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はい、フォーニッツ・オヤマ・レイリオです。いつも東宝のレイリオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、私が不動産賃貸業でですね、兼業でやってましたが、独立をしてからですね、現在までということでね、お話をさせていただこうと思っております。
はい、それではね、お話をさせていただきますけれども、少し前にね、私が1等目を取得してから独立するまでの経過のお話と、あとその時にね、すごい感じてた思いをね、スタイフでちょっと放送させていただきました。
で、またね、独立してからがまたいろいろね、自分も思うところがあってですね、その部分をね、ちょっと今日はお話したいと思います。
はい、2015年のね、暮れにですね、私はサラリーマンを退職しました。その時ですね、私のサラリーマンの給与がたしか850万ぐらいだったんですね。年齢は42歳でした。
で、不動産のね、キャッシュロー、税引き前だったんですけどね、税引きまでその当時出してなかったので、だいたい900とか950ぐらいで、何とか自分の給与を超えたぐらいで、独立というかね、勤めにも退職して独立という形になりました。
以前もね、ちょっとこれを話したと思うんですけど、辞めた経緯というのは、前回も話したと思うんですけど、アパートローンでずっと融資をね、していただいてたんですけど、もうその融資もね、もうパンパンまで借りて、もうこれ以上ないというようなね、状況になりまして。
でまぁ、その先ね、おそらくもう融資の方は、なかなかつかないであろうということで、あと、本業のね、仕事の方も、年齢も42歳になってましたんで、中間管理職とかね、そういうことで、それまで若い時はやっぱりゼネコンに勤めてましたので、物を作るということでね、よく昔CMにもありましたけど、
やりずに残る仕事をするっていう感じのね、そこそこ私もね、大きいプロジェクトとかにも参加させてもらったりとかしてたんですけど、42歳になってどちらかというと、物を作るという感覚よりも、人をね、部下をマネジメントするみたいなね、そういう職種役割に変わりまして、ちょっとやりがいの部分でね、モチベーションがかなり落ちてたという部分と、
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不動産の方も増えてきて、不動産の方は自分の裁量でできるという部分で、不動産の方にね、意識がどうしても向くようなところがあってですね、退職することになったんですね。
それが私が退職を決めた理由になります。
で、そういう状況でね、退職して、じゃあその先どうするかということをね、
そうですね、さらに最後の、勤めに最後の頃は、退職したら、こだてを現金とかで買っていこうかなとかね、金融機関もダメ元で本当にたくさん回って、融資の脱進とかしようかということでね、漠然とちょっと考えてたんですよね。
で、それで実際に退職をしまして、じゃあ不動産を買いたいよというときに、まず現金で当たるよりもね、本当に融資が全然ダメかどうかということで、かなり回りましたね。
神奈川県内のチギンさん、シンキンさん、支店も含めるとね、多分30カ所ぐらい回りましたかね。
全部アウトでしたね。
いろいろ電話かけたのを含めるとね、もっと行ってたんでしょうけどね。
物件を持ち込みながら、決算書、そのとき法人が3期か4期ぐらいになってたと思うんですよね。
持ち込みましたけど、ことごとく局債で本当にダメだなというのは思いましたよね。
その理由というのは、前に放送でお話した通り、アパートローンで田んぼ不足の不動産を買い続けて、売価に対して積算評価でも1億5000。
おそらく銀行評価だと1億7、8000万ぐらいはマイナスと、大きく既存しているような状態でありましたので、バランスシートも相当悪かったと思うんですね。
そういうことで退職して、初年度はかなり回りましたけど、かなり絶望感を感じましたね。
最後のは断られるのに慣れてきてたんでしょうがないなという思いもありましたけど、最初の5行ぐらい回っている間は結構メンタルやられましたね。
まあそういうこともあって、融資が全然ダメだということでね。
そこからはこだてを買おうかなと思ったんですけどね。
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神奈川もこだては結構高いんでね。
結局手元資金もね、こだて2つ見つかればもう尽きるような感じになるということで、何か収入を上げる、もう一本あれが欲しいなと思って、収入源が欲しいなと思ってですね。
その当時ちょっと流行っていたのが民泊ですね。
民泊、インバウンド、要してエアBNVでしたっけね。
そういうのが流行っていまして、それはただいろんな法的な部分とか条例とかいろいろ民泊のほうがありますよね。
実際に私も検討したんですけども、浅草とか品川とかどこかそのあたりでマンションを借り上げて、また天体というかそれを民泊に貸すんですけど、
家具とか諸々を設置するのに確か70万とかね、間取りにもよりますけどね、そういう感じだったと思うんですよね。
一箇所70万ということですよね。結構額するんですよね。
それ天体ですからね、所有権じゃないですからね。
何が一番根っこだったかというと、管理業務を委託する、管理会社のマージンが非常に高くて、
よくよく計算して試算するとシミュレーション回らないんですよね。
