、
これ全国本当に2900棟ぐらいなんかあるみたいですね。
おそらく所帯数でいうと9万戸から10万戸ぐらい、
このフォートレスとか運営しているビレッジハウスってあるんですけど、
こちらの取得単価というのが小当たり61万ということなんですね、ざっくり言うと。
これかなり相当安い価格なんですけど、
私の再生している物件は大体それと似たかよったか、
あと若干安いぐらいで取得して運営をしているような形になります。
小当たりの単価をなぜ出すかというと、
単純にこれに相場の家賃をこの価格で割り戻すと、
単純に利回りという考え方になってきますよね。
そういう考え方もあって、単純にそういう形でちょっと考えたりします。
これがちょっと良いか悪いかというと、
本当に一時の不利に欠ける状態の指標というか考え方として、
私はちょっとやっております。
これまで取得した物件の方がありますので、
大体それに沿って考えた場合に高いか安いかという判断の在留にはなるかなと思って、
一時的な部分では私はこれを考えるようにしています。
これをやった上、税引き後のキャッシュローと、
06:02
銀行の評価額と銀行担保評価額、
こちらの方を計算して土俵に乗るかどうかということで、
私はちょっと意識するようにしております。
今回は私が一時的な不利で使ってます指標といいますか考え方、
小当たりの単価、こちらの方をご紹介させていただきました。
いつも東宝のRadioをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
