00:08
はい、フォーニッツ大山レイディオ 大山です。
いつもですね、東方のレイディをお聞き頂きまして、ありがとうございます。
この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
総合損害保険代理店アトラス
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMPGスタジオ
以上各社の提供でお送りします。
今回はですね、私が勤め人の時のですね
兼業でね、兼業親ということでやってましたけど、その時のお話をね、今回ちょっとね、させていただこうかなという風に思います。
はい、それではですね、今回の内容ですけど、
兼業のね、サラリーマン親時代の話をね、今回させていただきます。
これまでね、私スタンドFMでも480回とかね、超えるぐらいちょっと放送させていただいておりますけど、その中でね、
結構あのずっとこれまで取得した物件のお話ですとか、これまでどういう風に不動産の方ね、購入して運営してきたかとかという話は結構ね、させていただいているんですけど、
特にその中でですね、兼業のサラリーマン親の時代の頃の話をね、今回はさせていただこうかなと思います。
私はね、2008年からね、不動産賃貸業ということで、いわゆるね、兼業親さんということでね、スタートしたんですね。
当初ね、私が始めた頃というのは、前もお話ししてるんですけど、ガンスサラリーマン親さんのね、方の書籍とか、ブログもね、書かれている方もいらしたようなんですけど、私ちょっとブログの方はあまり見てなかったんですね。
で、その当時ね、書店に並んでます、そういうガンスサラリーマン親さんのね、書籍を本当に読み漁りましたね。
例えば、加藤博之さんをはじめですね、赤井誠さんとか、藤山優次さんとか、吉川栄一さんとか、たくさんの方のね、本当に書籍をね、読ませていただいたんですね。
その中でちょっとスタートしたんですけど、で、その中でね、今思うとっていう部分がやっぱり結構あるんですよね。
何かと言いますと、私が始めた2008年ぐらいって結構あの、サラリーマン親さんが、結構ね、ブームになりかけか、ちょっと少しね、そういう方が増えてきている頃だったと思うんですね。
03:14
で、いわゆるアパートローンとかで有名なね、駿河銀行さんとか、オリックスとかね、そういったところが結構比較的グググッと勇士とかをね、積極的にやりだした頃だと思うんですね。
で、おそらく私が始める4年か5年ぐらい前が、結構あの、よく書籍にもなってましたけど、パートのね、主婦の方でも一王拳の勇士が引きましたみたいなね、そんな感じのね、書籍なんかも出てたりしてる頃。
で、その辺りに始められた方は結構ね、そういう部分があったのかもしれないですね。
で、私の場合はその2008年というのは大体そういうブームになりかけたぐらいで、結構やってる方もいらしたと思うんですよね、その当時ね。
で、そういう中で始めて、正直言いますと私はですね、アパートローンとプロパーローンですね、事業生の勇士、その違いもよくわかってなかったですね。
で、不動産をね、始めたんですね。
で、当初ね、住宅ローン以外にそんなアパートをね、購入するために銀行さんがお金をね、融資してくれるなんていうのは、ちょっと想像もしなかったんですよね、その書籍とかを読む前まではね。
という感じでね、ほんとスタートした時がそんな感じだったんですね。
で、その中でですね、アパートローンとかだと、まあね、規模を拡大していくとかいう風にするにしても、やっぱり金融機関さんとの付き合いというのが、やっぱりね、年1等とか年2等とかね、そういうものを目指すとなると、なかなか金融機関を開拓しないと早々規模を大きくしていくということはできないんですよね。
で、実際に私も、2012年か13年ぐらいは、結構ですね、地元の地銀さん、信金さんを当たって、物件を持ち込んでね、融資の打診とか結構したんですよね。
ところがやっぱり、なかなか正直なところ、融資の審査に時間がかかってですね、なかなか融資の承認が下りる前に他の方が買われるという、そういうパターンがほんとにね、ずっと続いたんですよね。
なかなかもう、プロパーだとね、やっぱりその当時実績はまだ1等とか2等とかぐらいだったと思うんで、なかなか難しいなということを正直感じましたよね。
06:00
で、もたもたしている間にね、他のおそらくサラリーマーケット屋さんであったり、そういう方々に買われていってしまうというようなことで、スピード重視というわけじゃないですけど、そういった感じでね、そのうちね、アパートローンで買い進めることになるんですけど。
当初はね、私は担保評価とかそういう部分も結構意識はしてたんですけど、2012年ぐらいですかね、そのあたりとかで、その頃っていうのは札幌とかがですね、例えばRCの築10年とかそういうようなね、例えば5000万ぐらいのね、物件とかだと、割と積算とかで担保が出て、アパートローンとか付きやすい物件が非常に多かったんですよね。
で、神奈川で探してもなかなかそういうね、担保評価の出る物件っていうのもなかなかね、ポータルサイトとかそういうのにも上がってなかったように記憶してます。
そういった観点からね、私は札幌とか、まあその他のね、名古屋とかそっちの精霊指定都市とかで買うようになったんですね。
でもその2012年、13年ぐらいからやっぱりですね、さらにさらに名古屋さんがぐーっと増えてきて、まさに物件がなくなったんですよね。
