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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回はですね、第250回ですね。
毎日ね、本当に暑い日が続いておりますけれども、このね、レイディをお聴きいただいている皆様ですね、
いかがお過ごしでしょうか。体調とかね、大丈夫でしょうか。
非常にね、暑いので、熱中症とかね、体調管理とかね、お互いにちょっと気をつけていきたいところですよね。
はい、そういうところで、今回はですね、私の不動産賃貸業に関しましての考え方ということですね。
そちらについてね、お話をさせていただきたいと思います。
はい、これまでね、私はスタンドFMでね、自分の考えているところをね、お話しさせていただいているんですけれども、
改めてね、私がどう考えているかという部分について、ちょっとね、まとめてお話をね、させていただきたいと思います。
私がね、不動産を始めた頃っていうのは、13年前になりますけれども、兼業でね、スタートしまして、
兼業サラリーマンということで、不動産投資、副業というようなね、スタンスで始めたんですけど、
サラリーマンをね、勤めに辞めるのをね、ディストラがあった関係で、独立するということを目標にね、当初は始めてました。
で、ある時期からは、いわゆるメガ大屋さん的なね、大体年収2000万くらい、
家賃のね、キャッシュローがあれば、あんまりお金の心配をね、せずに、
家族4人ですね、うちは4人ですけども、生活していけるのかなということで、
それをね、目標に考えていました。
で、よく聞くね、キャッシュローが2000万という形に持っていくには、
私がね、やってた頃っていう、県業でね、やってた頃っていうのは、
家賃年収でね、1億以上とかね、借り入れが10億以上とか、
そういう形でね、規模の大きい大屋さんがたくさんね、出ている頃で、
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私もね、キャッシュロー2000万くらいね、得るには、
それくらい借り入れしなきゃダメなんだとかね、そういう形で私はね、当時思ってました。
何度も話してますように、私はね、アパートローンで、
途中からもう融資の方がパンパンの状態でね、引けなくなったということですね。
いわゆる個人の信用の目一杯まで借り切ってという形でしたけど、
私はね、そういうところまで全然届かずに、
という感じでね、だったんですね。
勤めにも辞めるときはね、税引き前のキャッシュローでね、1000万もいってなかったですね。
900万超えたか、950万とか、そんなぐらいだったんで、
とても皆さんがね、想像されるような、
余裕のあるね、セミリータイヤみたいなね、そういう状況には私はありませんでした。
独立してからもね、かなり精神的にはね、
ちょっと大丈夫かなというかなり不安の要素がね、強かったのをすごい覚えてますね。
そういう形でね、目一杯個人の信用を使って、借り入れした後ね、
勤めにを辞めまして、到底ね、10億の借り入れなんて私なんかできないなという感じでしたよね。
そこからね、再生物件とかここ3年4年ね、
やってるんですけど、
今の現状から言いますと、借り入れがね、非常に借り入れ方というような状況でしたので、
それをね、ちょっと筋肉質な財務に変えまして、という形でね、
やっております。
借り入れなんかはね、その10億とかそういうレベルではなくて、全然少ないですね。
今はちょっと、だいぶ借り入れの方も減りまして、
ですが、キャッシュロー自体はね、
税引き前で言えばそれぐらいのね、目指してたところ。
税引き後に関してもね、そこそこの金額はね、キャッシュローを得られるようになってきました。
ですから、必ずしも借り入れの多さとかね、
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希望の大きさを目指さなくても、そこにはいけるなというのはね、
私自身が今そういうふうな状況になってきてますので、
ぜひ、必ずしも希望を追わなくてもね、
そういうところにはいけるよということでね、
そういうことで私はちょっと発信をしております。
借り入れを否定しているわけではなくて、やはり借り入れをコントロールするという部分ですよね。
私はね、コントロールできているとは言い切れません。私の場合には言い切れませんけれども、
現実として、私の周りの方とかでも借り入れは5億ぐらいしかないとかね、
それでも20億、25億とか借りているぐらいの方と同等のキャッシュローを得ている方も、
私の師匠なんかはそういう形でやってますし、
必ずしも希望の大きさや借り入れの大きさがそれが全てではないよということを
思っています。ですからそういう発信をさせていただいているんですね。
あとは私のスタンダードMの中で、銀行から評価をいただいて、銀行融資を得るためにということで、
スコアリングのお話だとか、スコアリング格付けのお話だとか、
そういったね、できる限り無駄な借り入れをしないとか、
そういうお話をさせていただいてますけども、一番はですね、
そういうスコアリングの話もあるんですけど、
筋肉質な財務にすると、結局自分が退場しなくて済むと。
そこが一番かなと思いますね。
勝ち続けるよりも負けないこと、絶対に負けないと。
退場しないということをまずは最優先に考えるべきかなと。
その中で、銀行融資を得てということで、スコアリングが結果良くなってということが逆に言えるかと思います。
テクニカルないろんな話とか、技術的な話とかもあると思うんですけど、
まずは底ありきだなというふうに思っています。
あと、特にこれから不動産を始められる方へということで私はお話しさせていただいてますけども、
兼業の時というのは本業の仕事、務めがあってということで、
それプラス不動産の賃貸業ということで、いわゆる不動産投資とかってよく言われますけど、
そういう認識で私もスタートしたんですけど、
やはり兼業であろうと、今思えば不動産賃貸業という認識で、
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経営に関する考え方ですとか知識も含めて、
そこの分は早い段階から、スタートした時点から勉強していくことがいいんじゃないかなというふうに私は思っています。
不動産投資とかというと、個人のインカウンを得てという、個人の利益しか頭にないような印象がありますけど、
不動産賃貸業というと、やはりたなごさんとかもしかしたらテナントとかに住空間とかスペースを提供して、
そのサービス、対価として賃料収入を得るということになりますので、
やはり不動産賃貸業、サービス業であると、事業であると、
そういう認識で取り組まれたほうが意識高くできるかと私は思っております。
銀行さんのほうも不動産投資には融資はしませんので、
不動産賃貸業という事業に銀行さんも融資するということになっていますので、
形だけの事業という認識ではなくて、やはり自分が主体的に取り組むということですよね。
積極的に取り組む周りの方との関係を作っていく。
田中さんにより良い環境を提供する、それが事業という中にあると思います。
また事業という中には建築業者さんですとか、管理会社さん、
あとは清掃業者さんとか、あとは税理士さんとか、もしかしたら弁護士さんとか、
いろんな関わる方がたくさん不動産賃貸業にはありますので、
そういった方たちとも良好な関係を築きながら、
お互いにウィンウィンという形でやっていけるのが一つの事業としてのスタンスでもあるのかなというふうにも最近は思っております。
不動産賃貸業を進めていく中で、そういった感覚を持たれた方が先々うまくいくかというふうに私は思っております。
そういう考えをもとに毎日発信を続けているところですね。
もちろん私のこういった考えが全てだとは思っていません。
他にも素晴らしい考え方を持たれた不動産賃貸業をやられている方、
いろんな形の、いろんなモデルで取り組まれている方もいらっしゃるかと思いますので、
私の考えが全て正しいということは言うつもりもありませんし、
またいろんな方から私も学んだり吸収していければなというふうに考えております。
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いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。
ありがとうございます。