やる意味がないみたいなね、そんな感じでね、だったんで。
そこはもう取り組む前に、結局は断念したという感じでしたね。
その後やったのが、村上雄生さんの廃墟不動産投資という形で言ってますけど、
いわゆる空き家をね、近場の空き家をオーナーさんをたどってね、管理をするという体で天体するということですよね。
皆さんよくご存知かと思うんですけど、これを取り組もうと思いまして、
私の最寄りの鉄道の駅から南北に2駅ずつぐらい、だからトータル5駅ぐらいのね、
駅から10分ぐらい、徒歩10分ぐらいのところとくまなく歩き回りまして、空き家を探してですね、
それに対してポスティングをしたんですね。
おそらく確か延べ400件ぐらいやったと思うんですけどね。
400件ぐらいポスティングしましたけど、結果はですね、返信が返ってこないですね、全く。
全然返ってこなかったですね。
いかに、ちょっと違いますけど、ぶつ上げってね、大変だよなというのはね、正直思いましたね。
だから、かける手間に対してね、徒歩にたどってオーナーさんに行き着いて、交渉して転退という形がね、流れだと思うんですけど、
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非常に1件ものをね、ものにするにも非常に時間と労力をかけるということで、
これまたね、ちょっとね、やったんだけどちょっと手間食いすぎちゃって、
私の性格はですね、エイヤーでいっぺんにガーッとやりたいタイプなんで、
ちょっとそういうちまちましたのがね、非常に苦手で、
それはちょっとね、諦めたというか、フェードアウトしたみたいな感じでしたね。
またチャンスがあればやろうかなとか思ってましたけど、結局やらずじまいですね。
そういうのをかれこれやってて、2年ぐらいね、瞑想してましたよね、本当にね。
それでですね、私が今の状況になったというのは、
某サイトでね、不動産のサイトで有名なね、楽町さんとかにね、有名な方で、
ちょうど森友学園のね、国有地の問題がね、世間ではニュースになっている時に、
ある不動産の投資家さんがね、
地区40年とかね、50年ぐらいの古いやつなんですけど、RCのね、
団地タイプのものをね、再生してというのを書かれてましたね。
それを私見た時に、これだと思って、
私はね、建築家ですんで、これならいけるということをちょっと思いまして、
それからね、そういったものにちょっと取り組むようになりました。
あと軽倍もね、取り組んではいるんですけど。
で、最近3年ではね、年に2棟ずつ取得してっていう感じでね。
そのうち1棟はね、ちょっと一般で買った、古いね、地区売るのアパートがありますけど、
5棟ね、そういう形でね、再生物件、全国のね、地区売るのRCのね、
物件を取得しては、それをリフォームにかけて再生してということをね、やっております。
で、その当時ね、独立した当初、2年間は本当に迷走して、
あーもうこのままなかなかね、収入も増えなくてきついなーということをね、
考えてたんですけど、その再生物件をね、取り組んだ理由というのは、
先ほど言いましたように独立したときに大きくね、
担保割れしてるね、私の保有物件でしたけども、
その担保の部分のね、バランスをね、売価に近い形まで何とかバランスを取っていきたいということで取り組み始めました。
結果的にはね、全国の再生物件なので、利回りが高い形で再生できてはいるんですけど、
意識してたのは私は担保の部分だったんですね。
で、まあ現在はね、何とか全部のね、不動産の売価と、
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担保評価というかね、そういう部分の方のバランスで言いますと、
まあ残債で言いますとね、残債と全部の不動産のね、固定資産の評価額が、
これがまあ今だいたい同じぐらいになりましたね。
3年でね。
まあちょっと本当に大変ではあったんですけど、
まあやればね、本当にね、これでやらなきゃもう俺はもうちょっとこの先ないなっていう感じでね、
本当に必死でやったんですよね。
まあそういうことでね、何とか持ち直してきて、
まあ今はね、一旦ちょっとね、融資の方が引けない状況から、
もう一度ね、金融機関さんの融資が引けるようなところまで何とか持っていこうということで、
今勤めてます。
で現在はですね、新たに金融機関さんを開拓を進めているところになります。
これまでまあ一等目に取得した物件、
であと一等目を取得した後から独立するまで、
であと今回ですね、その独立してから現在までという形で、
まあ大きくね、3回に分けて、
まあ私がやってることとかそういうことにつきましてね、
お話をさせていただきました。
私のやってるものというのはね、
まあそうせざるえなかった状況もちょっとね、正直あります。
ですからね、特に私がいつも発信している、
これから不動産を始められる方には、
一等目の取得というのは非常に本当に大事だと思います。
でその先がね、続くか続かないかというそういう部分にね、
大きく影響してきますので、
ぜひね、初期の頃の不動産の買い方、
融資とかね、それにすべて含めて、
そういう部分につきましてはやっぱりあの、
勉強しすぎて困ることはないと思ってますので、
そういう形でね、取り組んでいただける方が、
まあよろしいんじゃないかなということで、
私が13年やってきた中でのね、感じたことをね、
ちょっと何回かに分けてお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