物件がそういう、その当時狙ってたRCのね、割と蓄電数の立ってないものをということでね、リマリもそこそこ11%とか10%とか出てましたんで、蓄10年ぐらいでもね。
まあそういうものを狙ってましたけど、ほとんどそういう手頃なね、5000万ぐらいとかそういうものの物件が、ほとんどなんか、みんな物件情報が上がらなくなったんですよね、ポータルでね。
で、そうして、なかなかね、買えるものがないということで、その後ですね、だいたい重鉄とかね、物件で、例えば蓄23年とかね、そういうもので、その当時、中にはね、19%とかっていう感じのものとかも購入したりしたんですけど、
まあ12%とかね、まあそういうぐらいのものも購入したりしたんですね。
ただそのリマリはね、12%とか言っても、結局担保評価がね、倍かの半分ぐらいとか、そんなぐらいしかないような物件を私はちょっと取得してしまったんですね。
ですから、そういった形で買い進めてしまったんですね、重鉄の物件とかね。
で、そんな感じでね、アパートローンでずっと融資をしていただいて、結局ね、さらに退職するときは、私は7棟77室だったんですね。
で、確かですね、家賃年収で、私は4000万ぐらい、マッスー想定で4000ちょっと超えてたぐらいか、そんなもんだったと思うんですね。
09:02
ただまあ、アパートローンでしたので、その当時ね、3%から4%、10万ぐらいまでね、アパートローンっていうのがそういうのが多いですけど、
オリックスはもうちょっとね、金額低かったかもしれませんけど、そういうところで借りてましたので、
まあ、なかなか手元にね、キャッシュフォローも思ったより残んないと。
机上のね、シミュレーションして、年間だいたいこれぐらいっていうのはね、把握してはいたんですけど、
やはりその当時私、税引き用のキャッシュフォローも出してませんでしたし、
あとはやっぱりね、その物件単体で見た時には、大きな機器類の故障とか、
例えば、大橋に伴う大きな修繕がね、非常にかかってしまったりとか、
まあ、そういう想定外の部分とかあって、
実際手元になかなかね、もともとシミュレーションした金額が残らないというようなことも、
ただね、正直なところありましたよね。
まあ、そういった感じでね、兼業親の時はですね、買い進めたんですね。
前にも話してましたように、結局サラリーマン退職する頃には、
売価に対して、積算だけでも1億5千万円以上ね、マイナスでしたよね。
でも、例えば次、地元の賃金さんとか賃金さんとかに有志の打診をしても、
全然同票にも載らないと。
ましてや札幌とか名古屋にね、物件を持ってますので、
そもそも債務者管理ができませんということになったわけですね。
で、それからね、現金買いを基本的にはやってますけど、
ようやくね、バランスも、だいぶその担保のバランスとか、
そういうのも取れてきて、
ただね、エリアはやっぱり相変わらず遠方に持ってますので、
取引できる金融機関さんというのは、地元の賃金さん、賃金さんというよりは、
広域信用組合さんとかですね、準銘がバンクさんとか、
その辺がターゲットなのかなと。
あとは政府系の金融機関かなという感じで、今はね、やっておりますね。
私のレビューでは、よく金融機関のね、
例えばスコアリングとか融資について、
どういった形でね、見えるようにすれば良いかとか、
そういうお話をよくさせていただいてるんですけど、
私がね、兼業の時の、そういったお話があって、
その当時ですね、やっぱりプロパーでもっと言っても、
なかなか融資がつかないとか、
審査に時間かかって、なかなか物件の取得まで至らないと、
そういう経過がありまして、
その当時ですね、何で融資がつかないんだろうなと、
すごい疑問に思ってたんですね。
その金融機関の目線というものを正直理解してませんでしたし、
12:04
例えば法人でね、不動産を取得してても、
じゃあ決算書の中でどこをね、銀行さん見てるんだろうと、
そういう部分も分かってなかったんですね。
その当時、すごいそういう情報を知りたかったんですよね。
そこがありますね。
ですから、ここ私がね、1年、2年ぐらい勉強してる中で、
実際に金融機関の融資担当者さんとか支店長さんとか、
いろいろお話を伺う機会もすごく多くて、
そういった金融機関さんの方から目線をお伺いしながら、
こういう部分に気をつけて、こういうふうにやっていけば、
会社経営、賃貸経営をやっていけば、融資の方がつくんだろうということで、
私の中で理解している部分について、
お話をさせていただいているという形になりますね。
要は不動産を買うには、やっぱり融資ありきっていうのは、
融資を基本的な前提として取得することになるかと思いますので、
やっぱりその情報というのはね、
知ってるか知らないかというのは非常に大きな問題になりますので、
私の知りたかった情報を、
おそらくこちらのレイディを聞いている皆様も知りたいのではないかなということで、
よく私のレイディでは取り上げて、
こういう目線で法人系と、
あと決算書なんかも見せ方とか、
そういう部分についてもお話をさせていただいているということになります。
今回少し長くなりましたけれども、
私の兼業親の時代の不動産の取り組み、
そういった部分についてお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディを聞いていただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
