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本日、大山レイディオです。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
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今回のテーマになりますけれども、不動産賃貸において目標と手段ということでお話ししたいと思います。
こちらのほうは先週の金曜日に私の主催のZoom座談会を行いましたけれども、
その中で私に受けてご質問を参加者の方からいただいたのですが、
私が今どういう目標を持ってやっているかということで参加者の方からご質問をいただきました。
その際には具体的に数字とかそういうお話はしなかったんですけど、
もちろん私の頭の中には目標というのはあるんですよね。
そちらのほうのお話とかそういうものをさせていただこうかなと思っております。
私は不動産を始めて13年になるんですけれども、
始めた当初、特に始めて5年とかそれぐらいはサラリーマンから独立して、
キャッシュロー2000万あればお金の心配をせずに人生を生きていけるかなということで、
当初は考えておりました。
ですからキャッシュローで2000万という部分を私は意識しておりました。
その頃は不動産のキャッシュロー2000万というと10億借りてぐらいの10億の物件を取得して借りりをして、
メーカー大屋さんとか言われる方たち、規模の大きい方たちがたくさんいらしたかと思うんですけど、
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そういう部分を目標というかそういうふうにしておりましたね。
逆に言うとその時はあまり深く考えずにそれぐらいの規模感にならないとキャッシュロー2000万というのには到達しないんだなということで、
漠然とちょっと思ってましたね。
ただ以前の放送でもちょっとお話したと思うんですけど、
私は不動産を始めてサラリーマンを辞めるまでというのは本当にインカムがなかなか増えないなということをすごい感じてたんですよね。
なかなかそういう10億借りて2000万の規模感はとてもじゃないけど程遠いなという感じでしたね。
また夢のまた夢みたいな感じでしたね。
そういう方たちのコラムとかいろいろそういうものを見ますと、
なんでこんなに違うんだろう、何がダメなんだろうなということを私はすごい感じてたんですけど、
今13年経ちまして独立して6年になりますけど、
今私がどんな状況かと言いますと、税引き前のキャッシュローでは2000万というのは超えてる感じですかね。
税引き後ですとまだその数字は割っていますけど、
数年後には税引き後でもそこには到達できるなというところまで見えてきている感じですね。
ただ今私の場合は借り入れ方という部分を財務改善してまして、借り入れを圧縮する方向で取り組んでいるんですね。
ですから借り入れ自体も3億前半くらいなので、だいたいそういう感じですよね。
今の時点のキャッシュローでも家族4人食っていくには普通に食っていけるかなという感じですけどね。
子供の方も長男は高校卒業してまして専門行ってますけど、もう1年という感じですね。
次男が中学3年ということで、一番お金のかかる時期ではありますけど、
なんとかやっていけるかなというレベルにはここ3,4年でなったかなという感じですかね。
そういうところですね。
そう考えてみますと、会の中でもお話したんですけど、
今となっては借り入れの規模とか物件の個数とか規模感というのは、
私は今全然こだわりというのはないですね。
私自身は今個人事業主個人と法人2社で不動産の賃貸業をちょっとやってます。
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その法人2社というのは以前もお話したんですけど、子供が息子が2人おりますので、
事業の処刑とかそういうのを踏まえて想定して今はやっているという感じですね。
今どこを目標にしているのかと言いますと、
具体的にはキャッシュローで4,000万ぐらい、そこを目標にしようかなと思っています。
それは息子たちを含めて不動産賃貸業として事業の処刑していく上では、
そこを目標にしようかなということで今は考えております。
先ほど言いましたように不動産の規模とか借り入れの大きさとか、
そういうこだわりはないよということでお話したんですけど、
キャッシュロー4,000万というと、ある程度規模は追わないとそこには到達できないかなというのはありますけど、
必ずしも規模の大きさだけを追っているわけではないということはありますね。
利益率とか返済の比率とか債務償還年数とか、より筋肉質に進めていけば、
彼女も借り入れを10億、20億借りなければそこの部分まで行かないかというと、
やり方によっては可能ではないかなということを私は思っています。
私に仲良くさせていただいています。
杉田さんなんか見ますとそんな感じですからね。杉田さんと同じようにできるとは思っていませんけど、
そういう方もいるということで、私は規模とか借り入れの大きさは全然こだわりは基本的にはないですね。
ということでお話しました。
今お話した目標のお話というのは、あくまで私はキャッシュローを得るのが最大の目的というか、
にターゲットを置いていましたので、ですから規模や借り入れの大きさが目標にはならないということですね。
それはあくまでそこに到達するための手段にしか過ぎないという認識で私は今はいます。
ただね、キャッシュローだけ追うとなると、またそれも面白みがないというか、そういうのもありますよね。
今私なんかはここ3,4年再生物件をやってますけど、
館長の使わないと思われるような建物を取得して、全空の物件ですけど、
そちらを再生して、また賃貸として建物として再度利用してという形で、
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どこにも相手にされないような不動産を取得してはそういう形で再度活用するというような形をメインにここ最近はちょっとやってますけど、
そういう部分でも事業という認識で考えていく意義はあるんじゃないかなというふうには思って今進めているところです。
またですね、最近はZoom座談会なんかの話でもお話したんですけど、
不動産賃貸業の中でも例えばいろんな事業をやられている方が結構いらして、いろんな方のお話を聞きますと、
例えばシェアハウスですとかレンタルスペース、あとテナントとか、以前スタンドFMに取り上げましたけど障害者グループホームとか、
いろんな形のものが賃貸業の中でもあるなというふうに思ってます。
これら全て、いわゆる事業という位置づけで皆さん取り組まれていると思うんですけど、また視点を変えると本当に面白い、不動産賃貸業って面白いなというふうにも最近は感じております。
今日のテーマ、目標と手段というお話をさせていただきましたけど、
こちらのレイリーをお聞きいただいている皆様もそれぞれに目標とかあると思うんですけど、目標と手段というのは違うと私は思ってまして、
もしかしたら不動産の規模とかそういうのが目標になられている方もいらっしゃるかと思うんですけども、
必ずしも人それぞれに目標も違えば、それに至る過程も違うかと思います。
私が言っていることが全て正しいということもありませんし、それぞれに考えていくべきところだと思いますけど、
目標と手段は履き違えない方がいいのかなと。
手段が目標になるとちょっと違うんじゃないかなということを私自身は思ってまして、今回はそのようなお話をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
