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はい、フォーニッツチャンネルのレディオ 小山です。
いつもですね、東のレディオを聞いただきましてありがとうございます。 はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃体系をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子にの子孫生の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれどもね、今回のテーマは、今ね、こういう経済情勢とか指標の中で、私がね、現時点で考えていることということで、お話したいと思います。
はい、前回の放送だね、本当にこれから不動産を始めたいと、そういう方の中で最初の一歩、どういう踏み出し方をするかということで、
お話ししたんですね。特に、サラリーマンの兼業の方でね、まだ不動産を持たずに、年収数百万、あと現預金とかもね、数百万ぐらいの方だったら、私がもしその状況であれば、こういう買い方、買い進め方をしますと、こういうことを意識しますと、
まあそういうお話をね、させていただいたんですけど、今私、不動産始めても18年になって、専業になっても11年経ちますので、そういう状況では私は今ないわけですね。
で、今私自身が今の状況でどういうことを考えているかというと、そうですね、ここ5,6年ですかね、GLTなんかで経営について学び始めてね、自身の個人法人の財務状況で大きく変わってきたんですよね。
変わってきたというか、変えたんですよね。で、いつもお話してますように、個人法人含めてですね、操作をギュッと絞って、よりコンパクトにして、収益性を上げてということで、ROAとかそういう部分をちょっと意識してるんですけど、
まあ、その絞ったことでね、逆に不動産のメリットでもあるレイバーレッジという見方で考えると、今私なんかというのは収益不動産というのは借り入れは1億4千とかなんですよ、残債がね。
自宅とかリフォームとか、結構大きいリフォームとかね、私やってますんで、それを含めても借り入れの残債ってね、2億くらいなんですよね。ですけど、家賃収集自体はそんなに大したことはないですけどね、税引き後のキャッシュローとかでも、ある程度ね、稼げるようになってるわけですね。
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まあ、食べていく分には特に困ることはないかなというところまでは来ましたね。
で、今私自身が何を考えているかと言いますと、何回か前のライブの放送でも話しましたように、今、貨幣価値がやっぱりね、こういうインフレの状態で下がってるわけですよね。
ですから、できる限り借り入れをね、有効に使いたいと思っています。
で、今私自身の個人法人の財務の中で言うと、財務所管年数ってね、5.7年とか5.8年なんですよね。
まあ、意図してそうやって絞ったというところはあるんですけど、逆に言うとレバレッジが効いてないと、そういう見方にもなると思うんで、
ここの部分については、一般事業でも財務所管年数って大体目安って10年ぐらいとか言われますよね。
不動産の賃貸業においては、15年ぐらいまではね、不動産の賃貸業って創造産業みたいなもんなんでね、
まあ、病院とかホテルとか、そういう創造産業と同じような形で創産が大きくなる傾向になりますんでね、
15年ぐらいまでは借りててもね、銀行の評価としては問題ないかなと考えてますんで、レバレッジは有効に使いたいなと思ってますね。
ですから、以前はね、やっぱり収益制ということで、表面利益もありとか、そういう部分を中心に最初のうちはキャッシュフローを追ってましたけど、
今はどちらかというとですね、土地の評価とかある程度出ているものを割安に持てるようにという、
そういう資産性というか、そういう部分を重視してるんですね。
それというのも、実体ベースとかそういうものが非常に大事なんですけど、
銀行さんから次の融資がね、実行していただけるような、そういうところをやっぱり意識してるんですね。
銀行さん目線の実体ベースでね、大きく資産超過であれば、次の融資というのは普通にね、プロパワーでもつきますんで、
そういう状況をね、維持しながら、やっぱり全てはバランスだと思うんですよね。
何でもレバーで実機化して、借りてね、総産ばかり大きくなればいいよと、
なんかそういう煽る、そういう方々、カリスマ親さんみたいな方いらっしゃいますけど、
そういうことではなくて、常にね、数字で自身を客観的に把握して、バランス見ながらやっていくということが大事だと思うんですよね。
前回のこれからね、本当に不動産を始める方に対して、私だったらこうしますという放送と、今回の放送の内容とね、
言ってることが真逆でもあるわけですよね。
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要は不動産の賃貸用って、その人それぞれにおいてね、状況が違うので、やること、考えるべきことってやっぱり変わってくると思うんですね。
置かれる状況においてね。
そういうものを見ながら、バランスを見ながらどういうふうにやっていくかという戦略を立てたり、というのが大事だと思うんですね。
ですから今ね、私が考えてますのは、今回お話しているような内容となります。
ということでね、今の思経、経済情勢、そういったところから、今私が置かれている状況の中で考えていることをお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。